Допустим, существует дом, в котором у инвестора есть большое желание реконструировать чердак и в результате получить в собственность мансарду. Если в доме создано ТСЖ, оно заключает инвестиционный договор с инвестором, если ТСЖ нет – инвестиционный договор заключает Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ). В результате заключения инвестиционного договора и осуществления реконструкции инвестор должен получить мансарду, и казалось бы, на этом история заканчивается… Но!
Самая существенная проблема такой схемы инвестирования заключается в том, что она не имеет специального законодательного регламентирования. И правовая конструкция этой схемы состоит из набора статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ и подзаконных актов.
История гласит
Немного о правовых корнях проблемы. В далеком 1996 году губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев подписал распоряжение № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». Целью издания этого документа была попытка получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке. Привлеченные от инвесторов денежные средства предполагалось использовать тоже на благие цели – благоустройство территории и мест общего пользования. Данное распоряжение распространялось на чердаки и мансарды, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга.
Правовая коллизия возникла, когда в домах стали появляться собственники квартир, поскольку собственник вместе с квартирой приобретал права на общее имущество дома, в котором она расположена (ст. 289 ГК РФ). При реконструкции мансарды собственник терял право на эту долю общего имущества, т. к. после реконструкции она должна была перейти в собственность инвестора. Спор о том, возможно ли отчуждение доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, был решен 25 декабря 2000 года Верховным судом (определение № 78-Г00-61). Суд оставил в силе решение Городского суда Санкт-Петербурга от 13.09.2000 г. В этом решении Городской суд Санкт-Петербурга, руководствуясь положениями ст. 289 п. 2 ст. 290 ГК РФ, установил, что отчуждение или использование для застройки общего имущества дома возможно с согласия всех собственников квартир этого дома. Представители правительства города пытались доказать, что чердак не относится к общему имуществу дома и на него не распространяется указанный порядок согласования, однако суд правомерно отверг эти доводы. Кроме того, суд указал, что собственник квартиры вообще не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Это явилось основанием для того, чтобы п. 2.3 распоряжения № 128-р был признан недействительным в части слова «собственность» со дня издания.
Кодекс новый, а проблемы старые
В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. В какие-то вопросы он внес ясность (например: п. 1 ст. 36 совершенно определенно отнес чердаки, а также технические этажи и подвалы к общему имуществу многоквартирного дома; п. 3 указанной статьи установил, что уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции; ст.ст. 36, 40, 44 установили возможность возникновения права собственности на созданные в результате реконструкции общего имущества дома помещения), но в целом вопрос не разрешил.
Главная проблема – получение указанных согласий. На практике получить и оформить в надлежащей форме 100% согласий частных собственников дома (в части неприватизированных квартир такое согласие дает КУГИ Санкт-Петербурга) нереально: некоторых собственников просто не найти, кто-то живет за границей, у кого-то предложение подписать нотариальную бумагу вызывает панику и т. д. При этом заставить несогласных дать свое согласие невозможно даже в судебном порядке. Но даже при отсутствии этих несогласных организовать нотариальное удостоверение согласий собственников, например, 100-квартирного дома (учитывая, что у одной квартиры таких собственников часто бывает несколько), а в данном случае приемлема только нотариальная форма, само по себе – колоссальная задача.
Вместе с тем в соответствии со ст.ст. 44, 46 Жилищного кодекса РФ решения по вопросам реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) принимаются общим собранием собственников дома при положительном голосовании не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, для того чтобы надстроить один или несколько этажей в доме при условии сохранения общего размера чердака, который устраивается над последним из надстраиваемых этажей, необходимо согласие 2/3 собственников дома, а при элементарном устройстве мансарды в существующем чердачном помещении должны сказать «да» все, до единого, собственники дома. Налицо несоответствие правовых конструкций, регламентирующих два абсолютно идентичных процесса. Очевидно, что схема принятия решений двумя третями голосов позволяет говорить о реальной возможности принятия таких решений (собрать один раз на собрание 2/3 собственников дома неизмеримо проще, чем вместе с нотариусом обойти все квартиры дома, при этом небольшой процент отсутствующих или несогласных собственников все равно может составить неразрешимую проблему) и одновременно максимально защищает права сообщества собственников дома.
К тому же мало получить право на строительство мансарды, надо еще и зарегистрировать право собственности на созданные помещения. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области последовательно занимает совершенно правомерную в условиях действующего законодательства позицию: регистрация право собственности на помещения, созданные в результате реконструкции чердаков, осуществляется только при предоставлении согласия 100% собственников многоквартирного дома.
Кто рискует, тот идет судиться
По данным аналитического отдела агентства «ЮРИНФО-Недвижимость», сегодня в Петербурге наблюдается высокий спрос на мансарды при крайне низком предложении: примерно 0,8% от общего объема предложения. Ведь в результате описанных выше проблем осторожные инвесторы рассматривают проекты строительства мансард только в домах, где собственники дома действительно хотят этой реконструкции, либо – проекты застройки тех чердаков, которые инвентаризированы в качестве нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а таких проектов очень мало. А более рисковые инвесторы проводят основное время не на стройплощадке, а в судах города. И такая ситуация будет сохраняться вплоть до принятия специального федерального закона, детально и продуманно регламентирующего процессы реконструкции многоквартирного дома, включая и строительство мансард, необходимость принятия которого для Санкт-Петербурга весьма актуальна.
Антон Лебедев, адвокат,
Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего
Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
Истончик: Новые проекты №12(30)
