Если Вы решили приобрести объект недвижимости (квартиру или дом) с привлечением ипотечного кредита, все формальности уже позади, и пришло время выбирать жилье, следует учитывать тот факт, что не любой объект недвижимости может быть приобретен на кредитные средства. Дело в том, что каждая ипотечная программа формирует свои требования к объекту недвижимости. В данной статье адвокат Антон Лебедев опишет наиболее часто встречающиеся требования к объектам недвижимости, которые предъявляются ипотечными программами. Стоит отметить, что зачастую банки предъявляют значительно даже более жесткие требования по сравнению с требованиями сформированными Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Юридические особенности объекта недвижимости
Квартира или другой объект недвижимости, приобретаемый с привлечением ипотечных средств, должна приобретаться у третьих лиц, не являющихся членами семьи заемщика. Это означает, что большинство ипотечных программ не позволит заемщику покупать квартиру у свого брата, сестры и других родственников. Степень родства по различными ипотечным программам может различаться.
Ипотечное жилье не должно быть обременено правами третьих лиц, которые подлежат обязательной государственной регистрации. Для подтверждения факта отсутствия зарегистрированных обременений по объекту недвижимости всегда предоставляется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
При залоге имеющегося жилья, необходимо учитывать тот факт, что не все ипотечные программы позволяют закладывать объект недвижимости, доля которого принадлежит несовершеннолетнему. Одним из исключений из этого правила является Федеральный ипотечный стандарт. Причем договор об ипотеке должны подписывать все сособственники закладываемого объекта недвижимости. При отсутствии согласия хотя бы одного сособственника на залог заложить такой объект недвижимости не получится.
Особые условия должны соблюдаться при передаче в залог объекта недвижимости, где собственниками являются находящиеся под опекой или попечительством лица (или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние). В этом случае в соответствии со статьей 37 и 38 Гражданского кодекса РФ сделка допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Однако есть исключения из этого правила – когда согласие органа опеки и попечительства не требуется.
Технические характеристики ипотечного объекта
Подбирая квартиру или дом, необходимо учитывать и технические характеристики будущего предмета залога. Любая ипотечная программа отводит особое внимание на параметры предмета залога, поскольку такая недвижимость должна быть ликвидным объектом, то есть имуществом, которое может быть реализовано на рынке недвижимости в приемлемые сроки и без потерь в стоимости.
Квартира должна быть отдельной и располагаться в многоквартирном доме. Большинство ипотечных программ не позволяют приобретать комнаты или доли квартир. Хотя из этого правила есть исключения и хороший ипотечный брокер всегда подберет 1-2 ипотечные программы и для таких объектов недвижимости.
Ипотечные программы не допускают кредитование объектов недвижимости с перепланировками. Это означает, что объект недвижимости должен соответствовать техническому паспорту (ПИБ, БТИ). Любые не узаконенные перепланировки исключают объект недвижимости и участия по ипотечной программе.
Приобретаемая квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов принятым в данной местности. Например, подключена к системам отопления, а также горячего и холодного водоснабжения, с отдельным санузлом. Квартира должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления.
Более того, поскольку ипотечный кредит погашается, как правило, длительное время, квартира должна располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Жилье также не должно быть признано аварийным. Ипотечной программой также могут предъявляться требования к межэтажным перекрытиям. Обычно здание, в котором расположен будущий предмет залога, должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Такие требования предъявляются к объектам недвижимости для того что бы исключить объекты которые могут и не просуществовать весь срок, на который выдается ипотечный кредит.
При покупке квартиры в кредит особое внимание обратите на то, что многие ипотечные программы не позволяют получать кредит под залог квартир гостиничного типа, жилье в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 или 1975 года. Так же в список запретных могут входить объекты, содержащие в себе ограничения (обременения) в виде культурного или архитектурного значения, т.е. объекты, содержащие в себе какую-либо художественную лепнину, камины и т.д. Причем такие элементы могут содержаться как в самой квартире, так и в доме. Однако есть и исключения из этих правил, но каждое такое исключение необходимо оговаривать индивидуально.
Если приобретается загородный дом с привлечением ипотечного кредита, то он должен соответствовать следующим требованиям ипотечной программы:
- дом должен быть в исправном состоянии;
- дом должен быть пригодным для постоянного проживания;
- выбранный дом должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания (деревня, коттеджный поселок и т.д.);
- дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;
- дом должен иметь автономную систему обеспечения или быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.
Подводя итог можно сказать, что одобрение объекта недвижимости кредитной организацией является одной из отправных точек для совершения последующих шагов ипотечной сделки.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
