Суд отметил, что при разделе земли не допускается образование участков, если оно приведет к невозможности разрешенного использования недвижимости и площадь оставшейся у истца земли будет меньше установленного минимального размера.

По мнению одного из экспертов «АГ», Верховный Суд четко указал на недопустимость образования участков площадью меньше минимально допустимой по Правилам землепользования и застройки, даже для случаев изъятия земель для публичных нужд. Другой полагает, что в этом деле нижестоящие суды проявили формальный подход, который был исправлен ВС РФ.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 41-КГ24-40-К4, в котором разъяснил нюансы раздела земельного участка при изъятии его части в рамках выкупа для муниципальных нужд.

Шамиль Газиев был собственником земельного участка в СНТ из категории «земли населенных пунктов, используемых для садоводства» площадью в 720 кв. м. На этом участке расположены жилой дом, вспомогательные строения и сооружения. Право собственности гражданина на недвижимость не оспаривалось.

В январе 2022 г. администрация г. Ростова-на-Дону приняла решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельных участков и зданий, в том числе часть принадлежащего Шамилю Газиеву участка площадью 324 кв. м. Тогда мужчина обратился в суд с иском к городской администрации со ссылкой на то, что размер оставшегося земельного участка не позволяет использовать его по назначению, в связи с чем следует обязать ответчика изменить принятое им постановление в части указания на выкуп всего земельного участка и выкупить его полностью. Истец добавил, что после изъятия части участка оставшаяся его площадь в 396 кв. м не соответствует минимальным размерам земельных участков, установленным в городе.

Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что ответчик не нарушил порядок утверждения постановления об изъятии земельных участков и извещения собственника участка о предстоящем изъятии, при этом нет необходимости в изъятии участка земли целиком. Он добавил, что обязанность муниципального органа принять решение об изъятии части земельного участка исполнена городской администрацией надлежащим образом, раздел земельного участка и его оценка произведены, факт нарушения прав Газиева отсутствует. Такое решение впоследствии устояло в апелляции и кассации. При этом апелляционный суд заметил, что баланс интересов сторон соблюден, поскольку за изъятие части спорного участка предусмотрено возмещение.

Изучив кассационную жалобу Шамиля Газиева, Верховный Суд напомнил, что после изъятия части земельного участка изначальный объект прекращает свое существование, вместо него образуются два участка земли, каждый из которых должен соответствовать законным требованиям. Для правильного разрешения возникшего спора суду следовало установить, соответствуют ли образованные после издания постановления об изъятии части земельного участка для муниципальных нужд участки таким требованиям. В ст. 11.9 ЗК РФ определены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Предельные размеры участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются последними. Предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых таковые не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.

Как пояснил ВС, в декабре 2028 г. Ростовская-на-Дону городская Дума утвердила Правила землепользования и застройки города. Этими Правилами принадлежащий кассатору изначальный земельный участок отнесен к зоне «ЗР-1» – зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа. Как установлено п. 4.2 ст. 53 Правил (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого постановления городской администрации), для видов разрешенного использования, соответствующих кодам 13.0, 13.1, 13.2, устанавливается минимальный размер земельного участка, равный 0,04 га. В Ростовской области земельный участок с разрешенным использованием для ведения садоводства, расположенный в территориальной зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1), не может быть менее 400 кв. м. «Образовавшийся в результате изъятия части земельного участка для муниципальных нужд земельный участок, оставшийся в собственности истца, имеет площадь 396 кв. м, что установлено судом и не оспаривалось. Названное обстоятельство судами при разрешении спора учтено не было, хотя имело существенное значение для постановления законного и обоснованного судебного акта», – заметил Суд.

Он также напомнил со ссылкой на п. 4 ст. 11 ЗК РФ о том, что не допускается образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенной на таких участках недвижимости. В заключении комплексной судебной экспертизы по делу указывалось на невозможность использовать технически земельный участок, оставшийся после выдела из него участка площадью 324 кв. м. Тем не менее суд первой инстанции проигнорировал выводы этого заключения, хотя вопрос о возможности использовать образовавшиеся в результате изъятия участки по их целевому назначению требовал специальных познаний.

«Иных доказательств того, что образованные в результате изъятия для муниципальных нужд земельные участки могут быть использованы по целевому назначению, судом при рассмотрении дела получено не было, хотя от установления указанных обстоятельств напрямую зависело разрешение вопроса о законности изданного администрацией г. Ростова-на-Дону постановления», – заключил ВС. Он добавил, что при рассмотрении этого дела истец также ссылался на то, что Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону ранее рассмотрено гражданское дело по иску городской администрации к нему об изъятии части земельного участка путем выкупа и признании права муниципальной собственности. Решение по этому спору принято судом 25 июля 2023 г. и вступило в законную силу в начале октября 2023 г.

Констатировав наличие решения другого суда, первая судебная инстанция лишь указала на то, что оно находится на стадии апелляционного обжалования. В свою очередь апелляционный суд указал, что это судебное решение вступило в законную силу, однако вопреки доводам истца не дал оценки его содержанию. При этом в рамках рассмотренного Октябрьским районным судом г. Ростова-на-Дону дела также разрешался вопрос о правах и обязанностях сторон текущего спора, вытекающих из принятого администрацией г. Ростова-на-Дону решения об изъятии у Шамиля Газиева части принадлежащего ему земельного участка. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников считает, что Верховный Суд четко указал на недопустимость образования участков площадью меньше минимально допустимой по Правилам землепользования и застройки, даже для случаев изъятия земель для публичных нужд. «Однако в контексте рассматриваемого спора указанный аспект рассматривался не как формальное нарушение, влекущее безусловное удовлетворение иска, а как критерий невозможности использования оставшейся части участка по его назначению. Из отмененных ВС судебных актов нижестоящих инстанций можно узнать, что вывод эксперта о невозможности использования остающейся после изъятия части земельного участка основан лишь на том факте, что площадь остающегося у истца участка меньше минимальной, указанной в Правилах землепользования и застройки. При этом областным судом было отмечено, что какие-либо иные ограничения по использованию земельного участка экспертами не установлены. ВС указал, что суды надлежащей правовой оценки экспертному заключению не дали и не привели мотивированных выводов его неприемлемости», – отметил он.

Эксперт добавил, что ВС РФ не нашел возможным удовлетворить иск, не направляя его на повторное рассмотрение. «При этом, к сожалению, Суд не высказал своего отношения к позиции истца о том, что после раздела участка домовладение уже не может быть использовано по функциональному назначению, так как несмотря на сохранение за истцом части участка с домом оно будет лишено ранее имевшихся строений, бассейна, беседок, зоны отдыха, мест под парковку автомобилей, а размер оставшегося незастроенного участка не даст использовать его по назначению – для ведения садоводства. Это оставляет открытым вопрос, как надлежит разрешать такой спор при уточнении размера изымаемого участка всего на 4 кв. м (для соблюдения минимальных размеров по Правилам землепользования и застройки)», – заключил Николай Сапожников.

Адвокат LEbEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что в этом деле истец ссылался на то, что раздел участков не соответствует минимальным размерам земельных участков, установленным в Ростове-на-Дону. Он обратил внимание: суды трех инстанций сочли, что решение об изъятии части земельного участка надлежаще исполнено городской администрацией. «В декабре 2018 г. были утверждены Правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, в которых установлен минимальный размер земельного участка, равный 0,04 га, – для соответствующей земельной зоны. После раздела земельный участок истца составлял 396 кв. м. Таким образом, 4 кв. м стали причиной судебной тяжбы. Любопытна позиция нижестоящих судов: по всей видимости, если нарушение совершается госорганом, то можно руководствоваться правилом “и так сойдет”. Однако такой формальный подход к правосудию был отвергнут ВС, который указал: “после изъятия части земельного участка изначальный объект прекращает свое существование, вместо него образуются два земельных участка, каждый из которых должен соответствовать требованиям, предъявляемым законодательством”. Позиция ВС абсолютно правильная; если избирательно подходить к применению права, то в какой-то момент и преступление перестает быть таковым. Любопытно было бы посмотреть на позицию нижестоящих судов, если бы таким разделом занимался гражданин, а не государство», – выразил мнение он.

Комментарий адвоката АП г. Москвы Валентины Молдован, представлявшей интересы кассатора по этому делу, оперативно получить не удалось.