С февраля 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", который существенно изменил порядок удовлетворения требований взыскателей, права судебных приставов и обязанности банков. До принятия Закона фактически не было урегулировано обращение взыскания на заложенное имущество, что вызвало противоречивую судебную практику. Да и теперь сохраняются нерешенные вопросы, с которыми неминуемо столкнутся банки, выступающие основными залогодержателями в коммерческом обороте.
Реализация предмета ипотеки
В п. 1 ст. 78 Закона приведено общее правило: взыскание на заложенное имущество обращается лишь по судебному акту (при этом не обязательно речь идет об обращении взыскания на предмет залога).
Однако по смыслу п. п. 2 и 8 ст. 78 Закона при обращении взыскания на предмет ипотеки применяются ст. 51, 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": в пользу взыскателя должен быть вынесен судебный акт с указанием на обращение взыскания на недвижимость.
Дело в том, что неопределенность формулировок ст. 49 Закона "Об исполнительном производстве" 1997 г. позволяла банкам по решениям о взыскании задолженности требовать реализации любого (не только заложенного) имущества должника, тогда как новеллы 2007 г. обязывают ограничить взыскание стоимостью предмета ипотеки.
Важно, что начальную цену продажи заложенного имущества, на которое обращено взыскание, определяет суд (п. 3 ст. 350 ГК РФ). Поэтому при кредитовании банкам следует особо тщательно оценивать объекты, предлагаемые в залог. Ведь именно на залоговую стоимость, указанную в договоре ипотеки, будет ориентироваться суд.
Учитывая утрату приоритета, основанного на залоге (ч. 5 ст. 350 ГК РФ), залогодержатель может погасить свои требования за счет остального (незаложенного) имущества должника лишь пропорционально с иными взыскателями 4-й очереди (п. 4 ч. 1 ст. 111 Закона). Поэтому вырученная с торгов предметом залога сумма должна обеспечить погашение задолженности перед банком-залогодержателем в полном объеме, включая основной долг и проценты по кредиту за весь срок.
При этом во избежание неоправданного завышения коэффициента при расчете залоговой стоимости следует отличать категорию качества предложенного обеспечения (применительно к п. 6.3.1 Положения ЦБ РФ от 26.03.2004 N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности") от количества заложенного имущества, за счет средств от реализации которого могут быть полностью удовлетворены требования банка-залогодержателя.
При недостаточности средств, вырученных от реализации предмета ипотеки, для погашения задолженности залогодержателю допустимо обращение взыскания на незаложенное имущество. Это прямо вытекает из п. 2 ст. 78 Закона, согласно которому взыскание на предмет ипотеки обращается "в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества". Тем самым при нехватке заложенного имущества возможна реализация иных объектов с соблюдением очередности (ст. 94 Закона).
По-видимому, в таком случае взыскатель или пристав обращается в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения ранее вынесенного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки (ст. 324 АПК РФ, ст. ст. 203, 434 ГПК РФ). При этом не нарушается установленный судебно-арбитражной практикой запрет, поскольку недопустимо именно "обратное" действие - нельзя обращать взыскание на заложенное имущество путем изменения способа и порядка исполнения судебного акта о взыскании задолженности (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.12.2005 N 8979/05).
Ограниченный приоритет
В отличие от Закона "Об исполнительном производстве" 1997 г. п. 2 ст. 78 Закона фиксирует преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества независимо от наличия у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание.
Между тем при наложении судом ареста на имущество должника при обеспечении иска взыскание на него обращается именно в пользу взыскателя, по чьему заявлению наложен арест (п. 7 ст. 78 Закона). Поэтому для предотвращения возможности третьих лиц обратить взыскание на имущество, заложенное банку, при подаче исков к залогодателю (заемщику, третьему лицу) следует ходатайствовать о наложении ареста на предмет залога.
Кроме того, в силу п. 4 ст. 78 Закона помимо требований залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается только при одновременном наличии следующих условий:
- недостаточности у должника иного имущества;
- возбуждения исполнительного производства на основании судебного акта, в резолютивной части которого указано на обращение взыскания на предмет залога;
- преимущественного перед залогодержателем удовлетворения только тех требований взыскателей 1-й, 2-й очередей, которые возникли до заключения договора залога реализуемого имущества (ч. 1 ст. 111 Закона).
В целях предупреждения нарушения прав залогодержателей датой возникновения привилегированных требований следует считать:
- либо окончание периода, за который судебным актом взыскана задолженность по периодическим платежам (например, по алиментам - 1-я очередь (п. 1 ч. 1 ст. 111 Закона));
- либо дату вступления в законную силу судебного акта о взыскании единовременных платежей (например, вознаграждение авторам - 2-я очередь (п. 2 ч. 1 ст. 111 Закона)).
Прямое указание в п. 4 ст. 78 Закона на "судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество" подтверждает судебно-арбитражную практику о недопустимости такого взыскания "путем изменения способа и порядка исполнения решения на стадии исполнительного производства" (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.12.2005 N 8979/05).
Как следует из ч. 3 ст. 87 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество - независимо от того, обращено ли взыскание для погашения требований залогодержателя или иных взыскателей, - допускается только путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Что касается заложенного движимого имущества, то согласно п. 2 ст. 78 Закона обращение на него взыскания - для удовлетворения требований любых взыскателей (не только залогодержателя) - допускается по судебному акту о взыскании задолженности, т.е. в его резолютивной части не требуется указывать на обращение взыскания на залог.
Помимо этого, в силу п. 2 ст. 349 ГК РФ (в редакции, вступающей в силу 1 февраля 2008 г.) удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества допускается "без обращения в суд", т.е. без возбуждения исполнительного производства, а по соглашению сторон договора залога.
Договорная и законная ипотека
Согласно п. 8 ст. 78 Закона права залогодержателя, возникшие по договору ипотеки, удовлетворяются согласно ст. 61 Закона об ипотеке. Наличие в указанной норме ссылки на очередность погашения денежного долга (ст. 319 ГК РФ), права залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ) и использование формулировки "порядок и очередность" позволяют прийти к выводу, что требования залогодержателя по договору ипотеки удовлетворяются преимущественно перед иными взыскателями, претендующими на погашение задолженности за счет предмета ипотеки (кроме расходов на его реализацию).
Вместе с тем при удовлетворении требований залогодержателя, возникших в силу закона, вышеуказанный ограниченный приоритет требований привилегированных взыскателей не применяется (п. п. 4, 9 ст. 78 Закона). В частности, речь идет о продавце до полной оплаты покупателем цены договора (ч. 5 ст. 488 ГК РФ) и о залогодержателе при ипотеке в силу закона (ст. ст. 64.1, 77 Закона об ипотеке).
Учитывая, что в п. 9 ст. 78 Закона особо урегулирована (по сравнению с п. 4 ст. 78 Закона) лишь очередность удовлетворения требований взыскателей за счет любого (в том числе недвижимого) имущества, обремененного залогом в силу закона, а не основания и порядок реализации таких объектов, то взыскание на предмет ипотеки в силу закона возможно исключительно по судебному акту, в резолютивной части которого есть прямое указание об обращении взыскания на данный объект (п. п. 2, 8 ст. 78 Закона).
Иными словами, нормы п. п. 2, 8, 9 ст. 78 Закона хотя и относятся к одному и тому же объекту (предмету ипотеки), однако применяются самостоятельно, являясь специальными нормами с разным предметом регулирования: п. п. 2, 8 ст. 78 Закона (основания и порядок обращения взыскания) и п. 9 ст. 78 Закона (порядок удовлетворения требований взыскателей).
Резюмируем
При обращении взыскания на предмет ипотеки (возникшей как по договору, так и в силу закона) в пользу взыскателя должен быть вынесен судебный акт с указанием на обращение взыскания на недвижимость.
Поскольку при обращении взыскания на заложенное имущество начальную цену его продажи определяет суд, банкам при кредитовании следует тщательно определять залоговую стоимость в договорах ипотеки, на которую и ориентируется суд.
Учитывая утрату приоритета, основанного на залоге (ч. 5 ст. 350 ГК РФ), залогодержатель погашает свои требования за счет незаложенного имущества лишь пропорционально с иными взыскателями 4-й очереди. Поэтому вырученная с торгов сумма залога должна полностью погашать задолженность перед банком, включая основной долг и проценты по кредиту за весь срок.
Преимущественно перед залогодержателем погасить задолженность за счет предмета залога могут взыскатели 1-й, 2-й очередей в случае, если договор залога заключен позже даты возникновения их требований, под которой понимается либо окончание периода, за который судебным актом взыскана задолженность по периодическим платежам (например, по алиментам), либо дата вступления в законную силу судебного акта о взыскании единовременных платежей (например, вознаграждение авторам). Такое взыскание на предмет залога допустимо при недостаточности у должника иного имущества и при исполнении судебного акта об обращении взыскания на данный объект.
Б.Журбин
Ведущий юрисконсульт ЗАО "ЭКОНОМБАНК" (г. Саратов)
Источник: "ЭЖ-Юрист", 2008, N 14
