Сегодня темой нашего выпуска будет "Взыскание убытков с застройщика". С вами я - адвокат Антон Лебедев, итак, начнём...
В силу положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Достаточно часто бывают случаи, когда застройщик причиняет убытки дольщику. Такая ситуация может возникнуть по причине несвоевременного возврата денег дольщику после расторжения договора об участи в долевом строительстве или в связи с вынужденной арендой квартиры дольщиком на время задержки строительства. Суммы убытков могут быть взысканы с застройщика в судебном порядке.
Другим случаем возникновения убытков может быть изменение цены квартиры за время строительства. Если дольщик заключал договор на приобретение квартиры и цена квартиры к моменту расторжения договора участия в долевом строительстве возросла. Разница между этими стоимостями является убытками дольщика, которая может быть взыскана с застройщика.
При этом, как мы уже неоднократно рассказывали, вид заключенного договора не имеет существенного значения если разрешение на строительство получено после апреля 2005 года, а денежные средства привлекаются застройщиком для реализации прав на жилье, приобретаемое дольщиком для личного использования. Материал разъясняющий эту ситуацию был размещен ранее под названием "Борьба с псевдозастройщиками".
Одним из распространенных способов причинения убытков дольщику является невозврат денег в срок, если дольщик является ипотечным заемщиком. При расторжении договора с застройщиком, банк автоматически лишается залога обеспечивающего выданный кредит. Отсутствие залога может стать основании для банка выйти с требованием к дольщику (заемщику) о полном досрочном погашении кредита. В случае неисполнения такого законного требования банк обратиться в суд исковым заявлением. По результатам рассмотрения спора с дольщика могут быть взысканы остаток суммы задолженности по кредиту, проценты и неустойки. Именно проценты и неустойки составят убытки дольщика, которые он может предъявить застройщику.
В одном из наших дел дольщик направил требование застройщику, но компания не отреагировала на его законное требование. В результате чего дольщик обратился в суд с требованием о взыскании переданных денежных средств и неустойки. Убытки в данном случае составили все проценты уплаченные дольщиком по ипотечному кредиту с момента направления заявления до момента вынесения решения судом.
Таким образом, случаи когда убытки могут быть взысканы с застройщика достаточно разнообразны. Каждый такой случай требует изучения и проработки. Успешность взыскания убытков будет зависеть именно от этапа подготовки.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
