Правительство РФ подготовило серьезные изменения в законодательство, которые предлагают застройщикам новые условия работы. Декларируемая цель изменений — защита участников долевого строительства.
Поправки сделаны к закону N 214-ФЗ о долевом строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости. По мнению чиновников, они способны сократить количество обманутых дольщиков, повысить прозрачность деятельности застройщиков, а также усовершенствовать механизм госнадзора в области долевого строительства. Эти поправки уже внесены на рассмотрение Госдумы.
Изменения планируется вводить поэтапно. Во-первых, уже с 1 марта 2016 года застройщиков ожидает установление требований к размеру собственного капитала, который должен составлять не менее 5% от стоимости строящегося жилья исходя из средней цены квадратного метра на «первичке». В случае, если таких денег у застройщика нет, он может привлечь поручителя, но в этом случае общая сумма капитала должна составлять не менее одного миллиарда рублей.
При этом очень серьезно расширен список требований к застройщикам, которые претендуют на начало долевого строительство. Помимо очевидных – отсутствия приостановления деятельности в судебном порядке, банкротства, недоимок, нахождения в реестре недобросовестных поставщиков, вводится и достаточно неожиданное требование — отсутствие непогашенной судимости по экономическим преступлениям у директора компании и главного бухгалтера.
Одновременно, по аналогии с требованиями к раскрытию информации управляющими компаниями, вводятся близкие требования к сайтам застройщиков. На них должны быть размещены все документы, которые связаны с запланированной стройкой, включая технические условия на подключение к коммуникациям.
С 1 июля планируется ввести федеральный реестр застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, но самые глобальные изменения запланированы с 1 января 2017 года.
С этого момента будут полностью пересмотрены принципы финансирования долевого строительства. Целевые кредиты застройщики смогут брать только в банках с капиталом, размер которого больше 20 миллиардов рублей, а дольщики смогут размещать средства на счетах эскроу — то есть целевых, деньги с которых застройщик сможет тратить только на стройку.
При этом банки получают исключительные полномочия. Застройщик становится обязан предоставлять им все данные о своих контрагентах и субподрядчиках, а банк — контролировать целевое использование денег, а также все договоры — как с подрядчиками, так и с дольщиками. В последнем случае застройщик будут обязан согласовывать с банком все изменения в договоры. Кроме того, все счета, связанные с проектом, также должны будут находиться в том же банке.
Весьма близкими полномочиями Правительство хочет наделить и контролирующие органы, в которые застройщик кроме прочего будет обязан подавать и проектную декларацию. Фактически, речь идет о том, что застройщика будут полностью контролировать два органа с близкими полномочиями — инспекция и банк, в котором застройщик держит счета.
По-видимому, именно поэтому законопроект предусматривает и прямое указание случаев, когда дольщик может отказаться от договора долевого строительства и получить свои деньги обратно. Перечень случаев очевиден: обращение взыскания на имущество застройщика, признание его банкротом, приостановление его деятельности в судебном порядке.
Не забытыми оказались и традиционные способы обхода положений закона о долевом строительстве. Бороться с ними Правительство решило радикально — в целях контроля с застройщиками уравняли жилищно-строительные кооперативы, а также застройщиков таунхаусов, которые, как известно, обычно оформляются как доли в частном доме.
