Верховный Суд напомнил, что правообладатели, которые не были выявлены в установленном порядке, сохраняют право требования компенсации в том числе после завершения процедуры изъятия объекта.
По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС может стать ориентиром для судов при возникновении спора об изъятии объектов недвижимости, когда правообладатель объекта фактически лишен возможности защитить свои незарегистрированные права. Другой заметил, что владение землями кооперативов, СНТ, ОНТ и других малых корпораций граждан достаточно часто сопряжено с проблемами, решить которые трудозатратно или вовсе невозможно.
24 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС24-684 по делу № А40-6377/2023, в котором разъяснено, что отсутствие в ЕГРН данных о недвижимости и госрегистрации права собственности при наличии вступившего в законную силу судебного акта об установлении права собственности в силу приобретательной давности не исключает право собственника на компенсацию за ее изъятие для государственных нужд.
5 октября 2021 г. правительство Москвы вынесло постановление № 1552-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки г. Москвы, расположенной по адресу: ул. Одесская, влд. 4–6» в целях реализации программы реновации жилищного фонда. В этом документе содержится перечень участков земли и объектов капитального строительства в границах вышеуказанной территории, в том числе список объектов, подлежащих сносу или реконструкции. Далее Департамент городского имущества г. Москвы распорядился изъять для госнужд недвижимость у правообладателей в целях реализации комплексного развития территории по указанному адресу.
В марте 2022 г. гаражно-строительный кооператив № 8 Севастопольского района обратился в ДГИ с заявлением об учете права собственности на помещение в порядке ч. 8 ст. 56.5 Земельного кодекса. Кооператив указал, что в перечне недвижимости, подлежащей изъятию для госнужд, значатся все помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 4, стр. 7, кроме помещения VII в виде комнаты охраны и подсобной комнаты, принадлежащего ему в силу давностного владения. ГСК отметил, что решением АСГМ от 23 ноября 2015 г. по делу № А40-29372/2015 был установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения заявителем спорным нежилым помещением как своим собственным в силу приобретательной давности.
В ответ департамент сообщил, что помещение VII расположено в границах комплексного развития территории и подлежит сносу и что для принятия решения об изъятии Департаменту строительства г. Москвы следует обратиться в ДГИ с соответствующим обращением. В апреле 2022 г. ГСК направил в адрес Департамента строительства заявление об учете права собственности на помещение, на что был дан ответ о необходимости зарегистрировать право собственности на спорное помещение, поскольку в ЕГРН отсутствуют данные о госрегистрации. 25 октября того же года кооператив повторно направил заявление об учете права собственности на объект недвижимости (помещение), подлежащий изъятию для госнужд, и о выплате возмещения за изъятие.
В ноябре ГКУ г. Москвы «Управление подготовки территорий» уведомило ГСК № 8 о том, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Одесская, д. 4, стр. 7, в состав которого входят комната охраны и подсобная комната заявителя, не значится в перечне объектов, указанных в распоряжении Департамента городского имущества об изъятии недвижимости, однако с учетом решения АСГМ от 23 ноября 2015 г. по делу № А40-29372/2015 прорабатывается вопрос о возможности принятия распорядительного акта об изъятии помещения VII, для чего управление инициировало обращение в департамент, который впоследствии оставил заявление кооператива от 25 октября 2022 г. без удовлетворения.
Тогда ГСК обратился в суд с иском к Управлению подготовки территорий о взыскании 1,2 млн руб. за изъятие нежилого помещения VII. В иске, в частности, отмечалось, что Департамент городского имущества не выявил правообладателя изымаемой недвижимости, не принял решения об изъятии, в связи с чем ответчик не выплатил полагающееся возмещение.
В удовлетворении иска было отказано, с чем согласились апелляция и кассация. Три инстанции пришли к выводу, что у истца не возникло право на получение возмещения за изъятие спорного помещения, поскольку этот объект не поставлен на кадастровый учет, право собственности на него за кооперативом в ЕГРН не зарегистрировано. Кроме того, земельный участок, на котором располагается спорное строение, не был предоставлен истцу в аренду для размещения объекта, состоящего из комнаты охраны и подсобного помещения. Суды добавили, что решение АСГМ от 23 ноября 2015 г. по делу № А40-29372/2015, которым установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения кооперативом нежилым помещением как своим собственным в силу приобретательной давности, не служит основанием для удовлетворения иска, поскольку в нарушение положений п. 1 ст, 234 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости за истцом не зарегистрировано право собственности на объект недвижимости в установленном порядке.
Изучив кассационную жалобу кооператива, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что в силу п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки или объекты недвижимости не были выявлены в порядке, установленном этой статьей, вправе требовать возмещения от лица, которому предоставлены такие земельные участки, за исключением лиц, которым участки земли предоставлены на праве безвозмездного пользования, либо при отсутствии указанного лица вправе требовать возмещения за счет, соответственно, казны России, казны субъекта РФ, казны муниципального образования. Возврат земельных участков или расположенной на них недвижимости прежним правообладателям не осуществляется.
Как отметил ВС, кооператив уведомил уполномоченный орган исполнительной власти об учете прав на спорный объект недвижимости для выплаты возмещения за его изъятие. При этом истец в подтверждение своих прав на объект правомерно представил вступившее в законную силу решение суда по делу № А40-29372/15, которым установлен факт добросовестного, открытого и непрерывного владения кооперативом спорными нежилыми помещениями как своими собственными в течение срока приобретательной давности. «Вывод судов трех инстанций о том, что ст. 56.5 Земельного кодекса в отношении спорных объектов не предусмотрена обязанность по выявлению их собственников, поскольку они на государственном кадастровом учете не стоят, сведения в ЕГРН о них отсутствуют, является необоснованным применительно к обстоятельствам настоящего дела. Земельным кодексом подробно регламентирован порядок выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, и уведомления таких лиц о планируемом изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса). Данное регулирование направлено на максимальное обеспечение защиты прав и законных интересов собственников и иных правообладателей изымаемого имущества при отсутствии сведений о зарегистрированных правах на него в ЕГРН», – отмечено в определении ВС.
В нем также указано, что сам по себе факт отсутствия регистрации права в ЕГРН не говорит об отсутствии оснований для выплаты возмещения. Правообладатели, которые не были выявлены в установленном порядке, сохраняют право требования компенсации в том числе после завершения процедуры изъятия объекта (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ). В свою очередь, п. 5 ст. 56.12 ЗК РФ предусмотрено, что принятие решения об изъятии земельного участка или расположенной на нем недвижимости, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, допускается без осуществления государственного кадастрового учета изымаемого объекта.
Таким образом, заметил ВС, отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости и его госкадастровом учете не является препятствием к его изъятию для госнужд для целей КРТ, которое предполагает возмездность, а несоблюдение процедуры изъятия не лишает правообладателя помещения права на возмещение убытков и не может исключать выплату возмещения. Нижестоящие суды также ошибочно не учли обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-29372/15. Дело в том, что лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
ВС напомнил: ранее суды в рамках дела № А40-29372/15 выявили, что заявитель документально подтвердил добросовестное, открытое и непрерывное владение спорными помещениями с 1987 г., не имеется спора о правах на указанное имущество. Соответственно, неправомерен вывод трех инстанций по рассматриваемому делу о том, что отсутствие кадастрового номера у нежилых помещений не позволяет их идентифицировать как индивидуально-определенные вещи и объекты гражданских прав, что препятствует выплате компенсации за изъятие нежилых помещений. Недвижимостью также являются здания и сооружения, построенные до введения системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Таким образом, счел ВС, помещение может быть признано объектом недвижимости при отсутствии кадастрового учета и госрегистрации права. Кооператив предпринимал попытки постановки спорного помещения на кадастровый учет после получения информации об изъятии земельного участка, однако кадастровый инженер не был допущен для осмотра помещения в связи с подготовкой сноса объектов на территории ГСК. Впоследствии спорное помещение было снесено по решению ответчика. В связи с этим кооператив лишен возможности постановки на кадастровый учет помещения и регистрации на него права собственности.
«На основании изложенного вывод судов трех инстанций о том, что отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет в ЕГРН, а также отсутствие государственной регистрации права собственности при наличии вступившего в законную силу решения суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности исключает обязанность Учреждения выплатить Кооперативу компенсацию за изъятие помещения, основан на неправильном применении норм материального права и неверной оценке установленных судами фактов», – заметил ВС, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ Владислав Мальцев отметил, что Верховный Суд затронул фундаментальный вопрос российского права недвижимости: с какого момента постройка может считаться объектом гражданских прав и, в частности, объектом недвижимого имущества. «В настоящее время практика по этому вопросу неоднозначна. В ряде случаев суды указывают, что для квалификации в качестве объекта гражданских прав объект должен быть включен в ЕГРН и таким образом вовлечен в гражданский оборот. В других случаях суды занимают позицию, что постройка может являться объектом недвижимости и до регистрации на нее первоначального права собственности; эта позиция получила распространение после ее закрепления в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25. В этом деле ВС указал, что ни кадастровый учет, ни регистрация прав на объект, изымаемый для госнужд, не являются условиями для выплаты возмещения правообладателю. На текущий момент не стоит делать поспешных выводов, что изложенная ВС позиция носит революционный характер, а само дело будет поворотной точкой для российского права недвижимости», – отметил он.
Во-первых, по словам эксперта, озвученная позиция о возникновении объектов до их учета в ЕГРН была закреплена Пленумом ВС РФ девять лет назад, однако так и не смогла привести практику к единообразию. Во-вторых, важно учитывать фактические обстоятельства дела. «Этот спор касался определения возмещения при изъятии объектов для госнужд. Положения ЗК РФ устанавливают особый порядок учета прав на недвижимость, не зарегистрированных в ЕГРН, для целей выплаты возмещения. Более того, из текста определения ВС следует, что собственник предпринимал попытки постановки объектов на кадастровый учет, однако ввиду ограничения доступа к ним кадастровый инженер не смог подготовить необходимый для этого технический план. Таким образом, определение действительно может стать ориентиром для судов в случае возникновения спора об изъятии объектов при схожих обстоятельствах, когда правообладатель объекта фактически лишен возможности защитить свои незарегистрированные права. В то же время хотелось бы надеяться, что в иных случаях подход, допускающий признание объектами гражданских прав построек, не учтенных в ЕГРН, не будет широко принят судами в качестве основного», – выразил надежду Владислав Мальцев.
Адвокат LebEdEV & barristers Антон Лебедев назвал рассматриваемую ситуацию обычной историей в спорах с участием госорганами. «Если суд может что-то не заметить в пользу государства, то он обязательно это сделает. В данном случае суды трех инстанций предпочли игнорировать судебный акт, который установил добросовестное владение объектом недвижимости и приобретательскую давность на объект, поскольку он не был учтен в кадастре. Суды просто проигнорировали факты, установленные судебным актом и, если бы истец не был так настойчив, он бы мог и не добраться до ВС РФ. Примечательно, что суды были единодушны в своем порыве игнорирования прав истца. Очень хорошо, что ВС указал на данное обстоятельство, возможно, в будущем суды будут учитывать это указание в аналогичных случаях. На самом деле владение землями кооперативов, СНТ, ОНТ и других малых корпораций граждан достаточно часто сопряжено с проблемами, решить которые трудозатратно или вовсе невозможно», – заметил он.
Зинаида Павлова
