Был заключен договор купли-продажи дома и земли с участком с условием оплаты части его стоимости материнским капиталом и авансом. Покупатель выехала в другой регион, приехать не может. ПФР отказал в сделке, как можно правильно и быстро расторгуть сделку с передачей обратно в собственность продавца? И можно ли по доверенности, которую пришлет покупатель или каким-то иным способом, заверить у нотариуса.
Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не запрещает сторонам, заключившим договор купли-продажи недвижимости, расторгнуть его согласно ст. 450 ГК РФ. При расторжении договора обязанности сторон прекращаются. Однако, прекратиться может только действующий договор. После оплаты покупной цены объекта недвижимости, передачи его покупателю и регистрации перехода права собственности договор считается исполненным. Исполнение является одним из способов прекращения обязательств, в силу ст. 408 ГК РФ, соответственно с этого момента договор прекращает свое действие. Исходя из приведенных норм невозможно расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи объекта недвижимости, когда уже были полностью исполнены обязанности сторон и зарегистрирован переход права собственности.
Ситуация выглядит иначе, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества или произвел ее не в полном размере. В этом случае регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Расторжение договора по соглашению продавца и покупателя является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению продавца и покупателя расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, для расторжения договора купли-продажи потребуется подписание соглашения двумя сторонами в той же форме что и сам договор купли-продажи. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) возможна лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора.
На основании заявлений продавца и покупателя договора кули-продажи соглашение о расторжении этого договора подлежит государственной регистрации Росреестре. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении договора купли-продажи в ЕГРП. Согласно пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора сторонами договора уплачивается государственная пошлина.
В случае если, договор купли-продажи еще не прошел государственную регистрацию и запись о нем не внесена в Единый государственный реестр прав, то государственная регистрация договора может быть прекращена на основании заявлений покупателя и продавца (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - Закон о регистрации) тогда заключение соглашения о расторжении договора не требуется.
По требованию одной из сторон расторжение договора купли-продажи может быть произведено лишь по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В отношении купли-продажи недвижимости процедура отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, в случае если документы сданы на государственную регистрацию регламентирована абз. 2 пункта 3 ст. 19 Закона о регистрации, предусматривающим право стороны договора подать заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации и закрепляющим обязанность государственного регистратора отказать сторонам договора в государственной регистрации прав, если не будут устранены причины, препятствующие регистрации. Эта норма Закона о регистрации, по мнению Конституционного суда РФ, призвана обеспечить необходимый баланс интересов участников оборота недвижимого имущества, а также стабильность этого оборота (определение Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 № 411-О-О).
Если обязанность покупателя по оплате исполнена, а продавец отказался от регистрации договора, в этом случае возникают общие гражданско-правовые последствия для продавца, предусмотренные за нарушение обязательства (принудительное заключение договора купли-продажи, возмещение убытков, ответственность за неисполнение денежного обязательства и др.).
В связи с отказом Пенсионного фонда в перечислении денежных средств, ваш договор продолжает действовать, т.к. оплата по договору произведена не полностью. Поэтому у вас имеется возможность подать на регистрацию соглашение о расторжении договора купли-продажи, оплатив государственную пошлину. Такое соглашение может быть подписано как лично сторонами договора, так и их представителями на основании нотариальной доверенности. Обращаться за регистрацией такого соглашения в Росреестр следует всем сторонам сделки или их представителям, действующим на основании доверенности.
