Сегодня столкнулся с кредитным договором на приобретение строящейся недвижимости. В договоре одним из пунктов определен размер процентной ставки по кредиту. При этом процентная ставка определяется на момент до выпуска закладной и после. Если с первой ставкой кредитного договора все в порядке, то вторая ставка определяется очень интересным способом.
В пункте, определяющем размер процентной ставки, идет отсылка на стандарты ОАО «АИЖК». Конкретно указано то, что процентная ставка устанавливается в соответствии со стандартами ОАО «АИЖК». В самих стандартах ОАО «АИЖК» на дату составления материала содержится следующее правило:
«3.8. Процентная ставка по Ипотечному кредиту (займу) устанавливается Первичным кредитором по своему усмотрению. При этом Агентство рассматривает на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы) исходя из условий, установленных в п. 1.4. Части II Стандартов.»
Пункт 1.4. части II стандартов ОАО «АИЖК» гласит:
«1.4. Агентство рефинансирует Ипотечные кредиты (займы) в зависимости от размера процентной ставки, установленной Агентством на момент предложения к рефинансированию для соответствующих параметров выдачи Ипотечного кредита (займа), в том числе с учетом наличия или отсутствия заключенного по желанию Заемщика согласно форме Приложения № 24 и оплаченного договора страхования (личное страхование), либо согласно форме Приложения № 29 договора страхования (личное и имущественное страхование), на следующих условиях:»
Дело в том, что стандарты ОАО «АИЖК» не устанавливают конкретной процентной ставки по кредиту. Это делается путем заключения с поставщиками закладных конкретных договоров с указанием параметров поставляемых кредитов. Более того, ОАО «АИЖК» не отказывалось от покупки кредитов с более высокой процентной ставкой, а просто отменило премии для поставщиков за поставку таких кредитов.
Использование подобной конструкции для определения процентной ставки по ипотечному кредиту приводит к тому, что банк оказывается в состоянии устанавливать самостоятельно процентную ставку, которая начинает действовать с момента выпуска закладной.
В данном кредитном договоре была предусмотрена обязанность заемщика подписать дополнительное соглашение об определении размера процентной ставки с момента выпуска закладной. Если дополнительное соглашение не будет подписано, по договору продолжает действовать первая процентная ставка.
При подписании кредитного договора заемщик исходил из того, что на момент строительства его процентная ставка по кредиту будет немного выше, чем обычная. После оформления права собственности ставка будет соответствовать рыночной. Любой заемщик с радостью бы подписал дополнительное соглашение о понижении процентной ставки. В настоящий момент заемщику предлагается определить процентную ставку больше первоначальной процентной ставки.
Даже при таких условиях кредитного договора заемщик вправе не подписывать дополнительное соглашение. Подписывая дополнительное соглашение о повышении процентной ставки по кредиту, заемщик добровольно принимает на себя обязанность платить по новой процентной ставке. В действительности же банк не может менять процентную ставку по кредиту в одностороннем порядке, даже если это предусмотрено кредитным договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В отношении кредитного договора изменение в одностороннем порядке невозможно, т.к. из смысла п. 1 ст. 452 и ст. 820 Гражданского кодекса РФ следует, что соглашение об изменении условий кредитного договора должно быть заключено в той же форме, что и кредитный договор, то есть в письменной форме.
Сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего ее содержание, подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ). Поэтому заемщик может не соглашаться с подписанием дополнительного соглашения с повышенной процентной ставкой.
Еще в мае 2008 года в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (от 14 мая 2008 г. NА33-12575/2007-Ф02-1933/2008) было высказано мнение о том, что такое условие противоречит гражданскому законодательству и ущемляет права потребителей. За 2009 год это мнение было укреплено арбитражной практикой и практикой судов общей юрисдикции. Несмотря на это данная категория судебных дел является сложной и к участию в таких делах лучше привлекать специалистов, тем боле, что расходы на представителей могут быть взысканы с кредитной организации.
Учитывая то, что ипотечные кредиты выдаются на длительный срок и заемщику предстоит общаться с банком еще длительное время, вопрос лучше разрешать мирным путем – путем переговоров. Часто сторонам сложно отойти от взаимных обид и упреков при решении такого спора, поэтому привлечение квалифицированного посредника по ведению переговоров будет так же желательным. Особенно если учитывать тот факт, что банк может прислать на переговоры юриста, а заемщик обычно не имеет юридического образования.
материал подготовил адвокат Антон Лебедев
