ВС подчеркнул, что публичные органы не должны включать в договоры купли-продажи требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.
Как заметил один из экспертов «АГ», в данном случае, вместо того чтобы урегулировать все вопросы выкупа недвижимости, Управление Росимущества отказало в выкупе, а проиграв дело, стало чинить препятствия в исполнении решения суда путем создания неудобных и затруднительных условий для предпринимателей. Другой подчеркнул, что ключевым критерием в данной категории споров является основанное на законе соблюдение баланса публичных и частных интересов.
25 ноября Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022, в котором разъяснил, были ли у судов основания для включения в договор купли-продажи условия о предоставлении субъекту малого и среднего предпринимательства рассрочки в части оплаты приобретаемых земельных участков.
ООО «СУОР Ивгорстрой», являясь арендатором комплекса федерального имущества, обратилось к арендодателю – Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества. 9 апреля 2019 г. ведомство отказало обществу в реализации этого права.
АС Владимирской области решением от 8 июня 2021 г. по делу № А11-8684/2019 признал данный отказ незаконным и обязал управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (Закон № 159-ФЗ). Данное решение оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.
В связи с длительным неисполнением решения суда общество направило в адрес управления проект договора купли-продажи арендуемого федерального имущества. 17 марта 2022 г. ведомство направило в адрес общества два распоряжения об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых по договору аренды, и проекты договоров купли-продажи имущества.
Не согласившись с приведенным в проекте ДКП перечнем выкупаемого имущества, его выкупной стоимостью и порядком оплаты, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Управления Росимущества заключить ДКП на условиях, предложенных покупателем. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд обязал управление заключить с обществом ДКП, содержащий условия, приведенные в резолютивной части судебного акта, в том числе по предмету выкупного имущества, цены имущества, порядка оплаты, рассрочки, залога. Включая в договор условие о рассрочке оплаты выкупной цены отчуждаемого имущества, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 5 Закона № 159-ФЗ, в силу ч. 2 которой право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции согласился с этим.
Вместе с тем суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на разъяснения, содержащиеся в абз. 5 ч. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134, кассация пришла к выводу, что поскольку действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, то у судов не было оснований для включения в договор условия о предоставлении рассрочки. Окружной суд указал, что субъекты малого или среднего предпринимательства вправе приобрести земельные участки, находящиеся в публичной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, поэтому с учетом позиции общества и наличия у него намерения выкупить одновременно объекты с земельными участками необходимо скорректировать условия договора купли-продажи или в отношении порядка оплаты приватизируемого имущества, или в части предмета договора и цены.
Общество «СУОР Ивгорстрой» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, просило пересмотреть в кассационном порядке указанный судебный акт. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что в силу ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.
ВС отметил, что действие названного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абз. 5 ч. 4 п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены. В силу ст. 28 Закона о приватизации и п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. № 14831/09 и от 3 апреля 2012 г. № 14556/11.
Экономколлегия сочла, что вывод окружного суда о необходимости с учетом позиции общества скорректировать условия договора купли-продажи в части предмета договора и цены и предусмотреть договором передачу в собственность общества только зданий и сооружений без земельных участков, занятых недвижимостью и необходимых для ее использования, противоречит требованиям приведенных норм законодательства и правовой позиции Президиума ВАС РФ.
Читайте такжеВС: Покупатель части недвижимости на земле в госсобственности обязан арендовать весь участок либо выкупить его
Суд подчеркнул, что сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка
22 августа 2022 Новости
Как указал Верховный Суд, ст. 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 3 апреля 2012 г. № 14556/11, и ВС РФ, приведенной в определениях от 6 июня 2017 г. № 306-ЭС17-737 и от 18 августа 2022 г. № 305-ЭС22-6663, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, ввиду того что покупатель не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости данного имущества, пояснил Суд.
В определении отмечается: ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами МСП при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В силу ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту МСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Со ссылкой на определения КС РФ от 8 февраля 2011 г. № 131-О-О, № 132-О-О ВС пояснил, что вышеуказанное правовое регулирование направлено на создание субъектам МСП максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи. Определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, публичные органы не должны включать в них требования, которые для субъектов МСП фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа, добавил Суд.
Таким образом, ВС разъяснил: приобретение арендованного отдельно стоящего здания или сооружения в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание расположено, за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах, а предусмотренный ст. 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок. Иное толкование противоречит цели принятия Закона № 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам МСП посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.
Верховный Суд отметил, что возложение на субъекты малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях. Поскольку в данном случае общество выбрало в соответствии с Законом № 159-ФЗ порядок оплаты приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку, суды первой и апелляционной инстанций, утверждая условия ДКП, правомерно определили порядок оплаты по выбору покупателя – с установлением рассрочки на пять лет со дня его заключения в отношении суммы всей выкупной стоимости – за объекты и земельные участки, на которых они расположены.
Таким образом, ВС пришел к выводу, что у окружного суда не было законных оснований для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций и направления дела на новое рассмотрение, и отменил постановление кассации, оставив в силе решения нижестоящих судов.
Адвокат LebEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что в данном случае, вместо того чтобы урегулировать все вопросы выкупа недвижимости, Управление Росимущества отказало в выкупе, а проиграв дело, стало чинить препятствия в исполнении решения суда путем создания неудобных и затруднительных условий для предпринимателей. «Возможно, чиновники в принципе не хотели принимать какое-либо решение и этот вопрос отдали вместе с ответственностью на откуп суду, однако и суды справились с ним не с первого раза. Таким образом, на решение простого вопроса предприниматели потратили пять лет, и им чинили препятствия весь этот срок», – прокомментировал адвокат.
Управляющий партнер АБ «Аргумент» Станислав Анохин подчеркнул, что вопрос отчуждения имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами МСП, является актуальным, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. По словам адвоката, ключевым критерием по данной категории споров является основанное на законе соблюдение баланса публичных и частных интересов. При этом законодателем приняты меры адресной поддержки субъектам МСП посредством установления для них временной преференции в приватизации, путем принятия Закона № 159-ФЗ, добавил он. «Вывод, изложенный в определении, о том, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, а предусмотренный порядок оплаты распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, является верным и позволяет внести определенность в данную категорию споров», – считает эксперт.
Анжела Арстанова
