Большое количество людей знает о том, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, возникает обязанность оплатить налог. В 2016 году мы начали жить по новым правилам. Трехлетний срок владения недвижимостью увеличился до 5 лет. О порядке применения новых положений будет рассказано далее в этом выпуске. Достаточно большое количество публикаций на тему изменений права на имущественный налоговый вычет, на мой взгляд, упускают одну существенную деталь.
Вопрос почему у сторон может возникнуть желание занизить продажную цену квартиры уже обсуждался нами ранее в выпуске "Какую цену указать в договоре купли-продажи квартиры?".
Согласно п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».
Занижение стоимости квартиры для продавца содержит риск доначисления налогов. Внимание налоговых органов к сделке может привлечь именно цена продаваемой квартиры. Несмотря на то, что кадастровая цена может быть выше рыночной, налоговый орган имеет право руководствоваться кадастровой стоимостью. Если цена сделки ниже кадастровой стоимости объекта, вероятность налоговой проверки увеличивается.
С 1 января 2016 вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014, которые существенно меняют правила игры на рынке недвижимости. Изменения увеличивают срок владения недвижимостью для использования налогового вычета с полной суммы с 3-х до 5-ти лет.
Обсуждая этот вопрос, гражданам часто доводится информация не правильно. Новые правила распространяются на собственников, которые станут таковыми после 1 января 2016. Если собственность возникла до 2016 года, собственники могут руководствоваться старыми правилами, в том числе и при продаже такой недвижимости в 2016 году. Такие условия прямо указаны в ст. 4 закона N382-ФЗ: "применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года". Иными словами: Купил квартиру до 2016 года - налоговый вычет исчисляется исходя из трёх лет владения.
Причём в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ также внесены изменения, а точнее исключения из общего правила правила. Прежние правила применяются на все случаи приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации и ренты.
Федеральный закон 382-ФЗ от 29.11.2014 в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ установил правила о том, что цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости, а в случае если она будет ниже возможно доначисление налога на разницу между продажной стоимостью по договору и 70% кадастровой стоимости.
Таким образом, начиная с 1 января 2016, указывать в договоре заниженную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба может доначислить налог, исходя из 70 % от кадастровой стоимости. Эти правила применяются к объектам сделки с которыми совершены после 01.01.2016, о чем прямо указывает ст. 4 Федерального закона N382-ФЗ. Положения о 70% от кадастровой стоимости содержатся в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, которая применяется при продаже объектов, если собственник приобрел его начиная с 2016 года.
Статья 4 Федерального закона №382-ФЗ от 29.11.2014
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.
Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной публикации, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.
Таким образом, правильное налоговое планирование в 2016 году приобретает существенную ценность для граждан и юридических лиц.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
