РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 сентября 2000 года г. Санкт-Петербург.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе судьи Антонович Н.Я. с участием прокурора Хорошевского И.А. при секретаре Деревягиной Е.С.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по жалобе Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02-1996 года № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», а также с жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова «собственность» распоряжения мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19.02.96 г. № 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12-1998 года 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года№128-р»
УСТАНОВЛЕНО:
19 февраля 1996 года мэром Санкт-Петербурга было издано распоряжение №128 -? «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», регулирующее порядок привлечения инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХ и Б),в которых Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование.
В соответствии с п. 2.2 данного распоряжения договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. При наличии в доме неприватизированных квартир вопрос решается районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений.
В соответствии с п.2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами, в числе других , включается следующее обязательное условие:
-условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции. (л. д.- 21-22).
11 декабря 1998 года губернатором Санкт-Петербурга было принято распоряжение № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 .02.1996 №128-р», пунктом 1.2 которого из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года №128-р « О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» был исключен пункт 2.2., предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования ( л.д. 20 ).
Заявитель Концевой В.В. являющийся собственником квартиры на основании договора купли- продажи (л.д.93-94, а также заявители Тумасова Л.А., Васильева Л. Н., Тарасов В.В., являющиеся собственниками приватизированных квартир ( л.д. 7-9, 76, 84-85 ), расположенных в домах, находящихся на балансе ГПРЭП, обратились в Санкт-Петербургский суд с жалобами, в которых просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р». При этом они указали, что исключение из распоряжения пункта, предусматривающего согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования противоречит п. 1 ст. 246 ПС РФ, в соответствии с которым распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников.
Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. обратились в Санкт-Петербургский городской суд с жалобой, в которой просили признать недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга . от 19.02.1996 года № 128 «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», как противоречащего п.2 ст. 290 ГК РФ , в соответствии с которым запрещено отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права на квартиру. Кроме этого указанные заявители также просили признать недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р», как противоречащее п.1 ст. 246 ГК РФ.
Указанные жалобы были объединены судом для рассмотрения в одном производстве (л.д. 11, 73,86).
В судебном заседании заявители Тумасова Л.А., Тарасов В.В., Васильева Л.Н., Концевой В.В. поддержали свои жалобы, пояснив, что все они являются собственниками квартир в домах, находящихся в исторической части Санкт-Петербурга. В домах, где проживают указанные заявители, уже начата реконструкция чердаков без согласия собственников квартир, в том числе заявителей. Основанием для заключения договоров на реконструкцию чердаков без согласия собственников квартир, расположенных в данных домах, послужил оспоренный ими п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р». Таким образом, как пояснили заявители, данный пункт указанного распоряжения нарушает их права на распоряжение имуществом , принадлежащим им на праве собственности.
Заявители Мариничев Г.В. и Петров Ю.В. также поддержали свою жалобу в полном объеме. При этом пояснили, что они намереваются приобрести по договору купли-продажи 32/83 доли в праве общей собственности на квартиру №41 в доме № 203 по наб. Обводного канала в Санкт-Петербурге у Золотой В.И. и Молчановой ?.?. и что оспоренные ими пункты распоряжений создают угрозу нарушения их прав в будущем. Кроме того , как указали данные заявители , в том случае, если будет продолжать действовать п.2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» , может возникнуть ситуация ,что чердачное помещение в указанном доме будет передано какому-либо инвестору в собственность в отрыве от права на жилое помещение, которое они намерены приобрести, что является нарушением их охраняемого законом интереса получить по договору купли продажи в собственность не только жилое помещение, но и долю в праве общей собственности на общие помещения в доме, в том числе и на чердак.
Представитель губернатора Чичканов А.Б. возражал против удовлетворения всех жалоб, ссылаясь на то , что доводы заявителей основаны на неверном толковании положений Гражданского Кодекса Российской Федерации и неправильной предпосылке о том, что чердак-это общее помещение дома, которое в процессе реконструкции претерпевает некие изменения количественных характеристик , а по завершении реконструкции меняет собственника.
При этом представитель губернатора пояснил, что при заключении договора приватизации собственнику квартиры доля в праве на общее имущество не передается, поскольку это не предусмотрено ни Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ни текстом договоров о приватизации. Следовательно, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, даже при наличии в доме приватизированных квартир, остается в собственности Санкт-Петербурга. С учетом данного обстоятельства при решении вопроса о реконструкции чердаков и мансард в указанных многоквартирных домах согласование данного вопроса с собственниками приватизированных квартир не требуется.
Кроме того, как пояснил представитель губернатора, чердак не может быть отнесен к числу «общих помещений дома». В соответствии с определениями терминов, содержащимися в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989), чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа, а ст. 290 ГК РФ не содержит положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности пространства в доме.
Представитель губернатора также полагает, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер. Реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, и именно с этого момента у собственников квартир возникает право собственности на чердак, который входит в состав имущества кондоминиума в качестве «иного объекта».
При таких обстоятельствах , как пояснил представитель губернатора Чичканов А.Б., оспоренные заявителями пункты распоряжений не нарушают права ни заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.К, Концевого В.В.- собственников квартир в многоквартирных домах , не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, ни, тем более, права заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В., не имеющих на праве собственности жилых помещений .
Возражения представителя губернатора Чичканова А.Б. в письменном виде с полным обоснованием изложенной позиции заинтересованного лица и с приложением правовых актах, а также с приложением научно-консультативного заключения, на которых основана позиция данного заинтересованного лица .приобщены к материалам дела.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле , проверив представленные доказательства .заслушав заключение прокурора Хорошевского И.А., полагавшего жалобы подлежащими удовлетворению в полном объеме заявленных требований .судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению жалобы всех заявителей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
Как следует из ст. 290 ПС РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом , находящимся в долевой собственности , осуществляется по соглашению всех её участников.
С учетом изложенного суд находит п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р», исключающий из данного распоряжения мэра п. 2. 2 о согласовании договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречащим п.1 ст. 246 ГК РФ, и нарушающим права заявителей Тумасовой Л.А., Тарасова В.В., Васильевой Л.Н., Концевого В.В. – собственников квартир в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им на праве собственности имуществом, а также создает угрозу нарушения прав потенциальных собственников жилых помещений Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. в будущем, поскольку оспоренный пункт распоряжения носит нормативный характер, то есть является обязательным для неопределенного круга лиц, рассчитан на неоднократное применение и действует независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные данным актом.
Суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в ст. 289, 290 ГК РФ, по следующим основаниям.
Действительно Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и заключенные на основании данного закона договоры не предусматривают передачу собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического , электрического , санитарно- технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. Согласно ч. 4 ст. 3 указанного Закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
При этом данный Закон не раскрывает содержание понятия «жилое помещение», как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого Закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство, («воздух») ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство .
Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации данный пробел был устранен, поскольку ст. 289 ГК РФ , имеющая название «Квартира как объект права собственности», определила, что данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.
При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях , когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан , ставших собственниками квартир в результате из приватизации.
Поскольку в соответствии с п. З ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права , содержащиеся в других законах .должны соответствовать настоящему Кодексу, нормы ч. 4 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», противоречащие ст. ст. 289, 290 не могут быть применены при рассмотрении настоящего спора, и суд при разрешении настоящего спора полагает подлежащими применению нормы ст. ст. 289, 290 ГК РФ.
При этом суд находит неубедительной ссылку представителя губернатора на ч. 2 ст. 217 ГК РФ, определяющую, по мнению представителя губернатора, приоритет Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» над ст. 289, 290 ГК РФ.
Действительно, в соответствии с ч. 2 ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности ,применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Между тем, ч. 3 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также ст. 289, 290 ГК РФ не содержат положений, регулирующих порядок, то есть процедуру, приобретения и прекращения права собственности. Указанные правовые нормы определяют правовой режим упомянутых в них общих помещений, конструкций и оборудования, однако в отношении определения правового режима объектов приватизации ч.2 т. 217 ГК РФ не содержит никаких изъятий из правил , предусмотренных п. 3 ст. З ГК РФ.
Суд также не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Чичканова А.Б. о том, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том , что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу ст. ст. 289, 290, ч. 1 ст. 246 ГК РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
В судебное заседание было представлено распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 12 июля 2000 года № 745 -? «0 внесении изменения в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 №128-р», в соответствии с которым п. 1 указанного распоряжения дополнен абзацем следующего содержания:
«при поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды дома с учетом того , что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкцию». Однако данные дополнения не влияют на существо рассматриваемого спора и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении указанной выше жалобы.
Суд также находит подлежащими удовлетворению требования заявителей Мариничева Г.В. и Петрова Ю.В. о признании недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года № 128 «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» в части слова «собственность» по следующим основаниям.
В соответствии с п.2 ст. 290 ГК РФ , собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.·
Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, суд полагает, что чердаки, как объект инвестиций, также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При этом суд считает несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного ст. 290 ГК РФ, так как, по мнению представителя губернатора чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
Действительно в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989 - Приложение 1), на которые ссылается представитель губернатора в обоснование своей позиции, дано определение терминов При этом чердак определен как «пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа» , а не как «помещение».
Однако суд учитывает, что данные Строительные нормы и правила, как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, по мнению суда .применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности.
Кроме того в соответствии с более поздним правовым актом – Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года № 9 «Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства», чердаки определены как «чердачные помещения» и отнесены к местам общего пользования.
Учитывая изложенное, суд находит, что положения п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года № 128 «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», в соответствии с которыми в договоры с инвесторами, в числе других, включается обязательное условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции в части слова « собственность» противоречит ч. 2 ст. 290 ГК и нарушают охраняемые законом интересы заявителей Мариничева Г. В. и Петрова Ю.В. имеющих намерение приобрести в собственность по договору купли-продажи не только жилое помещение в многоквартирном доме, но и долю в праве на общее имущества этого дома, гарантированное ст. 289, 290 ГК РФ.
При таком положении в соответствии со ст. ст. 12, 13 ГК РФ п. 2.3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19.02.96 г. № 128-р в части слова «собственность» и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12-1998 года 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года № 128-р» подлежат признанию недействительными и не порождающими правовых последствий со дня их издания.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в некоторые Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации» от 25 мая 2000 года № 19, а также положения п. З распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.1996 года № 376-р «О порядке опубликования законов и иных нормативных правовых актов Санкт-Петербурга» (с последующими изменениями от 21.04.1997 г, от 27.09.1999 г, от 07.02.2000 г) суд считает необходимым опубликовать сообщение о настоящем решении в газете «Санкт-Петербургские ведомости» после вступления решения суда в законную силу.
На основании изложенного , руководствуясь ст. 197, ГПК РСФСР, судебная коллегия
РЕШИЛА:
Удовлетворить жалобу Тумасовой Лидии Алексеевны, Васильевой Людмилы Николаевны, Тарасова Владимира Васильевича, Концевого Владимира Владимировича о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», а также жалобу Мариничева Григория Владимировича и Петрова Юрия Викторовича о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова «собственность» распоряжения мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19.02.96 г.№ 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11.12.1998 года 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 года № 128-р».
Признать недействительными , не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года № 1244-р «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02-1996 года № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» и п.2.3 в части слова «собственность» распоряжения мэра Санкт-Петербурга «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях» от 19.02.96 г. № 128-р .
Сообщение о данном решении суда подлежит опубликованию в газете «Санкт-Петербургские ведомости» после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
Судья
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
