Налоговые льготы для покупателей жилья были введены уже 11 лет назад. Однако до сих пор большинство новоселов плохо представляют себе, что такое эти пресловутые налоговые вычеты. Особенно много путаницы с недвижимостью, приобретенной в кредит, так как для нее установлены специальные правила. О нюансах оформления вычетов рассуждает адвокат АК «Юринформ-Центр» Антон Лебедев.
Немного ликбеза
Для начала — немного о том, что называют налоговыми вычетами.
Каждый россиянин, который покупает жилье на собственные или заемные средства, имеет право на возвращение части налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Этот налог равен 13% и взимается автоматически при начислении официальной зарплаты (для тех, кто получает вознаграждение в конверте, эти правила не действуют).
Налоговый кодекс (НК) устанавливает, что льгота распространяется в размере сумм, направленных на приобретение дома или квартиры, но не более 2 млн рублей. То есть если в договоре купли-продажи квартиры указана стоимость покупки 5 млн рублей, то налоговый вычет вы получите только с 2 млн (13% от этой суммы составляет 260?000 рублей). Если же в договоре написано, что покупаемое жилье обошлось вам в 1 млн или в 700?000, то вычет будет рассчитываться именно с этой суммы, а не с 2 млн рублей. И составит соответственно 130?000 или 91?000 рублей.
Размер ежегодных выплат и срок их получения зависит не только от стоимости покупки, но и от размера ваших доходов. За год вам не могут вернуть налоговых денег больше, чем составляют ваши годовые отчисления в счет НДФЛ.
Для наглядности разберем несколько примеров.
Скажем, вы приобретаете квартиру на первичном рынке стоимостью 3 млн рублей без привлечения ипотечного кредита, а ваш ежемесячный официальный (то есть подтвержденный справкой по форме 2-НДФЛ) доход составляет 50 000 рублей. В этом случае с каждых 50 000 рублей в месяц уплачивается 6500 рублей налога. Умножаем 6500 на 12 месяцев — получаем 78 000 рублей. Именно эту сумму налогоплательщик может вернуть при использовании налогового вычета. Пользоваться вычетом он сможет, пока не наберет возвращенного налога на максимально возможную сумму, то есть до 260?000 рублей. Это означает, что возвращать уплаченный НДФЛ ему будут 3,33 года.
Купив квартиру за те же 3 млн рублей, но имея зарплату всего 15 000 рублей, в год вы получите уже не 78 000, как в предыдущем описанном варианте, а лишь 23 400 рублей — это общая сумма вашего НДФЛ за год. В этом случае вычет будет производиться 11,1 года.
Выгоды ипотеки
Разобравшись с вычетами при покупке квартиры на свои деньги, перейдем к кредитным вариантам.
Для тех, кто приобретает жилье в кредит, также действует ограничение в 2 млн рублей от всей стоимости недвижимости. Однако есть возможность вернуть и уплаченные проценты по ипотечному кредиту. То есть общий размер получаемого вычета увеличивается на сумму процентов по кредиту.
Отличия «ипотечной» квартиры от «неипотечной» тоже продемонстрируем на примере. Скажем, жилье стоит 5 млн рублей, за счет кредита оплачивается 2,5 млн, сумма процентов по кредиту — 1,25 млн рублей. Таким образом, к 2 млн рублей (максимально возможный объем выплат по вычету) прибавляем сумму процентов и получаем 3,125 млн рублей. 13% налога от этой суммы составят 406 250 рублей. Такую сумму можно получить в виде налогового вычета.
Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.
При перекредитовании, когда вы берете заем в другом банке под более выгодные проценты, чтобы погасить действующий ипотечный кредит, право на получение вычета с процентов теряется. Ведь льгота полагается только тем, кто тратит деньги на покупку (ремонт, отделку) жилья. А перекредитование — это получение кредита на погашение ранее предоставленного кредита. Поэтому, решаясь на такой шаг, нужно тщательно просчитать, будет ли выгода от перекредитования больше, чем от налогового вычета.
Мифологизация вычета
За время действия закона о введении налоговых вычетов у россиян накопилось множество мифов, связанных с ними. Наиболее распространенные из них мы попытаемся развеять.
Миф первый. Оформление документов на получение налогового вычета производится только после получения права собственности на квартиру в построенном доме.
Это неверно. В подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ говорится, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет по расходам на новое строительство в налоговый орган по месту жительства (регистрации) необходимо предоставить следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права на объект, договор о приобретении объекта, акт о передаче объекта покупателю, платежные документы о расходах покупателя, декларацию по форме 3?НДФЛ, справку о доходах покупателя за прошедший год по форме 2?НДФЛ, заявление о предоставлении налогового вычета.
При этом в самом Кодексе установлено правило о предоставлении акта приема-передачи или документов, подтверждающих право собственности. Так что свидетельство о праве собственности не обязательно. Главное — чтобы строительство дома было окончено и квартира была передана по акту, причем в постоянное пользование (об этом говорится в Письме Минфина РФ от 25.05.2010 №03-04-05/9-289 от 17.03.2010 №03-04-05/7-103).
Миф второй. Если вы оформили налоговый вычет, то нельзя продавать квартиру, на которую он оформлен, до того, как вы получите весь объем полагающихся вам налоговых денег.
Предоставление имущественного налогового вычета связано с тем, что человек понес расходы на приобретение жилья (новое строительство). Поэтому продажа жилья на предоставлении вычета не отражается. Основное требование — оформление прав на приобретенный объект недвижимости и несение расходов на его приобретение. Такая позиция высказана в Письме Минфина РФ от 3 июля 2006 г. №03-05-01-07/33.
Миф третий. Если супруги покупают квартиру, которую впоследствии планируют продать, чтобы приобрести другую (например, большей площади), то муж и жена могут получить налоговый вычет по очереди. Один супруг — с одной купленной квартиры, другой — со второй купленной квартиры.
При приобретении недвижимости в совместную собственность это невозможно. Если вы покупаете квартиру, находясь в браке, автоматически считается, что это имущество находится в общей совместной собственности. Каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет — не важно, на кого из них оформлено жилье. В пп. 2 п. 1 ст. 220 НК говорится, что доли вычета распределяются между совладельцами недвижимости в соответствии с их письменным заявлением (Письмо Минфина от 27 января 2012 г. №03-04-05/5-83). Доли могут быть разные — хоть 0% и 100%.
Небольшое отличие в случае, когда квартира приобретается в общую долевую собственность. Тогда доли вычета распределяются пропорционально долям супругов в квартире. В любом случае оба супруга будут считаться использовавшими право на вычет.
Другое дело — когда в вашем брачном контракте (если таковой имеется) есть пункт, в котором говорится, что конкретный объект недвижимости является собственностью только одного супруга.
Миф четвертый. Получить вычет можно, только если деньги, в том числе кредитные, потрачены на покупку жилья.
А вот и нет! Сэкономить также можно, если вы потратились на ремонт, отделку и другие работы. С их перечнем налоговые органы давно определились (Письма Минфина России от 26.07.2011 №03-04-05/7-535, от 15.09.2010 №03-04-05/9-545, УФНС России по г. Москве от 21.09.2009 №20-14/4/097773).
Это могут быть столярные, плотничные, штукатурные, малярные и стекольные работы, устройство покрытий полов и облицовка стен.
Состав отделочных работ в строительстве определен в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности. При этом к отделочным могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве вышеуказанных работ.
Однако не стоит рассчитывать на вычет тем, кто раскошелился на покупку сантехники, установку газового оборудования, изготовление и установку пластиковых окон. Очевидно, налоговики считают такую отделку роскошью, а потому льгот не предоставляют.
Важный нюанс: включить в размер налогового вычета расходы по отделочным материалам можно, только если в договоре на приобретение квартиры (или другого объекта недвижимости, для которого действует правило налоговых вычетов) указано, что строительство по ним не завершено и они передаются без отделки. То есть ремонт в обычной квартире, купленной на вторичке, не подходит.
И еще деталь: если квартира куплена, например, за 1,75 млн рублей (то есть недотягивает до максимально установленных 2 млн), то недостающие 250?000 рублей можно «добрать» за счет ремонта и отделки (опять же — только если в договоре купли-продажи указано, что объект передается клиенту без отделки).
Значит, оформляем все документы, прилагаем чеки на материалы, расчеты с подрядчиками и т.?д.?— и в налоговую инспекцию.
Разговор об особенностях оформления налоговых вычетов при покупке жилья семьей, состоящей из нескольких человек, мы продолжим в одном из следующих номеров.
Источник:
Короткая ссылка на новость: https://www.lawnow.ru/~LUvGO
