Суд отметил, что если собственниками не выбран способ управления МКД или не определена новая управляющая организация, то управление домом осуществляется организацией, выбранной органом местного самоуправления.
Эксперты неоднозначно отнеслись к выводам Верховного Суда. Один из них указал, что УК все равно обязана продолжать управление МКД, поскольку от этого зависят жизнь и здоровье граждан. Второй предположил, что орган местного самоуправления не созвал общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления, а потому УК попытались понудить заниматься тем, чем она не хочет.
В Определении № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля Верховный Суд разъяснил, должна ли управляющая организация, исключившая сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий, продолжать деятельность по его управлению до появления новой УК.
ООО УК «Дерсу» выиграло конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом, заключило соответствующий договор сроком на один год с возможностью его продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении его действия. По истечении года управляющая компания приняла решение исключить МКД из реестра лицензий. Домом она управляла до 1 июля 2019 г.
13 августа 2019 г. по результатам внеплановой документарной проверки жилищная инспекция составила акт о том, что после внесения изменений в реестр лицензий УК «Дерсу» управление МКД не осуществляет, содержание и ремонт общего имущества собственников в доме не производит, платежные документы не направляет, в связи с чем выдала предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса, то есть до выбора иной УК, управления МКД собственниками помещений или госрегистрации ТСЖ или жилищного кооператива.
«Дерсу» обратилась в Арбитражный суд Приморского края, который согласился с позицией жилищной инспекции о том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.
Не согласившись с выводами судов, управляющая компания обратилась с жалобой в Верховный Суд. ВС заметил, что исключение сведений о МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Кодекса.
С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК. В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:
1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;
2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса;
4. государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
«Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий», – указал ВС.
Судебная коллегия обратила внимание, что, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным. При прекращении договора в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.
В этом случае, заметил ВС, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, предметы и информацию, необходимые для эксплуатации и управления, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения.
Таким образом, посчитал Верховный Суд, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст. 200 ЖК, предусматривающие в том числе обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются на лицензиатов, в отношении которых принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК.
Кроме того, собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).
Верховный Суд обратил внимание, что с 12 января 2019 г. назначение «временной» (на срок не более года) управляющей организации осуществляется согласно Правилам определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденным Постановлением Правительства от 21 декабря 2018 г. № 1616.
ВС указал, что суды не установили юридически значимых обстоятельств, связанных с принятием жилищной инспекцией решения в отношении УК об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК. Суды отклонили без указания мотивов доводы УК об иных фактических и правовых основаниях и порядке прекращения деятельности по управлению МКД, соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании. ВС отметил, что обосновывающие процессуальную позицию истца доказательства, имеющиеся в деле, не были исследованы и оценены судами в полном объеме, в содержании обжалуемых судебных актов отсутствуют результаты такой оценки.
Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
В комментарии «АГ» адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев предположил, что в данной ситуации жилищная инспекция делала выбор: подбирать новую управляющую компанию или заставлять уходящую заниматься тем, чем она не хочет. «Сделанный выбор был неправильным, так как заставить кого-либо заниматься тем, чем он не хочет, проблематично. Управляющая компания могла просто начать саботировать работу по управлению, и в конечном итоге пострадали бы жильцы, в интересах которых действовала жилищная инспекция», – указал он.
Антон Лебедев отметил, что в силу положений ч. 4 ст. 200 ЖК орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления домом в течение 15 дней с момента получения уведомления от органа надзора о прекращении лицензии. «По всей видимости, этого сделано не было или способ управления так и не был выбран, – предположил адвокат. – К счастью, время, когда можно было принуждать делать то, что не хочется, уже прошло, и действия жилищной инспекции были признаны не соответствующими закону. Думаю, что сама ситуация была спровоцирована тем, что в данном регионе желающих заниматься управлением домов немного».
Руководитель юридического агентства «ДАРТ» Никита Глебов отметил, что суды и служба ГЖИ исходили из ч. 3 ст. 200 ЖК, что он посчитал верным. По его мнению, отдельного внимания заслуживает позиция ВС, согласно которой порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора по окончании срока его действия. Никита Глебов предположил, что именно поэтому ВС решил передать дело на новое рассмотрение.
«Я в свою очередь считаю, что вне зависимости от того, каким образом выбыл дом из жилищного фонда управляющей организации, пока не избрана новая управляющая компания, предыдущая должна в полном объеме осуществлять управление МКД: несмотря на довод о несовпадении порядков исключения домов из реестра лицензий и прекращения деятельности УК в силу договора, управляющая компания должна осуществлять управление домом, поскольку прямо затрагиваются жизнь и здоровье собственников», – указал эксперт.
Марина Нагорная
