Данная публикация посвящена сложившейся негативной практике судов общей юрисдикции по снижению сумм взыскания со строительных компаний в пользу дольщиков (покупателей). В период 2008-2009 года такая практика могла быть оправдана желанием уберечь строительные компании от банкротства, однако эта практика сохраняется и по сей день.
В настоящий момент практически единственным эффективным способом выходя из долгостроя является расторжение (прекращение) договора и получение внесенных денежных средств. Задержки в строительстве происходили даже у крупных строительных компаний Л1 (ЛЭК), М-Индустрии и других застройщиков. Некоторые застройщики так и не смогли достроить свои дома и вошли в процедуру банкротства. При этом у дольщика (покупателя) всегда есть выбор: ждать когда квартира будет построена, договариваться с застройщиком или судиться. В данном материале пойдет речь именно о судебном разрешении ситуации. Для примера можно рассмотреть судебную практику по предварительным договорам.
Достаточно часто строительные компании используют предварительный договор в отношениях с дольщиками (покупателями). Риски предварительного договора уже описывались в публикации «Опасности предварительного договора». Исходя из положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительные договоры за период строительства, особенно если это «долгострой», прекращают свое действие. Поэтому у дольщика (покупателя) возникает право требовать возврата денежных средств в качестве неосновательного обогащения, согласно положениям ст.ст. 1102-1107 Гражданского кодекса РФ.
Если в отношении внесенной суммы все достаточно просто – если она будет признана судом подлежащей возврату, тогда она будет взыскана с застройщика в пользу покупателя (дольщика), то с процентами за пользование чужими денежными средствами не все так однозначно.
Статья 1107. Возмещение потерпевшему неполученных доходов
1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Формулировка п. 1 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ дает суду выбор для определения момента с которого необходимо начислять проценты, согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ. К сожалению, суды общей юрисдикции склонны взыскивать данные проценты с момента направления претензии с требованием возврата неосновательного обогащения или обращения в суд. Более того, практически во всех судебных спорах с застройщиками суды успешно применяют положения ст. 333 ГК РФ.
Статья 333. Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.
Очевидно что после многолетнего ожидания квартиры возврат только внесенной денежной суммы не позволит покупателю (дольщику) приобрести аналогичный объект недвижимости. Стоимость объектов недвижимости регулярно повышается и за несколько лет составляет значительную сумму. Поэтому размер взыскиваемой неустойки настолько важен для покупателя (дольщика).
Правила уменьшения размера неустойки в судах общей юрисдикции плохо отрегулированы и появление мнения Верховного суда РФ на этот счет, давно ожидается. Решающим фактором для уменьшения неустойки по ст. 333 ГК РФ в настоящий момент является внутреннее убеждение суда.
Разумеется с такой позицией Санкт-Петербургского городского суда проще судиться в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Имея один и тот же Гражданский кодекс РФ, арбитражный суд взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами быстрее и большем объеме, однако, как и суд общей юрисдикции, в пределах срока исковой давности (3 года).
В Арбитражный судах по поводу предварительных договоров своя практика. Согласно позиции изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса РФ и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
Согласно п. 5 указанного Постановления ВАС при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: «Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)».
При этом в судах общей юрисдикции в настоящий момент наметилась положительная тенденция по признанию различных видов договоров (предварительный, инвестирования и т.д.) договорами долевого участия. Данное мнение основано на утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. С учетом сроков рассмотрения судами общей юрисдикции дел, судебная практика по этому вопросу в Санкт-Петербурге еще не устоялась.
В ситуации когда отсутствует четкое регулирование правил применения ст. 333 ГК РФ, наметилась тенденция перевода юристами дел из судов общей юрисдикции в арбитражные суды. Простая уступка права требования лицу, которое должно судиться в арбитражном суде, позволяет изменить подведомственность дела с суда общей юрисдикции на арбитражный суд. Более того, в Высший арбитражный суд в своем Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 дал четкие критерии правил снижения неустойки согласно ст. 333 ГК РФ. Именно эта определенность толкает специалистов к переводу дел из судов общей юрисдикции в арбитражные суды. В арбитражном суде можно взыскать больше, а значит и взыскатель останется более удовлетворенным исходом дела.
Различие таких позиций Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ приводит к тому, что физическому лицу проще взыскать внесеные денежные средства в суде общей юрисдикции, а проценты – в арбитражном суде.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
Короткая ссылка на новость: https://www.lawnow.ru/~MvxSs
