В данном выпуске мы постараемся рассмотреть часто задаваемый вопрос про ипотеку в силу закона и ипотеку в силу договора. При покупке квартиры в кредит у граждан возникает масса вопросов и эти вопросы часто задаются на нашем сайте. Ранее я уже писал статью «Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"?», но в этот раз я постараюсь описать все еще подробнее, буквально на пальцах.
Что такое ипотека?
В п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N102-ФЗ дается следующее определение:
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Иными словами, при неисполнении обязательства по возврату кредита или займа (денежного обязательства) кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога. Предоставляя денежные средства банк или иное лицо становится кредитором, который может требовать продажи залога при неисполнении денежного обязательства. Таким образом, ипотека является способом обеспечения возврата кредита или займа выданного банком или иным лицом.
Что такое ипотека в силу закона?
Ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение на эти средства объекта недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или займ.
Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Фактически предоставление договора купли-продажи недвижимости, который содержит условия об использовании заемных или кредитных средств полученных для ее приобретения, должно приводить к регистрации ипотеки в силу закона.
Что такое ипотека в силу договора?
Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Стоит учитывать и то, что в силу ч. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические вольны заключать договоры которые содержат в себе элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Таким образом, стороны могут составить договор купли-продажи, который будет в себе содержать условия договора ипотеки (ипотека в силу договора).
Что лучше ипотека в силу закона или ипотека в силу договора?
Нет какой-либо принципиальной разницы для заемщика в виде ипотеки. При ипотеке в силу договора сам договор может содержать дополнительные условия, с этими условиями необходимо быть внимательными. При ипотеке в силу закона все правила предусмотрены законом и кредитным договором. Часто договор ипотеки не содержит в себе больше условий, чем кредитный договор или договор займа.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
На этом у меня все, если у вас появятся вопросы по данной теме, пишите их в комментариях прямо здесь
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
