В данной публикации проект  "Гражданский адвокат" продолжает обобщать вопросы, задаваемые посетителями нашего сайта. На этот раз речь пойдет об ипотечном страховании, т.е. тех вопросах, с которыми сталкиваются получающие ипотечный кредит люди.

1. Скажите, страхование жизни при ипотеке сейчас обязательное? Смогу ли я получить кредит без оформления страховки, или же на это рассчитывать не придётся?

Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула — тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика, уже решался в суде с участием представителей Роспотребнадзора, не менее активное обсуждение этого вопроса идет и в интернете. Роспотребнадзор даже рекомендовал Российской ассоциации банков не навязывать страхование жизни и потери трудоспособности гражданам. Подробнее об этом Вы можете прочитать в публикации "Ипотека и страхование".

Кредит без страхования тех ипотечных рисков, которые банк считает обязательными, не выдадут. Страхование рисков осуществляется перед выдачей кредита, т.ч. банк вполне может контролировать этот вопрос.

Почему банки настаивают на кредитовании нескольких рисков? Дело в том, что выдавая ипотечные кредиты в России, банки привлекают денежные средства как внутри страны, так и за ее пределами. Инвесторы, предоставляя деньги, могут выдвигать условия о том, какого рода кредитами должны быть обеспечены эти деньги. Такие требования могут выдвигаться и к количеству застрахованных рисков. Поэтому банки так настойчиво предлагают страховать дополнительные и необязательные виды страхования. Без страхования необходимых рисков банк может остаться без денег, т.к. он не сможет их привлекать.

2. В каких случаях страховка будет выплачена в полном объеме?

Для начала стоит определиться, что такое полный объем. Обычно при использовании стандартного страхования ипотечных рисков, страховка осуществляется на сумму кредита, увеличенную на 10% от размера кредита (110 % суммы кредита). Если заемщик хочет застраховать любые другие или такие же риски, на сумму полной стоимости квартиры или в другом размере он может сделать это самостоятельно. Таким образом, при использовании стандартного кредитования и наступлении страхового случая, страховая компания производит выплату в размере соответствующем возникшему ущербу у кредитора. Получателем выплат по такого рода страховке будет залогодержатель – банк.

Конкретные случаи, когда производится полная выплата должны быть определены в договоре страхования или Правилах страхования. К примеру, если застрахованный дом полностью сгорит – страховка должна быть выплачена в полном размере – 100% задолженности по кредиту. Такая выплата приведет к погашению кредита. Заемщик потеряв дом, не останется должником банку.

3. Я не знаю как поступить — страховать или не страховать свою жизнь при взятии кредита. Подскажите, в чем преимущества страхования?

Для начала Вам надо определиться с вопросом о том, является ли данный вид страхования обязательным по той ипотечной программе, которая вами выбрана. Если он является обязательным – ваш выбор определен. Будете получать кредит, только если застрахуете эти риски. Если этот вид страхования не обязательный – решайте сами, но я бы рекомендовал застраховать эти риски. Дело в том, что при внезапной болезни человек может потерять трудоспособность на достаточно длительный период. За это время ему не обязательно будет выплачиваться полный заработок. Страхование этого риска позволит избежать ситуации, когда человек потерявший трудоспособность вынужден будет искать деньги не только на медицинские услуги, но и на ежемесячные платежи по ипотеке.

4. Мы два года назад взяли ипотечный кредит, застраховали жизнь и имущество. Кредит оформлен на меня, жена не является ни поручителем, ни созаемщиком. Скажите, кто будет выплачивать кредит, если я умру? Могут ли жену выселить?

Дело в том, что жизнь ипотечного заемщика в большинстве случаев страхуется. Поэтому если жизнь заемщика была застрахована, а причина его смерти признается страховым случаем, то страховая компания обязана будет совершить платеж в пользу банка — залогодержателя, который погасит сумму задолженности данного заемщика. Погашение задолженности по кредиту приведет к снятию обременения и получению наследниками необремененной ипотекой квартиры. Однако следует учитывать и тот факт, что смерть наследодателя может быть и не признана страховым случаем или выплата может не покрыть полностью ипотечный кредит. Поэтому до окончательного решения вопроса со страховой выплатой наследникам лучше платить за наследодателя по кредиту по согласованию с банком. По закону наследуется не только имущество, но и долги. Если смерть наследодателя не будет признана страховым случаем, квартира может быть унаследована вместе с обязанностями по ипотечному кредиту. Наследники должны будут продолжать выплачивать кредит до полного его погашения. Документы по ипотечному кредиту будут переоформлены банком на основании свидетельства о наследстве, выдаваемого нотариусом. По закону, отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, поэтому наследники могут отказаться от принятия квартиры только отказавшись и от другого наследуемого имущества. Оформив наследство, они могут принять решение и о продаже квартиры с выплатой банку всего причитающегося из полученной от продажи суммы. Далее в публикации "Если вы получили в наследство квартиру"

Учитывая положения семейного кодекса и в случае отсутствия брачного договора, изменяющего законный режим имущества супругов, супруга вправе будет получить? долю квартиры и плюс долю, соответствующую доле от второй половины квартиры, поделенной на общее количество ваших наследников.

При этом стоит учитывать то, что квартира может наследоваться со всеми долгами и если ваша жена или другие наследники не будут в состоянии выплачивать кредит их в судебном порядке вполне могут выселить.

5. Как осуществляются платежи по страховке при ипотечном кредитовании и с какой периодичностью?

Обычно платежи осуществляются один раз в год. Платежи осуществляются банковским переводом или напрямую в отделении страховщика. Возможно принятие денег от имени страховой компании партнерами этой страховой компании.

6. Подскажите, пожалуйста, являются ли беременность и роды страховым случаем, так как это общая временная нетрудоспособность?

Потеря трудоспособности в результате родов может являться страховым случаем, однако о об этом надо говорить исходя из конкретного договора страхования и правил страхования.

7. Мы взяли ипотечный кредит в мае 2007 года, а уже в августе 2008 года половину кредита погасили. Страховая компания не сделала перерасчет платежа, хотя наш долг уменьшился почти в два раза. Это правильно?

Дело в том, что платежи по страховке обычно производятся ежегодно, в том месяце, когда Вы заключали кредитный договор. Поскольку в мае 2007 году Вы произвели первый платеж, второй платеж Вы должны были произвести в мае 2008. Это означает, что в августе 2008 года весь 2008 год был уже оплачен. Перерасчет будет сделан в мае 2009 года, когда Вы будете оплачивать новый – 2009 год. Если Вы хотите получить переплаченную в 2008 году сумму, необходимо смотреть на этот счет ваш договор страхования.

8. Какие виды ипотечного страхования существуют?

Обычно ипотечными видами страхования считаются следующие:

Страхование объекта недвижимости

Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и других стихийных бедствий, техногенных катастроф. Возможны случаи кражи имущества из квартиры, однако эти риски предусматриваются не всеми договорами страхования. Стандартная страховка по ипотечному кредиту распространяется только на целостность объекта, его стен, перекрытий и т.д. На протяжении всего срока кредита заемщик и объект недвижимости могут пережить различные ситуации, но выходить из них нужно всегда с успехом, в том числе и с использованием услуг страховой компании. Защитить себя от всех этих неприятностей заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем залогодержатель. Кредитная организация страхует чаще всего лишь суммы кредита, в интересах заемщика страховать полную стоимость объекта недвижимости, чтобы в случае наступления страхового случая полностью компенсировать понесенные убытки.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

На протяжении всего срока кредита с заемщиком могут происходить различные неприятные ситуации, такие как: болезнь, получение травм, частичная или полная потеря трудоспособности и, наконец, смерть. Застраховаться от этих неприятных моментов заемщик просто обязан, т.к. если подобные ситуации произойдут, заемщик может лишиться возможности зарабатывать деньги на какой-то период. Финансовая нагрузка на его бюджет увеличится – ему надо будет заниматься восстановлением здоровья, а обязательства по взятому ипотечному кредиту никуда не исчезнут. Поэтому при ипотечном кредитовании кредитор не может не интересоваться жизнью заемщика, состоянием его здоровья, уровнем трудоспособности, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по ипотечному кредиту. Отсутствие страхования этих рисков предполагает наличие у заемщика финансового ресурса, который он может использовать на период болезни или временной потери трудоспособности. Этот ресурс должен быть достаточным для содержания самого себя, оплаты расходов на восстановление здоровья и оплаты расходов по ипотечному кредиту. В противном случае к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

Страхование титула

Страхованием титула называют риск утраты права на собственность в результате возникновения претензии на право собственности со стороны третьих лиц. Эта часть страхования является достаточно важной, но не так часто используемой по сравнению с первыми двумя видами страхования. Страхование титула минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую безопасность сделки. Хотя этот вид страхования не позволит вернуть объект недвижимости, он позволяет защитить свои финансовые вложения в эту недвижимость. Выбор определенного вида объекта недвижимости (первичное оно или вторичное) не защищает от риска потери права собственности, так как строительная компания теоретически может продать одно и тоже помещение нескольким лицам.

9. По каким критериям выбирать страховую компанию, на что ссылаться?

Несмотря на сильные возражения Роспотребнадзора и Федеральной антимонопольной службы практика «аккредитации» страховых компаний при банках сохраняется. Поэтому выбор страховой компании может быть ограничен еще при выборе ипотечной программы.

Сравнивая предложения по страхованию, необходимо учитывать и список страховых случаев, т.е. случаев, при наступлении которых будет производиться выплата. В одном договоре страхуются только стены, а в другом может страховаться и содержимое квартиры. Так же могут отличаться и списки заболеваний, при которых выплачивается денежная сумма. Следовательно, заемщик, несущий бремя кредита, в одном случае может просто решить свои вопросы со страховой компанией, а в другом может встать перед необходимостью срочного изыскания денежных средств на ремонт или лечение.

Страховая компания должна быть надежна, стабильна и иметь хорошую филиальную сеть. Если вас не будет устраивать страховая компания, ее можно будет сменить по согласованию с банком (заклогодержателем). Учитывая практику «аккредитации» страховых компаний при банках, вряд ли банк станет рекомендовать ненадежную страховую компанию.

10. Какие документы понадобятся для страхования?

Обычно сама процедура страхования происходит в несколько этапов. На первом этапе заемщиком или его доверенным лицом в страховую компанию предоставляются следующие документы:

1. Заявление с указанием параметров страхуемого объекта недвижимости и сведений о заемщике;
2. Свидетельства о праве собственности всех сособственников покупаемого объекта недвижимости;
3. Инвентаризационный паспорт на объект недвижимости;
4. Справка о регистрации лиц в объекте недвижимости;
5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
6. Копия всех страниц паспортов собственников объекта недвижимости;
7. Копия всех страниц паспорта заемщика;
8. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или квитанции на оплату коммунальных платежей за последние 2-3 месяца.

Отдельными страховыми компаниями этот список может быть расширен.

После этого, страховая компания произведет анализ документов и, если в этом будет необходимость, предложит пройти медицинское обследование. По результатам данного обследования страховая компания сообщит размер страховой премии – платы за страхование рисков. Обычно премия обозначается в виде определенного процента от размера кредита.

Адвокат Антон Лебедев

проект "Гражданский адвокат"