Перед более детальным рассмотрением рекомендаций по выбору Застройщика, стоит в общих чертах обрисовать природу строительства в Санкт-Петербурге. Итак, строительная организация "Х" решила построить дом. Первый документ, который необходимо получить - Решение ИТК (инвестиционно-тендерной комиссии). Данное Решение четко закрепляет условия проведения строительства, т.е. содержит ответы на вопросы что, где, кем и в какие сроки должно быть построено.
Недавно процесс предоставления земельных участков под застройку путем принятия решения на ИТК, был заменен процедурой проведения торгов. Поэтому с 2004 года основанием для издания Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга о предоставлении участка под застройку будет не Решение ИТК, а документы об итогах торгов. Однако, в связи с тем, что данные изменения достаточно новые большинство компаний имеют на руках Решение ИТК.
Решение ИТК или результаты проведения торгов утверждаются Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга (ранее Губернатора, Мэра), которое так же содержит информацию о том что, кем и где должно быть построено. Подобным Распоряжением Администрация одновременно предписывает КУГИ (Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга) заключить с организацией "Х" договор аренды земельного участка, на котором будет осуществляться строительство. В свою очередь КУГИ на основании вышеуказанных документов заключает договор аренды указанного земельного участка на инвестиционных условиях. Теперь организация "Х" может приступать к строительству. Именно эта организация "Х" и будет являться тем самым Застройщиком - началом в строительной "цепочке".
Стоит также поговорить о степени участия организаций в строительстве. Наша организация "Х", получившая Распоряжение Администрации, Решение ИТК и заключившая договор аренды с КУГИ при желании или отсутствии необходимых средств, для проведения строительства своими силами, может захотеть объединить усилия с другими компаниями. Если организации "Х" Распоряжением будет разрешено заключать договоры по привлечению средств (инвестированию) на строительство и она привлечет с этой целью другую организацию, эта организация будет выступать Инвестором строительства. Естественно, организации вкладывая деньги (инвестируя) в строительство рассчитывают получить долю помещений в строящемся объекте, либо преследуют другие коммерческие интересы, например, рассчитываются с организацией "Х" по обязательствам, возникшим из других договоров.
Застройщик так же может передавать свои полномочия на осуществление строительства по договорам генерального подряда и подряда, а привлекаемые организации будут соответственно называться Генеральный подрядчик (генподрядчик) и Подрядчик. Данные компании тоже будут участвовать в строительстве не бескорыстно. Однако на этом строительная цепочка может не закончиться и при желании на то организаций может быть продолжена.
Перед заключением договора долевого участия необходимо четко понимать с кем вы имеете дело. Если вы заключаете договор с организацией, которая находится в конце строительной цепочки, лучшим способом проверки "чистоты" строящейся квартиры будет попытка восстановить все окружающие строящуюся квартиру правоотношения. Для этого необходимо просмотреть документы, на основании которых данная квартира будет принадлежать этой организации после окончания строительства. Если квартира передается в качестве расплаты по договору оказания каких-либо строительных работ, необходимо убедиться, что данный договор имеется у обеих сторон этого договора и работы выполнены или выполняются. Это может подтверждаться актами сверки или актами сдачи работ подписанными сторонами договора. Таким образом, необходимо проверить всю цепочку организаций, которые имеют или могут иметь права на эту квартиру, от организации получившей Распоряжение (нашей организации "Х") до той, которая будет заключать договор долевого участия с гражданином.
Помимо заключенных договоров понадобится еще проверить сами Распоряжение и Решение. Это можно сделать, воспользовавшись официальными изданиями Администрации Санкт-Петербурга, правовыми базами дынных или обратившись в организации оказывающие подобные услуги гражданам. Так же существуют организации, оказывающие подобные услуги комплексно, как и наша фирма, уже около 10 лет отстаивающая права граждан - участников рынка недвижимости.
Также важно проверить не только наличие Распоряжения, но и его статус - не утратило ли оно силу, не принято ли Администрацией новое Распоряжение или в него внесены изменения, разрешает ли оно вообще проведение строительных работ или разрешает только проведение изыскательских работ для определения возможности строительства.
Очень пристально следует изучать заключенный с КУГИ договор аренды. Условия, содержащиеся в данном договоре, должны быть обязательно выполнены к моменту окончания строительства, следовательно, на стадии осуществления строительства они должны быть в процессе исполнения. Подтверждением выполнения этих условий могут являться различные документы: документы подтверждающие перечисление денежных средств, выполнения работ, передачи объектов недвижимости и т.д. Все это зависит от условий установленных конкретным договором.
В данный момент в Санкт-Петербурге есть Застройщики способные осуществлять строительство собственными силами, т.е. объединить в себе функции Застройщика, инвестора и подрядчиков. Безусловно, таким организациям нужно отдавать предпочтение, поскольку это может исключить возникновение спора за Вашу квартиру между компаниями, т.к. компания будет всего одна. Однако, если Вы будете рассматривать только квартиры в тех домах где Застройщик осуществляет строительство лишь своими силами – это существенно ограничит выбор.
Чем же хорошо заключать договор долевого участия напрямую с Застройщиком? И Почему именно с Застройщиком? Гражданин, приобретающий квартиру у Застройщика, может не сомневаться, что все документы, которые имеют отношение к данной квартире, находятся в данной организации и он получив разрешение сможет с ними ознакомиться. Застройщик точно знает, кто и по какой причине имеет права на квартиры в этом доме и передавал ли он права на квартиру другим организациям или гражданам. Застройщик это первое "звено" в строительной цепочке, следовательно, снижаются шансы, что квартира станет предметом спора между компаниями.
Однако, при выборе Застройщика следует обращать внимание не только на выше перечисленные документы. Необходимо также проанализировать деятельность Застройщика на рынке недвижимости за определенный период. Черпать подобную информацию можно из средств массовой информации, в компьютерной сети Internet или общения со специалистами по недвижимости. В компьютерной сети на данный момент создано большое количество форумов и мест для обсуждения подобных тем, в которых помимо простых граждан принимают участие и специалисты высокого уровня. Плохие новости распространяются быстрее хороших и это правило должно сыграть Вам на руку! Итак, какую же информацию необходимо искать?
Когда Застройщик осуществляет строительство не одного объекта, можно попытаться навести справки о ходе строительства на других объектах. Проблемы возникающие при строительстве одного дома могут повториться при строительстве другого. По этой причине не рекомендуется заключать договоры с Застройщиком, который каким-нибудь образом скомпрометировал при строительстве предыдущих домов.
Если Застройщик уже сдавал другие дома Государственной приемочной комиссии, необходимо попытаться узнать сделал ли он это в срок. Застройщик может достроить дом, но если дом не примет Государственная приемочная комиссия, по причине каких-либо недочетов при строительстве, Дольщик не сможет зарегистрировать свое право собственности даже если обратиться в суд. Исполнение Застройщиком своих обязательств в срок является хорошим показателем.
Следует так же обращать внимание на качество строений, которые строит или уже построил Застройщик. К сожалению, грамотно оценить качество постройки могут только специалисты, а тем более обнаружить какие-либо скрытые дефекты. Если данная организация осуществляет строительство достаточно давно, то скрытые дефекты строений уже могли проявиться и стать общеизвестными.
Важным показателем является долгое и стабильное нахождение на рынке недвижимости данной организации. Конечно, не строит верить компаниям заявляющим, что они строили еще до 1917 года. Практически все строительные компании, осуществляющие строительство в Санкт-Петербурге, достаточно молоды. Это связано с достижением нами определенного, относительно стабильного, уровня экономического развития. На мой взгляд, компания, стабильно существующая и осуществляющая строительную деятельность 6-8 лет способна без особого риска осуществлять строительство в дальнейшем.
К сожалению, основывать свой выбор, лишь на основании того, что название организации - Застройщика у всех "на слуху", более чем не правильно. Причина известности компании может быть связана и с отрицательными моментами, например, если у какой-то компании в процессе строительства произошла какая-нибудь авария. Любая организация может профинансировать рекламную акцию, что бы быстро стать известной, однако такая слава быстро проходит, и люди "попавшиеся" на такую рекламу не редко бывают разочарованы.
Подводя итог выше перечисленному, можно сказать, что заключать договор долевого участия в строительстве с Застройщиком можно лишь при условии, когда он надлежащим образом выполняет условия Решения ИТК, Распоряжения Администрации разрешающего осуществление строительства, Договора заключенного с КУГИ и договоров заключенных на осуществление инвестирования и подряда, если такие были заключены. Застройщик, которого Вам предстоит искать, стабильно существует на рынке недвижимости достаточный период времени, не имеет проблем с другими построенными им объектами, и в срок сдает их Государственной приемочной комиссии.
Помощник адвоката Антон Лебедев
