Любой договор, в том числе и договор участия в долевом строительстве, является соглашением сторон. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Однако, с течением времени у сторон могут измениться обстоятельства. Такие обстоятельства могут привести и к необходимости расторжения заключенного договора участия в долевом строительстве, или простыми словами - договора долевого участия (ДДУ).
Необходимость расторжения договора участия в долевом строительстве может быть связана с неисполнением недобросовестным застройщиком своих обязательств в срок или прекращением работ на строительной площадке. В такой ситуации участники долевого строительства – дольщики, начинают волноваться за переданные строительной компании деньги, но лишь не большой процент из дольщиков готов пойти на расторжение договора.
Если между дольщиком и строительной компанией достигнуто соглашение о расторжении договора, они могут подписать об этом соглашение и зарегистрировать его в Росреестре. Чаще всего дольщик и застройщик не могут договориться по вопросу расторжения договора и они переносят возникший спор в суд.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Случаи одностороннего отказа от договора предусмотрены в ст. 450.1 ГК РФ. Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) должно содержаться в ГК, другом законе, иных правовых актах или договоре. В п. 3 ст. 451 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может возникнуть в случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору. Указанная статья говорит о том, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть реализовано путем уведомления другой стороны о таком отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором.
Отношения участия в долевом строительстве регулируются специальным законом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон).
Положения об одностороннем отказе от договора (ст. 450.1 ГК РФ) получили подробное описание в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, при наличии просрочки в передаче более чем на два месяца;
2) неисполнения застройщиком требования дольщика, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования. Дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) Несообщения дольщику информации о прекращении поручительства, которое должно быть заключено на срок превышающий 2 года с указанной в договоре участия в долевом строительстве даты передачи квартиры дольщику, или незаключения застройщиком нового договора поручительства в течение 5-ти дней с момента прекращения предыдущего договора поручительства.
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
При таких условиях расторжение договора, заключенного в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вполне возможно.
В определении Конституционного суда РФ от 23.04.2015 года содержится указание на то, что положения ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» распространяются на отношения участия в долевом строительстве только в части не урегулированной ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поэтому односторонний отказ в соответствии со ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» не должен быть доступен дольщику.
В силу п. 2 ст. 27 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» данный закон распространяется на объекты, строительство которых начато после введения Закона в силу (апрель 2005).
Таким образом, дольщик лишен возможности отказаться от исполнения договора исходя только из своего желания, но, при наличии достаточных оснований, он сможет это сделать. В случае неисполнения застройщиком законного требования дольщика, дольщик имеет право обратиться в суд за защитой своих прав.
материал подготовил адвокат Антон Лебедев
