Процесс становления жилищных отношений в России был не таким гладким, как в Германии. В дореволюционной России ипотечное кредитование было отлично развито, и на Россию равнялась вся Европа. Однако в период революции все благие начинания были утрачены и в последствии забыты.
У нас собственности нет
Достаточно длительный период после революции частной собственности у граждан на недвижимость в СССР не было. Затеянное в СССР большое строительство в масштабах всех страны требовало таких же больших капиталовложений. Экономическая ситуация в стране складывалась не лучшим образом, поэтому привлечение денежных средств в таком объеме было решено производить за счет самих граждан. Законодательным решением данной проблемы в 1988 году стало Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». Данным постановлением было разрешено получать в частную собственность жилые помещения, по которым выплачен пай. Разумеется, этот период совпал с большими переменами, происходящими и в самой стране – полным ходом шла перестройка.
Появившаяся собственность у граждан, моментально поставила вопрос о том, что делать с ней дальше? Как избавиться от одной квартиры и получить другую? Решением этих вопросов в 1989 г. стало Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт». Этот документ стал первым документом дающим разрешение на совершение сделок купли-продажи недвижимости гражданами.
Переход к рынку – приватизация и снижение объемов строительства
Таким образом, в рынок недвижимости попали объекты которые были построены жилищными кооперативами. В стране по прежнему оставался большой объем объектов недвижимости не попадающих на рынок, т.к. они принадлежали государству. В 1991 г. в стране появляется Закон РФ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в России». Приватизация позволила гражданам оформлять в собственность объекты недвижимости и, как следствие, распоряжаться ими по своему усмотрению.
Дикое и неподготовленное правовое поле этого времени позволяло мошенникам пользоваться юридической и экономической неразборчивостью населения. В это время в стране наблюдался подъем мошеннических операций с недвижимостью. Однако к 1996 году почти 36% всего жилья в России было приватизировано.
Уже в 1991 году строительство жилья было лишено практически единственного источника финансирования – государственной поддержки. Если в 1990 году было введено в эксплуатацию 61,7 млн. кв. м., то к 1998 темпы строительства сократились вдвое. При этом немаловажно, что в тот же период Москве темпы строительства выросли на 35%, в развитых регионах (Санкт-Петербург, Поволжье, Юг России) снизились на 15-35%, в дотационных регионах (Сибирь, Урал) упали на 60-80%.
Становление правового поля
В 1992 году в стране появляется Федеральный закон «О залоге» от 29.05.92.
Только к 1994 году в России появляется «Гражданский кодекс» ч. 1 от 21.10.94, который заложил общие принципы гражданских отношений и зафиксировал основные положения о сделках. В 1995 году появляется «Гражданский кодекс» ч. 2 от 22.12.95 детально описывающий правоотношения по поводу недвижимости и проведении сделок с ними, требования к содержанию документов и многое другое. Именно момент введения второй части гражданского кодекса РФ можно считать появлением в России рабочего правового поля для проведения сделок с недвижимостью.
Выбор вида жилищной поддержки
С момента формирования правового поля, государство встало перед выбором способа поддержки жилищного строительства. Разумеется, выбор мог пасть на любую из уже существующих систем поддержки как европейскую, азиатскую так и американскую.
В 1996 год Россией был сделан выбор в сторону американской модели и Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 №1010 «о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» была заложена основа по ее развитию. Американская модель ставила задачу формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования. Причем эта задача стояла перед страной, в которой более 70 лет ипотеки не было вообще. Предстоящая задача делилась на два этапа:
первый уровень — формирование рынка ипотечного кредитования;
второй уровень – формирование рынка ипотечных активов.
Становление института государственной регистрации
Децентрализованная и разобщенная система регистрации сделок с недвижимостью не позволяла развивать любые жилищные инициативы. Поэтому в 1997 году в стране появляется Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. Этот закон стал основанием для формирования централизованного органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Заложенные принципы и правила работы позже будут видоизменяться, но основная идея закона работает до сих пор.
Государственные сертификаты
С 1998 года появился новый инструмент государственной поддержки – сертификаты, с помощью которых получатель мог приобрести квартиру по средней для выбранного региона цене. Изначально этот инструмент был использован для улучшения жилищных условий военнослужащих, однако позже его перенесли и на другие государственные программы. С 1998 по 2003 год сертификаты получило более 100.000 семей.
Ипотечное движение
Разумеется, развивать сделки с залогом недвижимости, не имея хорошего правового поля, было делом неблагодарным. Поэтому в 1998 году в России появляется Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. Сама конструкция закона позволяет работать не только какой-то конкретной избранной жилищной программе.
Одновременно с ФЗ «Об ипотеке» в 1998 году вводится в действие Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.98, сформировавший правовое поле для работы оценщиков. Обеспечивающих оценку объекта недвижимости для проведения ипотечных сделок.
В продолжение развития выбранного курса в государстве формируется «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28). Данный документ заложил этапы развития ипотечного движения на длительный срок.
После начала национальных проектов ипотека была объявлена одним из приоритетных инструментов решения жилищной проблемы. Этому способствует снижение процентных ставок.
Кооперативное движение
Сформированное правовое поле создало хорошие условия для работы и других ипотечных схем. Так, в период с 2000 по 2003 годы в стране начинает формироваться сильное кооперативное движение. Кооперативы создаются в форме ЖСК и работают по принципу касс взаимопомощи. Данная схема была привычной гражданам еще в советские времена, поэтому она с легкостью воспринимается и получает поддержку граждан. Самыми яркими представителями кооперативного движения являются ПИК (Потребительский ипотечный кооператив) «Строим вместе» и МКПКГ (Межрегиональный кредитный потребительский кооператив граждан) «СТРОЙ И ЖИВИ» .
В этот период в стране появляется Федеральный закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» от 07.08.2001 N 117-ФЗ.
Формирование второго уровня ипотеки
К 2003 году принимается Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.10.2003 г., этот закон формировал правовое поле для второго уровня американской модели ипотеки.
Смена законов
Начало нового 2005 года ознаменовалась вступлением целого ряда новых федеральных законов и вступлением в силу изменений законов уже существующих. Эти изменения в последствии получили название «Жилищного пакета». В основной своей массе изменения касались отношений собственников, прав зарегистрированных лиц, прав несовершеннолетних и прав залогодержателя. Именно на этот период приходится появление знаменитого Федерального закона «Об участии в долевом строительстве (от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ)» и Федерального закона N215-ФЗ «О Жилищных накопительных кооперативах» 30 декабря 2004 года.
В целом данный пакет ослаблял права зарегистрированных несовершеннолетних детей на объекты недвижимости, определял правоотношения бывших супругов, существенно усиливал позицию залогодержателя и увеличивал шансы обращения взыскания на имущество должника. Не секрет, что значительная часть положений принималась с участием коммерческих организаций.
Принятие курса на коммерческую ипотеку по американской модели, привело кооперативное движение к необходимости выбора формы существования. Кооперативы должны были реорганизоваться из ЖСК в КПКГ (кредитный потребительский кооператив граждан) или ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). Как следствие, большинство кооперативов избрало форму КПКГ – наиболее приближенной форме к немецким строительным сберегательным кассам (Bausparkasse).
2006 год. Рост цен
Рост цен 2006 года показал, что на растущем рынке хорошо может развиваться американская модель ипотечного кредитования, а накопительные схемы испытывают значительные затруднения. Поэтому кооперативное движение в России в 2006 году пошло на спад. Так многие мелкие кооперативы были реорганизованы путем объединения в более крупные кооперативы. На сегодняшний момент, благодаря стабилизации цен на недвижимость, кооперативное движение вновь восстановило свои позиции и продолжает развиваться.
Очередным этапом работы по кооперативному движению является обсуждение законопроекта «О строительно-сберегательных кассах», который предполагает финансовую поддержку со стороны государства. Данный законопроект появился еще в начале этого десятилетия, но так и не был принят. Его принятие планируется летом 2008 года.
Государство пытается регулировать рост цен на недвижимость, стимулируя увеличение объемов строительства. Однако, как считают многие эксперты, единственной системой, позволяющей остановить рост цен, являются накопительная система.
2007 год. Трудности на рынке ипотечного кредитования
Сформированная и поддерживаемая государством система двухуровневой ипотеки испытывает сложности с финансированием, т.к. объемы, которых достигло ипотечное кредитование, требуют все больших объемов денежных средств, которые пока не могут привлекаться со свободного рынка в таких объемах. Негативное влияние оказывает и ипотечный кризис США, последствия которого еще не до конца ясны.
2008 год. Прогноз
Ипотечное кредитование в 2008 году вряд ли будет развиваться теми же темпами, что в 2007. Связано это с проблемами привлечения длинных дешевых денег за рубежом, что стало последствием американского ипотечного кризиса. Для заемщиков это означает ужесточение требований, незначительное повышение процентных ставок, увеличение размера первоначального взноса. Кроме того, ужесточило требования к закладным АИЖК (агенство, выкупающее примерно 20% всех закладных у российских банков).
Закон «о строительных сберегательных кассах» все еще не принят, его рассмотрение запланировано на весну.
Спад на фондовом рынке России, беспочвенные слухи о деноминации, инфляция на уровне 12 в 2007 году — все это с начала года привнесло элемент паники на рынок недвижимости. Уже в первые месяцы года цены на жилье в Москве и Петербурге выросли на 10%. И хотя специалисты говорят о дальнейшем снижении темпа роста цен, делать прогнозы на 2008 год крайне сложно.
Итог: от социальной политики СССР к ипотечному рынку по американскому образцу
К началу 2008 года Россия стоит перед необходимостью формировать самостоятельный, отдельный от государства механизм привлечения денежных средств рынка. Штучные секьюритизации ипотечных активов произошедшие в стране позволяют говорить как о работоспособном правовом поле для этой деятельности, так и о неразвитости рынка секьюритизации.
Обсуждаемый в очередной раз законопроект «О строительных сберегательных кассах» так и находится в стадии проекта.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
Обсудить материал на форуме...
