Дело № 2-89/13 30 января 2013 года
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Мороз А.В.,
при секретаре Побединской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Майоровой И.А. к ООО++ ООО * №» об обязании ответчиков произвести сверку расчетов, обязании ООО ++передать истцу квартиру по акту приема-передачи и по встречном иску ООО ++ к Майоровой И.А, о взыскании суммы по договору, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истица Майорова И.А, обратилась в суд с иском к ООО ++ ООО * №», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО ++ заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, ООО ++ действовало от своего имени и за счет принципала ООО * №», являющегося генеральным подрядчиком по строительству дома, истица инвестировала денежные средства в размере сумма руб., уплаченные ею ДД.ММ.ГГГГ, в строительство двухкомнатной квартиры с условным номером 191 в секции В на третьем этаже общей площадью без балкона 67,62 кв.м, с приведенной площадью балкона 3,67 кв.м, ДД.ММ.ГГГГ дом был сдан в эксплуатацию, по акту технического состояния от ДД.ММ.ГГГГ истцом была принята квартира и получены ключи, по результатам обмера квартиры ГУП ГУИОН ПИБ <адрес> СПб <адрес> имеет общую площадь 68,9 кв.м, площадь балкона 2,4 кв.м, общую приведенную площадь 71,3 кв.м, то есть фактическая площадь квартиры превышает проектную на 0,01 кв.м и обязанность истца по доплате за увеличенную площадь производиться не должна, в связи с чем истица просит суд обязать ООО ++ и ООО * №» произвести с ней сверку расчетов по договору от ДД.ММ.ГГГГ по оплате <адрес>, обязать ООО ++ передать истцу по акту приема-передачи <адрес>.
Ответчик ООО ++ обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Майоровой И.А. ссылаясь на то, что по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ квартира должна быть передана дольщику по акту приема-передачи в течение 60 календарных дней с даты приемки объекта государственной комиссией, но не ранее момента проведения сторонами окончательных взаиморасчетов по договору, окончательные расчеты производятся по результатам обмеров объекта ПИБ; исходя из ведомости помещений и их площадей, выданной ПИБ <адрес> <адрес>имеет общую площадь 72,9 кв.м, что на 2,26% превышает плановую, в связи с чем согласно пункту 2.4 договора истица должна доплатить за увеличение площади квартиры сумму сумма руб., от уплаты которой истица уклоняется, в связи с чем ООО ++ просит суд взыскать с Майоровой И.А. в свою пользу сумму по договору в размере сумма руб., расходы по уплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.
Представитель Майоровой И.А. Худолеев С.П. действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал.
Представитель ответчика ООО ++ Михайлюк З.А. действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.
Ответчик ООО * №», третьи лица * и ЗАО «Санкт-Петербургская строительная компания», будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, не сообщили суду об уважительных причинах неявки, в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ++ (агентом) и Майоровой И.А. (дольщиком) был заключен договор № долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, согласно которому агент привлекает истца в качестве дольщика с приобретением ею прав и обязанностей по инвестированию строительства жилого дома по адресу: <адрес> с целью приобретения дольщиком в свою собственность по окончании строительства жилого помещения, характеристики которого приведены в пункте 1.4 договора; агент действует на основании агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ООО * №» (принципалом).
Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что жилое помещение, передаваемое агентом дольщику согласно пункту 1.3 договора (в дальнейшем – квартира), представляет собой двухкомнатную квартиру в корпусе 17 с условным номером №, расположенную в секции В на третьем этаже вышеуказанного дома, и имеющую следующие плановые характеристики: общая площадь (без учета балкона/лоджии) - 67,62 кв.м, приведенная площадь балкона/лоджии – 3,67 кв.м, жилая площадь – 34,28 кв.м, площадь кухни - 14,16 кв.м.
Общая стоимость инвестируемой дольщиком по настоящему договору квартиры составляет сумма руб. (пункт 2.1), цена договора является открытой и может быть изменена только в случае, предусмотренном пунктом 2.4 договора.
Пунктом 2.4 договора определено, что окончательные взаиморасчеты по договору между агентом и дольщиком производятся по результатам обмеров построенного объекта Проектно-инвентаризационным бюро. При отклонении фактической общей площади квартиры, установленной на основании обмеров ПИБ, от площади, указанной в пункте 1.4 договора более чем на 1,5 %, в течение 10 банковских дней после предоставления агенту данных о результатах обмеров от ПИБ сторонами производится соответствующий перерасчет общей суммы договора.
В силу пункта 2.4.2 договора в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной на 1,5 %, то дольщик производит оплату агенту дополнительной площади квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истцом на счет получателя ООО ++ внесена указанная в пункте 2.1 общая стоимость инвестируемой квартиры в размере сумма руб.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №
ДД.ММ.ГГГГ между ООО * №» и Майоровой И.А. были подписаны акт приема-передачи технического состояния квартиры, согласно которому истице была передана и ею принята<адрес>, расположенная по адресу: СПб, <адрес> и акт приема квартиры на предмет выявления замечаний. Квартира была принята истцом без замечаний.
Согласно ответу ПИБ <адрес> СПб на запрос суда первичная инвентаризация многоквартирного дома проводилась филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ <адрес> в 2011 году, которым была допущена ошибка в части наименования и подсчета площадей неотапливаемых помещений ряда квартир (в том числе <адрес>), а именно, данные неотапливаемые помещения были учтены как балконы. В 2012 году * обратилось в филиал ГУП «ГУИОН» ПИБ <адрес> с целью устранения ошибок, заказчиком было представлено письмо ** согласно которому данные неотапливаемые помещения запроектированы как лоджии.
В настоящее время <адрес> учтена со следующими характеристиками: общая площадь – 68,9 кв.м, жилая площадь – 34,3 кв.м, площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента – 4,0 кв.м.
В ходе рассмотрения дела истица не оспаривала, что переданная ей по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира фактически имеет указанные выше характеристики.
Таким образом, фактическая общая площадь построенной квартиры (с учетом лоджии) превышает общую площадь квартиры (с учетом лоджии), указанную в пункте 1.4 договора, на 2,21 % (67,62 + 3,67) * 100 : (68,9 + 4,0) = 97,79%; 100 % - 97,79% = 2,21%), что влечет согласно пунктам 2.4 и 2.4.2 договора обязанность для дольщика оплатить агенту дополнительную площадь в размере сумма руб. (сумма руб. : 71,29 кв.м = сумма руб.; 72,9 кв.м – 71,29 кв.м = 1,61 кв.м; сумма руб. * 1,61 кв.м = сумма руб.)
Не соглашаясь с доводом Майоровой И.А, о том, что определять наличие либо отсутствие отклонений фактической площади квартиры от плановой следует исходя из проектной площади, а не той, которая указана в пункте 1.4 договора, суд исходит из того, что в пунктах 1.4, 2.4 и 2.4.1, 2.4.2 договора указано различное наименование площадей квартиры, а именно «плановая характеристика» (пункт 1.4), «фактическая площадь» (пункт 2.4), «проектная площадь» (пункты 2.4.1 и 2.4.2), которые сравнены быть не могут, поскольку имеют явно различное значение и являются понятиями, определяющими различные характеристики жилого помещения. Само содержание данных понятий в договоре не раскрыто.
Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При толковании условий договора от ДД.ММ.ГГГГ суд принимает во внимание, что согласно разделам 1 и 3 договора, определяющим предмет договора и обязанности сторон, ООО ++обязалось по окончании строительства дома передать истцу, а истец обязался принять по акту квартиру, характеристики которой указаны в пункте 1.4 договора (общая площадь (без учета площади балкона/лоджии) – 67,62 кв.м, приведенная площадь балкона/лоджии – 3,67 кв.м). Ссылок на проект дома, содержащий иные (проектные) характеристики квартиры, которую ответчик обязался передать истцу, договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит, а доказательств согласования Майоровой И.А. и ООО ++ иных условий договора, отличных от тех, которые перечислены в договоре долевого участия в инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, истец суду не представил.
Более того, из смысла договора следует, что истица обязалась проинвестировать строительство именно той квартиры, характеристики которой определены договором, а не иным документом (например, проектом), сведения о котором в заключенном сторонами договоре от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.
Указанные выше условия договора сторонами приняты, недействительными не признаны, истцом не оспорены, а потому являются обязательными для исполнения. Истица с условием, закрепленным в пункте 1.4 договора, была ознакомлена при подписании договора и согласилась с ним.
Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данная норма направлена на урегулирование жилищных правоотношений, в том числе внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и не влияет на гражданско-правовые отношения между сторонами, предусмотренные договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Оснований для возложения на ответчика обязанности нести расходы по строительству лоджии за счет собственных средств в силу закона не имеется.
Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что, производя на основании пункта 2.4 договора окончательные взаиморасчеты по договору, сторонам следовало руководствоваться общей площадью квартиры с учетом площади лоджии, определенной ПИБ <адрес> СПб в 72,9 кв.м (68,9 + 4,0), и характеристиками квартиры, указанными в пункте 1.4 договора (общая площадь квартиры 71,29 кв.м (67,62 + 3,67)).
Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить в части иск ООО ++ и взыскать с Майоровой И.А. в пользу данного ответчика сумму по договору в размере сумма руб.
В силу пункта 2.5 договора взаиморасчеты по пункту 2.4 договора в соответствии с пунктом 2.2 договора проводятся сторонами не позднее момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры от агента к дольщику.
Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено, что в случае выполнения дольщиком своих финансовых обязательств по настоящему договору в полном объеме, агент обязуется передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в состоянии, указанном в пункте 1.5 договора, в течение 90 календарных дней с даты получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не ранее момента проведения сторонами окончательных взаиморасчетов по договору.
Таким образом, поскольку суд пришел к выводу о необходимости взыскания с Майоровой И.А.. в пользу ООО ++ оплату дополнительной площади квартиры, то есть о неисполнении истцом в полном объеме своих финансовых обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для удовлетворении иска Майоровой И.А.. об обязании ООО ++ передать истцу квартиру по акту приема-передачи у суда не имеется.
Вместе с тем, суд полагает возможным удовлетворить иск Майоровой И.А. об обязании ООО ++ произвести сверку расчетов по договору, поскольку считает данное требование не противоречащим действующему законодательству и положениям договора.
Оснований для удовлетворения подобного требования к ООО * №» суд не усматривает, поскольку данный ответчик не являлся стороной по договору от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств наличия у него обязательств перед истцом МАйорова И.А,. суду не представила.
На основании статьи 98 ГПК РФ с Майоровой И.А. в пользу ООО ++ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма руб. (сумма * 100 : сумма = 99,99%; сумма * 99,99% = сумма).
Учитывая, что ООО ++ не представлено суду доказательств несения расходов по оплате услуг представителя, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении встречного иска в указанной части.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Майоровой И.А. удовлетворить в части.
Обязать ООО ++ произвести с Майоровой И.А. сверку расчетов по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № по оплате <адрес>.
В остальной части в иске Майоровой И.А, отказать.
Встречный иск ООО ++ удовлетворить в части.
Взыскать с Майоровой И.А. в пользу ООО ++ сумму по договору в размере сумма руб. сумма коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма руб. сумма коп.
В остальной части в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Домострой» отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца.
Судья А.В.Мороз
Резолютивная часть решения суда оглашена 30.01.2013
Мотивированное решение суда составлено 01.02.2013
<данные изъяты><данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
