ВС, в частности, указал, что использование не по целевому назначению недвижимости, возведенной в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не служит основанием для признания ее самовольной постройкой.
По мнению одного из экспертов, ВС вновь дал общее руководство судам подходить к вопросу о сносе самовольной постройки не формально, а устанавливать существенность нарушений при возведении объекта и учитывать выводы судебного эксперта. Другой напомнил, что для легализации постройки необходимо доказать соответствие ее строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, включая пожарную.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 18-КГ24-93-К4, в котором разъяснил нюансы рассмотрения судом дела о признании двух домов самовольными постройками и сносе.
В 2002 г. Людмила Шведова оформила в собственность жилой дом в Анапе, который впоследствии был реконструирован. Спустя шесть лет она выкупила у администрации города участок площадью 680 кв. м для индивидуального жилищного строительства с размещением объектов коммерческого назначения в указанных в кадастровом плане границах. О том, что Людмила Шведова стала собственником такого участка, свидетельствовала запись в ЕГРН.
В 2014 г. Людмила Шведова построила еще один дом на приобретенном ею участке рядом с имевшимся жильем. В следующем году она подарила 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Юрию Шарипову.
Впоследствии администрация города (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к указанным гражданам о признании двух домов самовольными постройками и сносе. По мнению истца, ответчики нарушили требования градостроительного законодательства, поскольку построили спорные дома без получения разрешения на строительство (реконструкцию) на участке, расположенном в зоне общественно-жилой плотной застройки исторического центра, выделенной для обеспечения правовых условий формирования территории общественно-жилой застройки в исторической части города.
Таким образом, Администрация просила суд признать указанные объекты капстроительства самовольными постройками и обязать Шведову и Шарипова за счет собственных средств осуществить снос этих объектов в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения решения в установленный срок – взыскать с них в пользу истца судебную неустойку в размере 30 тыс. руб. ежедневно до момента полного исполнения решения суда.
В рамках судебной строительно-технической экспертизы было выявлено, что возведенная Шведовой в 2014 г. постройка по функциональному назначению является индивидуальным жилым домом, первый и второй этажи которого используются для временного размещения и обеспечения временного проживания граждан. Другой спорный объект также является индивидуальным жилым домом. Оба объекта недвижимости как на момент введения их в гражданский оборот, так и на момент проведения экспертизы отвечают требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарных норм инсоляции и освещения, не оказывают негативного воздействия на окружающую среду, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
В то же время в заключении отмечалось, что исследуемые объекты не соответствуют требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки в части отступов от границ со смежными участками. По мнению эксперта, выявленные несоответствия являются технически несущественными, допускающими использование участков без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Кроме того, эксперт указал на возможность устранения выявленных несоответствий путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний.
По итогам рассмотрения дела суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что допущенные при строительстве спорных объектов недвижимости нарушения не являются существенными, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц, а отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для сноса строений, поскольку снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Кроме того, суд указал, что исковые требования заявлены Администрацией с пропуском срока исковой давности.
Впоследствии апелляция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила иск, признав спорные дома самовольными постройками. Тем самым ответчиков обязали в течение 30 дней со дня вступления в законную силу апелляционного определения снести указанные объекты за свой счет. В случае неисполнения в установленный срок судебного постановления с Шведова и Шарипова в пользу истца взыскивалась судебная неустойка в 1000 руб. за каждый день просрочки исполнения апелляционного определения, начиная со дня истечения срока его исполнения до дня фактического исполнения. Кассация поддержала выводы апелляции. Тем самым обе инстанции сочли, что реконструкция первого жилого дома и строительство нового были осуществлены Людмилой Шведовой без соответствующих разрешений, с нарушением требований градостроительных регламентов. При этом апелляция отметила, что Шведова не принимала мер для получения разрешения на реконструкцию дома и строительство второго дома.
Изучив кассационную жалобу Людмилы Шведовой и Юрия Шарипова, Верховный Суд со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВС от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» напомнил, что возведение постройки без необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) недвижимости, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно нарушению, не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересами, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Как пояснил ВС, необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могут препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил, правил землепользования и застройки и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Эти обстоятельства являются юридически значимыми в делах, связанных с самовольной постройкой, и подлежат установлению и определению в качестве таковых судом.
В рассматриваемом случае, указал ВС, суд апелляционной инстанции формально подошел к рассмотрению спора и не установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, сославшись на отсутствие у ответчиков разрешения на строительство и реконструкцию спорных объектов. По общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных, строительных норм и правил служит основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду нужно оценить его существенность. Например, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (в частности, возведение объекта ИЖС, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
Допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки, указано в определении. В данном деле апелляция не указала, в чем заключается существенность выявленного строительно-технической экспертизой нарушения, она также не дала оценки выводам эксперта об устранимости такого нарушения путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний.
Апелляционный суд также не обосновал несогласие с экспертным заключением в части общей безопасности двух спорных домов, не опровергнув выводы эксперта. «Кроме того, делая вывод о том, что технические характеристики жилого дома и жилого здания не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам и указывают на их использование для осуществления деятельности по предоставлению гражданам услуг краткосрочного проживания, суд апелляционной инстанции, в нарушение требований ст. 329 ГПК РФ, мотивов и доказательств в подтверждение своего вывода не привел», – отмечается в определении.
ВС добавил, что апелляция также не учла, что использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не служит основанием для признания его самовольной постройкой. Принадлежащий ответчикам на праве общей долевой собственности участок, на котором возведена спорная недвижимость, имеет вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство с размещением объектов коммерческого назначения. В свою очередь кассация не исправила такие нарушения.
В связи с этим Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации, вернув дело на новое апелляционное рассмотрение.
Адвокат LebEdEV & barristers Антон Лебедев в комментарии «АГ» отметил, что за последние четыре года Верховный Суд сформировал определенный подход к самовольным постройкам. «Так Постановление Пленума ВС № 44 от 2023 г. обозначило позиции по самовольным постройкам достаточно полно. Для легализации постройки необходимо доказать ее соответствие строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности, в том числе пожарной. В рассматриваемом случае у эксперта не возникло претензий к результату строительства, однако апелляционный суд удовлетворил требование истца о сносе. При этом указанный экспертом дефект в виде отступа строения от границы участка является устранимым. Таким образом, заявленное истцом требование как минимум несоразмерно существу нарушения. Более того, если чье право и нарушено, так это соседей ответчиков по участку. Отсюда возникает вопрос: в чем заключается в этой части нарушенное право администрации города для подачи такого иска? При наличии нарушений в виде высотности здания Администрация должна заявлять требования о приведении данного объекта в соответствие, а не о сносе, поскольку требование о сносе будет также несоразмерным, ведь ч. 2 ст. 222 ГК содержит именно такую конструкцию “снос либо приведение в соответствие”», − подчеркнул он.
Частнопрактикующий юрист Артем Соколов полагает, что комментируемым определением ВС вновь дал общее руководство судам подходить к вопросу о сносе самовольной постройки не формально, а устанавливать существенность нарушений при возведении объекта и учитывать выводы судебного эксперта. «Следует положительно оценивать продолжение подобной практики ВС, поскольку зачастую суды при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки ссылаются лишь на отсутствие разрешения на строительство или уведомления о строительстве спорного объекта даже при наличии заключения судебной экспертизы, которым подтверждено отсутствие признаков самовольного строительства», − пояснил он.
Эксперт посчитал интересной изложенную в определении позицию о необходимости судам оценить выводы эксперта об устранении нарушений в части нарушений минимальных отступов от границ участка путем получения согласия землевладельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний. «Таким указанием Суд справедливо подчеркнул важность установления нарушения прав третьих лиц при возведении объекта – в данном случае собственников соседних участков. Представляется верным, что возведение жилого дома в нарушение минимальных отступов от границ участка не нарушает прав третьих лиц и не может рассматриваться как основание для признания объекта самовольно постройкой, поскольку соседние землевладельцы вправе согласовать сокращение нормативных расстояний», − в заключение добавил Артем Соколов.
Зинаида Павлова
