В последние годы довольно распространенным явлением в сфере оборота недвижимости стало обеспечение денежным задатком предварительного договора, предусматривающего обязанность сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Между тем возможность использования задатка в предварительном договоре уже давно является предметом спора. Наконец свою позицию по данному вопросу высказал Верховный Суд РФ.
В числе судебных актов по гражданским и уголовным делам, опубликованных в первом бюллетене Верховного Суда РФ в 2009 году, представлено Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22.07.2008 № 53-В08-5. В нем судьи ВС одобрили ранее вынесенные решения судов нижестоящих инстанций, которыми с продавца квартиры, по вине которого не состоялась сделка, была взыскана сумма задатка в двойном размере.
Вроде бы ничего необычного: п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ действительно предусматривает, что сторона, получившая задаток, обязана в случае неисполнения договора по ее вине вернуть другой стороне сумму задатка в двойном размере.
Особенность в том, что в данном случае граждане заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок заключить договор о купле-продаже квартиры. И задатком, следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором.
Между тем задаток выполняет не только удостоверяющую и обеспечительную функции, но и платежную. Это прямо следует из пункта 1 ст. 380 ГК РФ, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Иными словами, задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору – например, по договору купли-продажи. Но это возможно только в том случае, когда такой договор заключен.
На все эти нюансы неоднократно обращали внимание арбитражные суды, признавая соглашение о задатке в подобных случаях противоречащим законодательству (см., в частности, постановления ФАС ВВО от 21.01.2008 № А11-5927/2006-К1-1/148, ФАС ВСО
от 25.09.2008 № А19-7385/07-Ф02-4435/08, ФАС ЗСО от 01.03.2007 № Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС МО от 28.05.2008 № КГ-А40/4456-08, ФАС СКО от 05.03.2008 № Ф08-928/08, ФАС УО от 05.03.2008 № Ф09-1146/08-С5).
Однако судьи Верховного Суда заняли иную позицию. Они решили, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Платежную же функцию задатка они увидели в том, что он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному договору купли-продажи в случае его заключения.
Данный вывод, прямо скажем, не бесспорен. Во-первых, функции задатка разделены по двум договорам: удостоверяющая и обеспечительная «работают» в отношении предварительного договора, а платежная – в отношении основного. Во-вторых, вывод противоречит общему правилу ГК РФ о зависимости обеспечивающего обязательства от основного – договора купли-продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть.
Не секрет, что позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции по одним и тем же вопросам, подведомственным и тем и другим, часто расходятся. Однако справедливости ради стоит отметить, что выводы, аналогичные приведенным в Определении ВС РФ № 53-В08-5, встречаются и в решениях ФАС (см., например, постановления ФАС ЦО от 07.07.2006 № А48-6424/05-10, ФАС ПО от 30.09.2008 № А65-362/08, ФАС СЗО от 29.06.2007 № А56-15749/2005). Что же касается Высшего Арбитражного Суда, то он свою позицию по данному вопросу пока не высказывал.
Важность трактовки данного вопроса заключается в следующем.
Если стороны не заключили основной договор по соглашению между ними или в силу форс-мажорных обстоятельств, то квалификация платежа по предварительному договору не принципиальна - задаток все равно возвращается другой стороне как обычный аванс.
Вопрос о квалификации приобретает значение, если в незаключении основного договора виновна одна из сторон.
Если виноват покупатель, то он задаток теряет, если продавец – задаток должен быть им возвращен в двойном размере (возможно также возмещение понесенных убытков с зачетом суммы задатка). Авансы же возвращаются всегда и в одинарном размере независимо от вины. При наличии сомнений сумма задатка считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), следовательно, от позиции суда зависят финансовые интересы сторон.
Кроме того, задаток – это форма обеспечения обязательства, а аванс – просто часть платежа. В условиях правовой неопределенности сторона, полагающая свои интересы надежно обеспеченными, может в случае незаключения договора понести серьезные убытки и не получить никакой компенсации. В общем, слово за ВАС…
Мария Мошкович,
"эж-Юрист"
