В последнее время все чаще обсуждается тема ипотека и ее будущее.
При какой процентной ставке ипотечное кредитование в России перестанет развиваться?
В настоящий момент происходят существенные изменения процентных ставок. Причем если заграничная ипотека подросла всего на 2-3 процента, то ипотека в России бьет все рекорды. Так в течение года процентные ставки в различных банках регулярно возрастали. Рост процентных ставок составил от 3-4 процентов. Если в конце августа еще можно было говорить о средней процентной ставке в 13-14%, сейчас уже появился ряд банков, готовых поднять ставку до 17% годовых, а многие банки просто приостановили выдачу ипотечных кредитов. По мнению аналитического отдела универсальной ипотечной компании "УНИКОМ" именно ставка в 17% является тем рубежом, после которого ипотека станет просто недоступна подавляющему большинству граждан. Возьмем стандартный случай, когда однокомнатная квартира стоит 3 500 000 р., человек имеет первоначальный взнос 350 000 р. (10% от стоимости недвижимости) и готов взять кредит на 20 лет. При ставке 17% ежемесячный платеж в таком случае будет составлять около 50 000 р. – это максимальная сумма, которую может платить семья так называемого верхнего среднего класса из двух человек.
Что произойдет, если банки свернут ипотечные программы?
Даже при пессимистическом развитии рынка такой сценарий невозможен. Число банков может уменьшиться, ставки могут вырасти, но крупные банки, не имеющие проблем с ликвидностью и привлечением длинных денег, будут выдавать ипотеку и дальше.
Что будет с рынком недвижимости?
Не исключено, что с рынка уйдут "инвесторы" — покупатели жилья в инвестиционных целях. Более того инвестиционные квартиры уже начали медленно поступать в продажу. Это приведет к некоторому росту предлжения. Если к тому же ставки по ипотеке вырастут значительно, то рынок жилья ждет небольшой спад. К сожалению, говорить о серьезном падении цен не приходится. Конечно, в сложившейся ситуации рынок недвижимости будет переживать дефицит денег. Это приведет к стабилизации или небольшой коррекции цен на рынке недвижимости. Но дело в том, что количество сделок по покупке недвижимости по ипотеке не так и велико — около 20-25%. Даже при небольшом сокращении темпов роста ипотечного кредитования, это не сможет серьезно повлиять на спрос. Но стабилизация цен вполне возможна, более того она необходима для дальнейшего развития и ипотеки, и рынка недвижимости.
Строительные компании начали продавать квартиры с дисконтом, так как еще с весны у них усложнилась процедура финансирования строительства, особенно это касается нежилой недвижимости. Американский ипотечный кризис ознаменовал собой конец эры дешевых денег. Как считают ведущие мировые экономисты, кредиты уже никогда не будут такими дешевыми, как раньше. Значит строители вынуждены либо замораживать стройки, либо сбавить темпы строительства. Что же произойдет дальше? А дальше – через 2-3 года – мы столкнемся с дефицитом жилья, который будет разгонять рост цен.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
совместно с аналитическим отделом
универсальной ипотечной компании "УНИКОМ"
