Продолжаем тему занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи. В первом выпуске мы уже рассмотрели часть вопросов.
Какие могут быть сложности для покупателя квартиры?
Основной проблемой является риск потери квартиры в случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом вернуть назад можно будет только ту сумму, которая была указана в договоре.
Существует даже такой вид мошенничества когда продавец настаивает на занижении цены, а потом оспаривает сделку. Например, на основании того, что продавец до сделки был лишён дееспособности. В настоящий момент к основаниям оспаривания сделки добавился ещё один вариант - банкротство физического лица. Дело в том, что кредиторы продавца (должника) могут в рамках процедуры банкротства оспаривать сделки должника, совершенные им за последние 3 года. Продажа имущества должником с существенным занижением его стоимости может вызвать желание кредиторов оспорить такую сделку, вернуть квартиру должнику, для реализации её в рамках процедуры банкротства. При этом покупателю останется только право подключаться к процедуре банкротства продавца с денежным требованием, не превышающем сумму указанную в договоре купли-продажи.
У покупателя могут возникнуть и сложности с получением ипотечного кредита, т.к. банки используют для расчёта размера кредита стоимость квартиры по договору купли-продажи. Занижение стоимости квартиры может привести к невозможности получения кредита или уменьшению его суммы. Покупатель сможет воспользоваться налоговым вычетом только от суммы указанной в договоре купли-продажи.
Если продавцу квартира принадлежит более трех лет, но при этом он просит указать в договоре заниженную стоимость, следует насторожиться. Вполне вероятно, что от покупателя что-то скрывают. Это могут быть недостатки квартиры или подготовка к дальнейшим разбирательствам в суде, с целью возврата покупатель только заниженной цены.
Если же покупатель попытается доказывать в суде, что в действительности уплатил за квартиру сумму, значительно большую, чем указано в договоре, и в качестве доказательства предъявит полученные от продавца расписки, это может повлечь сложности и для самого покупателя. Уклонение от уплаты налогов преследуется как в административном, так и уголовном порядке. Если покупатель помогал продавцу скрывать доходы от налогообложения, то он является, как минимум, соучастником. Квалифицированным юристам, известны различные способы и причины занижения стоимости объекта недвижимости, а, значит, такой специалист может выявить и минимизировать возможные риски.
Дополнительно хочу сообщить о том, что с 01.01.2016 вводится заградительный законодательный барьер для занижения стоимости квартиры. Занижение стоимости в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости будет переводить к необходимости доплаты в бюджет налога.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
