Что делать если ипотека оказалась слишком тяжелым бременем? И как при этом учесть интересы и банков и заемщиков? Эти вопросы сегодня волнуют многих. Напомним о существовании порядка реструктуризации долга в случае возникновения определенных сложностей по его погашению. Основная цель реструктуризации заключается в том, чтобы предотвратить массовые выселения неплатежеспособных заемщиков из приобретенных в кредит квартир. Так что на господдержку может рассчитывать только тот заемщик, который брал кредит, чтобы купить себе жилье, а не вложить деньги в недвижимость. Поэтому не стоит забывать и о процедуре продажи банком заложенного имущества, т.е. квартиры. Еще летом российские банки начали заключать первые немногочисленные сделки по продаже заложенных ипотечных квартир. А так как эта процедура не имела достаточно широкого распространения, возникает немало вопросов по ее проведению.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество может проходить в судебном и внесудебном порядке. Очевидно, что в первом случае взыскание по требованию залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда и согласие заемщика не требуется.
Другое дело если удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, происходит без обращения в суд. Такой порядок, согласно ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем (заемщиком), причем такое соглашение может быть как частью договора об ипотеке, так и заключено в виде отдельного договора. Необходимым условием для такого соглашения является нотариально удостоверенное согласие залогодателя (заемщика).
Необходимо пояснить и о порядке расчетов между банком и заемщиком. После продажи объекта банк получает только сумму невыплаченной ссудной задолженности и проценты за период пользования кредитом, оставшиеся средства поступают заемщику. Заемщик, а не банк в первую очередь заинтересован в продаже имущества по максимально возможной цене, кредитор же заинтересован в возможно более скором решении вопроса, без временных и административных затрат. Издержки на аукцион также будут вычтены из вырученной за квартиру суммы. Оставшиеся от продажи средства переходят заемщику.
Для заемщика договориться с банком о внесудебном порядке всегда выгоднее, чем ждать решения суда, после вынесения которого банк будет торопиться с продажей квартиры, и как следствие, заемщик выручит от ее продажи меньше средств, чем если бы он действовал по договоренности с банком во внесудебном порядке. Что касается цен на такие квартиры, то, по мнению экспертов, начальные цены на аукционах будут соответствовать 60% от реальной стоимости, т.е. в данном случае разница составит 40%. Законом об ипотеке в ряде случаев при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд предусмотрено обязательное привлечение оценщика. Наиболее распространенным из таких случаев является превышение стоимости недвижимого имущества по договору об ипотеке суммы в 500 тыс. рублей. Соответственно под этот случай подпадает абсолютное большинство квартир. Согласно тому же закону об ипотеке начальная продажная цена устанавливается равной 80% стоимости, определенной в отчете оценщика (здесь дисконт составит 20%). Данное положение, правда, носит рекомендательный характер и действительно, если иное не установлено соглашением сторон. А так как банку выгодно как можно быстрее разобраться с проблемными кредитами и продать недвижимость, он будет стараться понизить начальную стоимость до приемлемого для себя уровня (каким является уровень в 60%).
Теперь несколько слов о том, где же найти сведения об аукционах. Информация о продаже ипотечных квартир на публичных торгах в ходе исполнительного производства размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Что касается аукционов, проводимых без решения суда, то здесь многое зависит от организатора торгов. Естественным требованием к информации об их проведении является публичность и открытость (другое дело это не всегда исполняется). Такая информация содержится, как правило, на сайтах организаторов торгов, в печатных изданиях по месту нахождения выставленного имущества. Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который стал первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка продаются залоги и отступные по кредитам частных лиц.
Что касается рисков, связанных с покупкой ипотечных квартир. Здесь в первую очередь потенциальных покупателей волнует вопрос, сможет ли старый владелец (т. е заемщик) оспорить сделку. Риск теоретически может возникнуть, если квартира, реализуемая на аукционе, ранее принадлежала физическому лицу и перешла в собственность банка по отступному. Банк может подписать сначала с должником соглашение об отступном, а потом выставить на торги эту квартиру. В течение года владелец квартиры может оспорить сделку, заявив, что написал отступное под давлением или на кабальных условиях. И если в ходе разбирательства обнаружатся злоупотребления банка, то это может повлечь признание сделки недействительной. В таком случае приобретенное имущество изымается даже у добросовестного приобретателя, который купил его, в том числе на аукционе. Поэтому приобретение залоговой квартиры через аукцион, если она была получена в качестве отступного от физического лица, в ряде случае может оказаться рискованным предприятием.
Короткая ссылка на новость: https://www.lawnow.ru/~lw8Sw
