Срок, на который  предоставляется ипотечный  кредит, для многих граждан является одним из основных параметров. Этот параметр, безусловно, важен, но должен рассматриваться вместе с другими параметрами кредита и заемщика, такими как: сумма кредита, доходы заемщика, возраст заемщика и даже стоимость квартиры.

Каждая ипотечная программа имеет свой максимальный и минимальный срок кредитования. Сроки, на которые выдаются ипотечные кредиты, могут составлять от полугода до 50 лет. Максимальный срок достаточно редок, и даже если заемщик может взять кредит на этот срок, он обычно предпочитает значительно меньший. При этом срок кредита может сокращаться заемщиком самостоятельно путем внесения им досрочных погашений. Естественно, что чем меньше срок кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. В целом отношение к долгосрочным кредитам у нас в стране отрицательное. В настоящий момент заемщики предпочитают брать кредит на срок 10 — 20 лет, но расплачиваются по кредиту значительно быстрее. К примеру, в США заемщики предпочитают брать кредиты на максимально возможные сроки, иметь меньшие размеры платежа и возможность тратить деньги на свои нужды.

Возраст заемщика также может оказывать влияние на срок кредита. Ипотечные программы устанавливают минимальный и максимальный возраст заемщика. Это означает, что заемщик может получить кредит в пределах определенного возраста и должен расплатиться до наступления предельного возраста, установленного ипотечной программой. Минимальный возраст заемщика обычно устанавливается на уровне 18-22 года, а максимальный – 55-65 лет, иногда этот возраст определяется возрастом выхода на пенсию отдельно для мужчин и отдельно для женщин.

Рассмотрим две ситуации.

Ситауция первая. Если заемщику 18-22 года, то максимальный срок кредита будет ограничиваться сроком, установленным ипотечной программой. Формула для расчета срока кредита будет следующая: возраст заемщика плюс максимальный срок кредита.

Ситауция вторая. Если заемщику 45 лет, то срок кредита будет ограничиваться максимальным возрастом, предусмотренным ипотечной программой. Максимальный срок кредита для таких заемщиков будет рассчитываться по формуле: максимальный возраст заемщика по ипотечной программе минус возраст заемщика.

Таким образом, формируется следующий подход: выдавать кредит более молодым и, как правило, менее обеспеченным людям возможно на более длительный срок, чем старшему поколению заемщиков с уже сформированными и более высокими доходами.

Сумма, которую желает получить заемщик, может выплачиваться в различные сроки. Если представить, что определенную сумму необходимо отдать за 100 равных платежей или за 200 равных платежей, то очевидно - во втором случае платежи будут меньше. Такая же ситуация и с ипотечными кредитами, только формула расчета платежей несколько сложнее. Получается, что чем меньше срок, тем больше ежемесячный платеж по кредиту. Размер кредита и является той суммой, которая будет выплачиваться по ипотечному кредиту на протяжении всего срока. Поэтому для экономии денежных средств лучше получать ипотечный кредит на более длительный срок и периодически осуществлять досрочные выплаты.

Поскольку срок кредита напрямую связан с размером ежемесячного платежа, доход заемщика попадает в прямую зависимость от размера ежемесячного платежа. Дело в том, что большинство ипотечных программ не позволяют получить ипотечный кредит с выплатами более 50% от ежемесячного дохода заемщика и созаемщиков, если такие имеются. Доход заемщика должен позволять ему выплачивать ипотечный кредит, содержать себя и свою семью, а также нести другие расходы, которые могут возникнуть. Следовательно, при увеличении срока выплаты по ипотечному кредиту ипотечный кредит может становится более доступным для заемщика за счет уменьшения размера ежемесячного платежа. В ситуации, когда 50% дохода заемщика меньше, чем платеж по ипотечному кредиту на определенный срок, увеличение срока кредита приводит к уменьшению размера ежемесячных выплат и как следствие повышению доступности ипотечного кредита.

Стоимость квартиры также связана со сроком кредита. Стоимость квартиры определяет ту сумму кредита, которую желает получить заемщик. Для расчета суммы кредита собственные средства (первоначальный взнос) вычитаются из рыночной стоимости квартиры и таким образом определяется необходимая сумма кредита. Причем ипотечная программа может не позволить получить данную разницу целиком, так как все ипотечные программы учитывают в расчетах оценочную стоимость объекта недвижимости. Оценку объекта недвижимости производит независимый оценщик. Как мы уже говорили, сумма кредита выплачивается определенными долями – обычно ежемесячными платежами. Поэтому стоимость квартиры может влиять на размер ежемесячного платежа, так как именно эта величина будет определять размер кредита. Размер кредита будет влиять на срок, поскольку для повышения доступности кредита ежемесячный платеж может быть уменьшен именно за счет увеличения срока или уменьшения суммы кредита.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев