Заключение договора купли-продажи сопряжено определенными рисками для тех покупателей, которые не до конца осведомлены в этом вопросе. В новой статье разбираемся вместе с экспертами в сфере недвижимости, как предостеречь себя от нежелательной сделки.

Специалисты в этой области выделяют три основные группы рисков при заключении сделки купли-продажи:

1. Риски, связанные с юридической историей квартиры;
2. Риски, связанные с расчетами и процессом государственной регистрации;
3. Риски, связанные с личностью продавцов.

Как предостеречь себя от этих рисков и быть уверенным в недвижимости, которую вы хотите приобрести?

– Изначально проверьте наличие документов, на основании которых недвижимость была приобретена в собственность.

Самыми важными документами являются: договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации квартиры.

Мария Шишкина, руководитель агентства недвижимости ООО «Рубин», объясняет, почему проверка каждого документа особенна важна:

Договор купли-продажи. Если квартира приобреталась за счет средств материнского капитала или по программе «молодая семья», то доля в праве собственности на эту квартиру обязательно должна принадлежать несовершеннолетним детям. В противном случае, имеет место грубое нарушение их прав, и сделка может быть оспорена.

Договор дарения. Внимательно читайте договор дарения, пункт о том, что даритель сохраняет за собой пожизненное право пользования этой квартирой, может обернуться тем, что в купленной вами квартире придется проживать вместе с дарителем.

Договор приватизации. Изучить нужно всех членов семьи, кто участвовал в приватизации, кто написал отказ от приватизации. На момент приватизации, например, был «прописан» несовершеннолетний ребенок, который, в нарушение действовавшего законодательства, не принимал участие в приватизации. Когда этот ребенок вырастет, он может обратиться в суд с иском об оспаривании приватизации и всех последующих сделок с квартирой, в том, числе Вашей сделки.

– Удостоверьтесь, что представлены сведения о жилье в Росреестре

«Все действия с объектами недвижимости требуют внесения изменений в Росреестр. Таким образом первоисточником сведений об объекте недвижимости является именно росреестр. Самостоятельное получение выписки из ГЕРН на объект недвижимости, является серьезным аргументом в пользу того, что покупатель предпринял все возможные усилия, чтобы избежать судебного спора и проявил должную осмотрительность», – отмечает Антон Лебедев, заместитель заведующего СПбГКА, адвокат.

– Проверьте наличие обременения в виде ипотеки или запрета на регистрацию

«Помимо того, что указанные ограничения приведут к приостановке регистрационного действия, они могут указывать на наличие долгов, из-за которых наложен арест», – уверена Екатерина Леванова, юрист в сфере Гражданского права.

– Узнайте кем является человек, которому вы вносите аванс

«При внесении аванса важно учитывать кому ты вносишь аванс, это непосредственно собственник недвижимости или представитель? Имеет ли представитель юридические полномочия, для принятия аванса? Если доверенность, то ее нужно проверить через сайт Федеральной нотариальной палаты. Также обязательно проверить паспорт через сайт МВД, – советует Эдуард Мейер, генеральный директор Агентства Недвижимости «Консультации Риэлтора Агентство Недвижимости Москва».

– Не вносите большую сумму аванса сразу

«Есть мошенники, которые снимают квартиры в аренду, а потом под видом продавцов набирают авансы и скрываются. Раньше это была очень популярная схема. Также в случае нахождения юридических пороков вам придется возвращать деньги назад. И такой пункт обязательно нужно предусмотреть в договоре. После внесения аванса и получения копий документов. Нужно проверить историю "прописки" и перехода права собственности, причем данные документы заказывать нужно только самостоятельно, – добавляет Эдуард Мейер.

– Уточните, не обладает ли продавец признаками несостоятельности

«В случае, если продавец будет признан банкротом – все сделки совершенные им в течение 3 предшествующих банкротству лет могут быть признаны недействительными в суде. И покупателю придется в суде доказывать не только то, что он заплатил продавцу цену квартиры, указанную в договоре, но и откуда у покупателя были деньги на покупку квартиры! К сожалению, такие дела в судах в последнее время стали частой практикой», – отмечает Татьяна Лиманская, специалист в области недвижимости.

Татьяна Лиманская также рекомендует проверять дееспособность продавца, а именно тот факт, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере и понимает суть сделки по отчуждению квартиры.

Мы разобрали общие моменты проверки, однако каждая сделка индивидуальна, поэтому для вашей безопасности и возможности исключения рисков в будущем при владении квартирой, эксперты рекомендуют обращаться к юристу по недвижимости.

Анна Ермошина