При получении ипотечного кредита, жилье оформляется в собственность заемщика, но передается в залог. Залог недвижимости называется «ипотека». Суть ипотеки состоит в том, что бы ограничить право собственника по распоряжению заложенной недвижимостью и предоставить приоритетное право кредитору (банку) на возврат кредита за счет продажи предмета залога.
Поэтому объекты недвижимости обычно находятся в залоге у кредитора до полного погашения кредита. Если заемщик, по какой-либо причине, перестает выплачивать кредит, банк не имеет права реализовывать залог без решения суда. Это правило касается кредитов полученных давно. По новым кредитам ситуация может отличаться, т.к законодательство изменилось. Эту тему мы раскрывали ранее в одном из наших выпусков.
Например, в случае заключения нотариального договора ипотеки и включения в него такого права банк может заняться внесудебном обращением взыскания.
После подачи в суд иска, банк должен доказать нарушение заемщиком платежной дисциплины. В исковом заявлении банк будет требовать взыскания суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на объект недвижимости. Поэтому суд, разрешая подобное требование, должен разрешить вопрос о начальной продажной стоимости объекта недвижимости для торгов. Сделано это может быть по соглашению сторон или путем проведения досудебном оценки или судебной экспертизы. На основании решения суда станет возможна реализация квартиры без участия заемщика. Поэтому пока длятся разбирательства лучше по согласованию с банком реализовать квартиру самостоятельно. Согласие банка будет необходимо пока недвижимость будет находиться в залоге. Если покупатель согласится погасить кредит за заемщика (продавца) от банка будет необходимо получить только справку о погашении кредита.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
