Очень часто встречаются такого вида договоры, как Предварительные договоры участия в долевом строительстве. Как правило, данные договоры Застройщик заключает, когда не может оформить и зарегистрировать Договор участия в долевом строительстве в соответствии с действующим Законом 214-ФЗ.
Не стоит удивляться, что строительными организациями широко используются как альтернативные схемы оформления отношений по инвестированию, так и некоторые из лазеек в законодательстве о долевом строительстве.
К таким полузаконным схемам работы с инвесторами, позволяющим обойти жесткие требования законодательства о долевом участии и избежать лишних затрат и относится, предварительный договор купли-продажи, вексель, комбинация предварительного договора долевого участия с договором займа.
Соглашаясь на любую из этих схем, инвестор серьезно рискует. Во-первых, любые варианты, связанные с займом (выдача векселя, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей долг векселедателя перед векселедержателем либо непосредственно договор займа), совершенно оторваны от реального содержания отношений с застройщиком. Судами зачастую подобные сделки признаются недействительными по причине их притворности: ведь предметом договора займа является не инвестирование строительства, а лишь передача денежных средств на определенный срок.
Одни из распространённых махинаций — вексели и предварительные договоры. Выглядит все это следующим образом. Вначале гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения, на этот раз основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство ведь невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре… А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. «Ну как построим, так и построим. Чего Вы от нас хотите?» — это вероятнее всего и услышит возмущенный гражданин, уже вконец отчаявшийся справить новоселье. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, хотелось бы отметить, что вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя — а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, — строительные компании собирают денежки с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (и это в лучшем случае, гораздо чаще — когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее — его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может… А если не захочет по тем или иным причинам, то — «пожалуйста, выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но… в установленный срок погашения». Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе.
Кстати, очень важный момент, который стоит знать тем приобретателям недвижимости, которые намерены заключать Договор участия в долевом строительстве. Данные договоры подлежит оплате уже после того, как подписан сторонами и зарегистрирован в Регистрационной службе. Любая попытка Застройщика по требованиям об оплате Договора участия в долевом строительстве незаконна. Однако, на практике, данное положение практически никогда не соблюдается, таков уж Российский менталитет.
Источник: Дом и закон
Короткая ссылка на новость: https://www.lawnow.ru/~x31SR
