Репутацию застройщиков подвели под стандарт

Автор: Сергей Бардинк

Репутацию застройщиков подвели под стандартВ России появилась государственная система оценки строительных компаний. Разработчики документа уверены: новый стандарт оздоровит рынок недвижимости и позволит защитить покупателей новостроек. Сами участники рынка относятся к таким заявлениям скептически.


Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) зарегистрировало новую систему добровольной сертификации строительных компаний (застройщиков, проектировщиков и производителей стройматериалов). Документ под названием «Оценка опыта и деловой репутации» начнет работать с 1 сентября.

Стандарты имиджа
Отныне репутацию строительных компаний начнут оценивать по государственному стандарту (ГОСТ Р 56002-2014). Как пояснил один из авторов документа генеральный директор Национального ситуационного центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» Владимир Шахов, во внимание будут принимать срок работы компании, объем выполненных за это время услуг, объем денежных средств на счетах и размер активов, качество работы персонала, а также – имидж фирмы. Критерии последнего будут определять по данным из открытых источников: главным образом – средств массовой информации. «Новая система оценки носит исключительно добровольный характер, но мы надеемся, что участники рынка будут активно получать сертификаты соответствия», – считает Владимир Шахов.

Заместитель руководителя Росстандарта Александр Зажигалкин уверен: внятные критерии оценки репутации сделают работу строительных компаний безопасней – в первую очередь для дольщиков. «Когда появляются четкие стандарты производства работ и оказания услуг, компании стараются внедрять новые, прогрессивные технологии и улучшают качество обслуживания своих клиентов. В итоге рынок становится более профессиональным и безопасным – в том числе для покупателей», – считает эксперт.

Аналогичного мнения придерживается и помощник полпреда президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. По его словам, с внедрением «репутационного» ГОСТа потенциальные покупатели будут больше доверять застройщикам, соответствующим этому стандарту. Возрастет конкуренция на рынке, что положительно скажется на его работе.

«Покупайте, работаем по ГОСТу»
Перспективы реализации нового механизма добровольной сертификации весьма туманны. Формально в России работают свыше 1,2 тысячи добровольных систем оценки предприятий в различных секторах экономики. Но реально функционируют не более ста. Думать, что новый ГОСТ окажется в их числе, пока не приходится. К тому же если компания подтвердит, что работает по новому ГОСТу и получит соответствующий сертификат, это вовсе не означает, что она будет всегда соблюдать принятые ею стандарты.

Оптимизма разработчиков документа не разделяют и сами участники рынка. «До конца неясно, каким именно образом удастся реализовать эту инициативу. Непонятно, насколько грамотны и объективны критерии оценки репутации компании. Поэтому новый стандарт может оказаться бессмысленным», – говорит председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. В свою очередь член совета директоров O2 Development Кристина Никитина сомневается в том, что прописанные в новом ГОСТе параметры оценки способны отражать реальное положение дел в строительных компаниях. И тем более – служить основанием для прогноза хотя бы на краткосрочную перспективу. «Известны случаи, когда фирмы с хорошей историей и имиджем в одночасье становились банкротами. Покупатели вряд ли станут обращать внимание на новый “репутационный ориентир”. Не будут его придерживаться и застройщики – ведь соблюдение нового ГОСТа – это лишь право, а не обязанность компании», – утверждает эксперт.

Аналогичной позиции придерживается и директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. «Не думаю, что крупным и надежным игрокам нужно подтверждать свою репутацию. В открытых источниках достаточно информации и о небольших компаниях – покупатель в состоянии сам разобраться в преимуществах и недостатках того или иного застройщика», – считает она.

Впрочем, «репутационный» ГОСТ может стать неплохой маркетинговой приманкой для покупателей. Многие застройщики пишут в рекламных объявлениях о том, что реализуют жилье в соответствие с требованиями 214-ФЗ: участники рынка признаются, что этот ход позволяет увеличить продажи. Очевидно, что теперь некоторые застройщики начнут сообщать потенциальным клиентам, что работают по государственному стандарту. Но проверить эту информацию на соответствие действительности, скорее всего, не получится.

25.07.2014 10:00 | Источник БН.ру

Образец договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 19 декабря 2014 г. N 14-исх/14818-ГЕ/14

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 01.12.2014 N Д23и-4305 по вопросу подготовки технического плана здания (многоквартирного дома).
Дополнительно обращаем внимание на недопустимость принятия органом кадастрового учета решений об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении здания - многоквартирного дома - и расположенных в нем жилых и нежилых помещений до введения такого здания в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, учитывая положения части 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), в случае если технический план здания (многоквартирного дома) подготовлен на основании проектной документации, а копия разрешения на ввод в эксплуатацию не включена в состав приложения к техническому плану, органу кадастрового учета на основании пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре следует самостоятельно запрашивать копию разрешения на ввод в эксплуатацию такого многоквартирного дома в порядке межведомственного информационного взаимодействия в уполномоченном органе, выдавшем такой документ.
Также для сведения полагаем возможным обратить внимание на определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019, согласно которому:
завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением, то есть документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
Законом о кадастре осуществление кадастрового учета предусмотрено в отношении зданий и сооружений, в установленном порядке введенных в эксплуатацию, помещений, расположенных в них, а также в отношении объекта незавершенного строительства;
постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Законом о кадастре не предусмотрена.

Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА





Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 декабря 2014 г. N Д23и-4305

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, в которых для осуществления строительства, реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство, и как следствие (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), не выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.
С учетом изложенного, объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
При этом необходимо отметить, что в силу положений Закона о кадастре (статьи 7, 25, 27, 41) в государственном кадастре недвижимости могут быть учтены помещения, расположенные в здании или сооружении, т.е. в объекте, завершенном строительством.
При постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, часть 4.1 статьи 25, часть 11 статьи 41 Закона о кадастре). Осуществляется государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, в частности, технического плана здания (статьи 16, 22 Закона о кадастре).
Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, а также сведения о расположенных в нем помещениях указываются в техническом плане здания на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания (пункты 16, 36 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 (далее - Требования). Копии указанных документов включаются в состав приложения к техническому плану.
При этом, учитывая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о годе ввода в эксплуатацию здания (пункт 23 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, пункт 38 Требований) использование при подготовке технического плана сведений разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию обязательно.
Если технический план здания (многоквартирного дома) подготовлен на основании проектной документации, а копия разрешения на ввод в эксплуатацию не включена в состав приложения к техническому плану, органу кадастрового учета на основании пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре следует самостоятельно запрашивать копию разрешения на ввод в эксплуатацию такого многоквартирного дома в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ. Кроме того, в указанном случае в силу пункта 45 Требований в целях дополнительного обоснования результатов кадастровых работ кадастровому инженеру надлежит в разделе "Заключение кадастрового инженера" плана указывать реквизиты выданного разрешения на эксплуатацию.
С учетом изложенного, государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и расположенных в нем помещений не может быть осуществлен прежде окончания в отношении него строительства в полном объеме и ввода его в эксплуатацию.

Директор Департамента недвижимости
Д.В.МАМОНТОВ

НЕТИПИЧНЫЕ СЛУЧАИ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ.
ВОПРОСЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

В.С. КУТУЗОВ

Кутузов Вячеслав Сергеевич, аспирант кафедры административного и финансового права международно-правового факультета МГИМО (У) МИД России.

В публикации рассматривается вопрос размещения объектов капитального строительства на нескольких земельных участках и допустимость квалификации таких объектов в качестве самовольной постройки. Затронут принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, а также проблема множественности лиц на стороне застройщика (созастройщики).

Ключевые слова: разрешение на строительство, капитальное строительство, застройщик, самовольная постройка, созастройщики.

Вовлечение в один строительный процесс владельцев нескольких земельных участков нельзя отнести к распространенным случаям практики девелопмента, но тем не менее оно имеет место в хозяйственной деятельности. Такая ситуация возможна в двух случаях: 1) строительство одного объекта изначально предполагалось на двух или более участках (это касается прежде всего размещения линейных объектов <1>, многоблочных домов, мостов, а также предприятия в целом как имущественного комплекса); 2) в процессе строительства застраиваемый участок по тем или иным обстоятельствам подвергается разделу (ст. 11.4 Земельного кодекса РФ), либо происходит выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ).
--------------------------------
<1> Согласно п. 11 ст. 1 ГрК РФ к линейный объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Особенно актуальна означенная проблема в контексте легитимации построек, возведенных в советское время без должной градостроительной документации и реализованных в процессе приватизации. В связи с этим мы считаем важной вехой правовую позицию Президиума ВАС РФ, выраженную в Постановлении от 24.01.2012 N 12048/11, согласно которой для признания легитимности зданий, строений и сооружений нежилого назначения, построенных до 1 января 1995 г., не требуется представления документов, подтверждающих их создание в установленном законом порядке.
Главным вопросом раздела, выдела или перераспределения участков после получения разрешения на строительство является переход статуса застройщика <2> - лица, фактически осуществляющего контроль над строительным процессом и располагающего возможностями по регистрации впоследствии прав на вновь образованный объект недвижимости. Переход статуса застройщика предполагает смещение ответственности за различные административные правонарушения в области строительства (например, ст. 9.5, ч. 6 ст. 19.5, ч. ч. 1 - 3 ст. 14.28 КоАП РФ), специального режима банкротства <3>, а также обязательства гражданско-правового характера, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
--------------------------------
<2> Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
<3> См.: § 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Образование новых земельных участков после получения разрешения на строительство возможно по воле участников общей или долевой собственности, а также по решению лица, которому земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ).
В Градостроительном кодексе РФ непосредственно не предусмотрена возможность получения разрешения на строительство на нескольких земельных участках. Так, согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Однако грамматический анализ ч. 21.7 ст. 51 ГрК РФ позволяет сделать вывод о наличии данной возможности. В силу этой нормы "в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых (множественное число; здесь и далее выделено нами. - В.К.) в соответствии с настоящим Кодексом выдано разрешение на строительство (единственное число. - В.К.), физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках (множественное число. - В.К.) на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство (единственное число. - В.К.), с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с настоящим Кодексом и земельным законодательством".
Помимо изложенного, следует отметить ч. 6 ст. 51 ГрК РФ, в которой устанавливается компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления по выдаче разрешения на строительство в случае, если строительство объекта капитального строительства планируется осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) либо на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района. Если принять во внимание требования п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которым границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, вывод о возможности размещения объектов капитального строительства на нескольких земельных участках становится очевидным.
В юридической литературе можно встретить и иную позицию. Так, по мнению З. Брусовой, "это требование (о размещении одного объекта капитального строительства лишь на одном участке) вытекает из общего смысла земельного и градостроительного права, а также из строительных правил. В соответствии со Строительными нормами и правилами (СНиП 30-02-97), принятыми и введенными в действие Постановлением Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10.09.1997 N 18-51 (с изменениями, внесенными Постановлением Госстроя РФ от 12.03.2001 N 17), жилое строение или дом, находящийся на земельном участке, должен располагаться не ближе 3 метров до границы соседнего участка. Это требование содержат также санитарные и противопожарные нормы (СНиП 30-02-97)" <4>.
--------------------------------
<4> www.p-consult.ru/p139/t21/l395/index.html

Заметим, что приведенный СНиП <5>, будучи принятым в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", имеет определенную узкую сферу регулирования: согласно п. 6 требования о трехметровом отступе распространяются лишь на планировку и застройку садовых (дачных) участков. Помимо этого, следует обратить внимание на п. 7 ч. 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, согласно которому если сооружение расположено на нескольких земельных участках, то указываются кадастровые номера всех этих участков.
--------------------------------
<5> СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" // www.pojbez.ru/stroi_norm/snip_30_02_97.htm. Означенные положения данного СНиПа входят в число общеобязательных строительных норм и правил - п. 67 Перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (утв. распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р).

О невозможности размещения одного объекта на нескольких участках высказалось и Минэкономразвития России в письме от 31.08.2011 N ОГ-Д23-1168; этот вывод следует из самого определения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ), а также из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, согласно которой предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
Из дефиниции вышеприведенной нормы очевидно, что установление минимальных отступов от границ земельных участков применительно к каждой территориальной зоне (подзоне) есть дискреция представительных органов местного самоуправления. Давая судебную оценку данному доводу в одном из дел <6>, арбитражный суд указал: права собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка не могут быть ограничены невозможностью ответчика сформировать под объектом недвижимости единый земельный участок, а также мнением Минэкономразвития России, выраженным в письме от 31.08.2011 N ОГ-Д23-1168.
--------------------------------
<6> См.: решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2012 по делу N А60-18833/2012.

Позже, в письме от 10.10.2011 N Д23-4229, Минэкономразвития России частично изменило свою позицию в отношении линейных объектов, указав, что они могут располагаться на нескольких участках в силу ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для таких выводов послужил абз. 2 п. 1 означенной нормы, где говорится о том, что государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. По той же логике следовало бы экстраполировать на рассматриваемые отношения и положения ч. 6 ст. 51 ГрК РФ, которые не ограничивают застройку нескольких участков одними лишь линейными объектами.
Релевантная судебная практика свидетельствует об отсутствии правовых ограничений на расположение объектов капитального строительства на двух и более участках. Судами делается вывод о неправомерности признания таких объектов самовольными постройками, подлежащими сносу ввиду несоблюдения градостроительного законодательства - ст. 222 ГК РФ <7>.
--------------------------------
<7> Необходимо отметить, что предусмотренная в ст. 222 ГК РФ категория "существенности" нарушения градостроительных и строительных норм, заимствованная, очевидно, из договорного права, оказалась абсолютно нерабочей в административно-строительной практике, так как ни законодательство о техническом регулировании, ни система национальных стандартов (СНиП и ГОСТ), ни ГрК РФ не устанавливают четких критериев оценки нарушения технических норм в качестве "существенных".

Показательным среди рассмотренных дел выступает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2012 по делу N А56-29409/2011. В данном деле компания обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления городского кадастра недвижимости Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отказе в государственном учете сооружения (железнодорожного пути) и об обязании Комитета провести кадастровый учет указанного объекта недвижимости. Так, 8 ноября 2010 г. компания обратилась в Комитет с заявлением о проведении кадастрового учета объекта недвижимости (сооружения) - железнодорожного пути необщего пользования в целях последующей регистрации права собственности. Решением Комитета от 15.11.2010 N 6803 государственный учет объекта недвижимости был приостановлен в том числе по причине пересечения границ заявленного объекта с границами прошедших кадастровый учет земельных участков. Компании было предложено переоформить границы земельных участков. Решением Комитета от 28.02.2011 N 848 компании отказано в кадастровом учете названного объекта как недвижимого имущества. В данном решении указано, что обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственного учета объекта, не устранены.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд указал, что расположение объекта капитального строительства на нескольких земельных участках также не лишает данный объект признаков, по которым он относится к объектам, подлежащим государственному учету. Установленный порядок присвоения первичным объектам недвижимости кадастровых номеров не может рассматриваться как основание для отказа в государственном учете объекта, находящегося на нескольких земельных участках, в силу ст. 35 ЗК РФ.
Действующее законодательство в области землепользования и кадастрового учета объектов недвижимости не содержит запрета на учет объектов недвижимости, расположенных на разных земельных участках.
Подобные выводы сделаны в Постановлении Третьего ААС от 31.08.2012 по делу N А33-103/2012 и Постановлении Девятого ААС от 31.01.2013 N 09АП-39014/2012.
По оценке Л. Карасевич и А. Голованова, "сложившаяся судебная практика ставит во главу угла вопрос о соблюдении правил предоставления земельного участка для использования и соответствии использования земельного участка тем целям, для которых он предоставлен" <8>.
--------------------------------
<8> www.garant.ru/consult/civil_law/9205. В обоснование своей позиции авторы приводят следующие ссылки на судебную практику: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 N А33-26618/2005-Ф02-4105/06-С2, от 20.03.2007 N А19-19366/06-54-Ф02-1378/07; ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006; ФАС Московского округа от 25.06.2007 N КА-А41/5249-07, от 17.04.2008 N КА-А41/1731-08-П, от 05.09.2007 N КГ-А40/8688-07; ФАС Центрального округа от 10.06.2008 N А54-3508/07.

Отдельным предметом исследования является влияние на рассматриваемые отношения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. ст. 1, 35 ЗК РФ, ст. ст. 273, 552 ГК РФ), к которому достаточно часто апеллируют пропоненты запрета строительства одного объекта на нескольких участках. В упоминавшихся ранее письмах Минэкономразвития России говорится о том, что означенный способ строительства и принцип единства несовместимы. Подразумевается, что продажа одного из земельных участков не влечет обязанности продажи доли в праве на расположенную на нем недвижимость, в чем и состоит нарушение. Для оценки подобных выводов следует разобраться с квинтэссенцией принципа единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов.
Во-первых, этот принцип устанавливает связь участка и объекта. Абзацем 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ правовая связь распространяется также на доли в праве на земельные участки и доли в праве на объекты недвижимости: отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Во-вторых, принцип единства предполагает ряд ограничений ("за исключением случаев, установленных федеральными законами" - подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Заметим, первый критерий вовсе не подразумевает следования земельного титула на отдельно взятый участок за долей в праве на объект недвижимости, равно как и наоборот: при отчуждении доли в праве на недвижимость законодатель не требует отчуждения отдельно взятого участка. Напомним, что в отличие от корпоративного законодательства, где понятием доли может охватываться и 100% объема правомочий (например, доля в уставном капитале ООО в размере 100% и т.д.), земельное законодательство не применяет категорию "доля", когда в титуле отсутствуют иные дольщики.
Помимо этого, абз. 4 п. 4 ст. 35 требует от правоприменителя строгого процентного соотношения между долей в праве собственности на земельный участок и долей в праве на объект недвижимости (дословно: "размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение"). Если отсутствует возможность добиться такого соотношения, принцип единства применению не подлежит <9>. При этом доля на земельный участок должна соотноситься не с долей на все здание, а лишь с той его частью, которая приходится на конкретный участок, что и вовсе делает калькуляции трудновыполнимыми. В то же время гражданское законодательство не позволяет свободно выделять долю в праве собственности и производить ее отчуждение третьим лицам. Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
--------------------------------
<9> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2011 по делу N А32-46391/2009. Как установил арбитражный суд, в этом деле отчуждение в пользу предпринимателя (на основании оспариваемых пунктов договора) доли в праве собственности на земельный участок в размере, не пропорциональном доле в праве собственности на здание, нарушает установленный земельным законодательством принцип формирования порядка пользования земельным участком на основе учета долей в праве собственности на здание.

Дополнительно следует учитывать абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в котором говорится, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Собственнику одного земельного участка здание (сооружение), размещенное на двух и более участках, не принадлежит - оно находится в долевой собственности, даже если такое лицо имеет долю в праве собственности на здание (сооружение).
Принцип единства, как нам представляется, распространяется на категории одного порядка: целый объект за целым объектом (здания следуют за участками), доли в праве за долями. Рассматриваемую ситуацию можно характеризовать в качестве исключения из принципа единства, или даже можно отметить: принцип единства не распространяется на отношения, в которых участвуют разные по характеру объекты права - доли в праве и целостные объекты. Гарантии, предусмотренные принципом единства, в данной иллюстрации трансформируются в гарантии механизмов преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ) и преимущественной покупки или аренды земельного участка, занятого зданием или сооружением (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Принцип единства не будет затрагивать ситуацию, когда объект недвижимости теряет статус единого объекта права ввиду выделения в нем функциональных частей - помещений, так как связь последних с земельными участками утрачивается. Этот вывод косвенно подтверждается судебной практикой <10>.
--------------------------------
<10> См.: п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Последний, но весьма важный вопрос связан с множественностью лиц застройщика и появлением созастройщиков. В силу п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. "Застройщик" - категория градостроительного законодательства.
Разрешение на строительство, дающее застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию, выдается на объект капитального строительства, а не на участок. Поэтому получение отдельного разрешения на строительство каждым правообладателем земельного участка не требуется.
Принадлежность земельного участка застройщику следует толковать расширительно. Так, в Постановлении Семнадцатого ААС от 25.10.2010 N 17АП-10352/2010-АК по делу N А60-15401/10 сделаны следующие выводы. Суд, анализируя положения п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что застройщиком могут являться собственники, а также землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (ст. 263 ГК РФ, подп. 2 п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 40 ЗК РФ).
Главная проблема дробления административного статуса застройщика в том, что согласно п. 1 ст. 747 ГК РФ на заказчике подрядных работ лежит обязанность по предоставлению земельного участка. Иными словами, подрядчик как сторона гражданско-правового обязательства всегда будет обладать участком, обеспечивать проведение строительства (это следует из совокупности обязанностей подрядчика по выполнению работ своим иждивением, его ответственности за экологические правонарушения и т.д.), а значит, и иметь статус застройщика. Если договор строительного подряда имеет несколько уровней (по модели генерального подряда), то в буквальном смысле застройщиком будет выступать конечный подрядчик. К сожалению, ни ГрК РФ, ни ГК РФ не предполагают закрепление статуса застройщика за обладателем более сильного титула на земельный участок.
Опасность смешения административного статуса застройщика и гражданско-правового статуса подрядчика заключается в том, что статус застройщика может быть искусственно перенесен на номинальные структуры во избежание административной и иной ответственности фактических координаторов строительства.
Следует также помнить о том, что потребность в проведении различных видов работ в ряде случаев требует необходимости привлечения нескольких подрядных организаций. Поэтому статус застройщика может не только спускаться по иерархии строительных отношений, но и расчленяться. По смыслу же ГрК РФ застройщик - это именно главное ответственное за строительство лицо, координатор.
Застройка двух и более участков предполагает проведение инженерных изысканий на каждом из них, наличие градостроительных планов или правил землепользования и застройки (при строительстве линейных объектов) для каждого. Режимы земельных участков должны допускать строительство на обоих участках. Что касается получения технических условий, множественность лиц на стороне застройщика неминуемо приводит к множественности лиц в договоре с энергетической компанией.
Резюмируя изложенное, отметим, что размещение одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках не противоречит современному градостроительному и земельному законодательству. Однако необходимо дальнейшее совершенствование законодательства в отношении статуса застройщика, введение в ГрК РФ института созастройщиков, а также разграничение статуса подрядчика и застройщика с акцентом на координационных функциях последнего.


------------------------------------------------------------------