Обзор судебной практики рассмотрения споров с участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Рассмотрение исков об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество
При подаче и рассмотрении исков об обращении взыскания на заложенные жилые помещения Агентство руководствуется следующим.
В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), а также обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.
В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю.
Таким образом, предъявляемый залогодержателем иск об обращении взыскания относится к самостоятельной категории исков, предусмотренных законом.
Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ).
При этом изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ). Таким образом, продажа имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке относится к случаям принудительной продажи, когда реализация производится уполномоченными органами помимо воли его собственника.
Категория предъявляемых исков — иски неимущественного характера. Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут не являться заемщиками) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога.
Необходимо учитывать то обстоятельство, что при одновременном предъявлении двух взаимоисключающих требований: о взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное имущество, нарушаются права залогодателя-должника, поскольку в случае удовлетворения таких требований, ответчик произвольно может лишиться своего имущества в большем размере, чем сумма долга. При взыскании долга указывается сумма, подлежащая взысканию, при обращении взыскания также в обязательном порядке указывается сумма, подлежащая уплате из стоимости заложенного имущества. Таким образом, ответчик на основании такого решения суда может дважды уплатить одну и ту же сумму долга, что не соответствует закону и условиям денежного обязательства.
Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество дает право на принудительную продажу заложенного имущества.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела и содержание судебного решения.
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, указывается сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) указание предмета ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание — публичные торги;
4) начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации.
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Вопросы установления размера государственной пошлины
Иск об обращении взыскания является иском неимущественного характера, поскольку не содержит требований о взыскании денежных средств и направлен к собственнику недвижимого имущества с целью подтверждения права на обращение взыскание. Суть иска — подтверждение со стороны суда права залогодержателя принудительно реализовать предмет ипотеки. Соответственно, размер государственной пошлины рассчитывается как по искам неимущественного характера и составляет 200 рублей.
В отсутствие сложившейся судебной практики по данной категории исков, а также в связи с тем, что ст. 91 ГПК РФ, устанавливающая закрытый перечень категорий исков, по которым определяется их цена, не содержит правила определения цены по таким искам, и в соответствии со ст. 333.20 Налогового кодекса РФ, устанавливающей, что цена иска, по которой исчисляется государственная пошлина, определяется истцом, Агентство рассчитывает сумму государственной пошлины в соответствии с указанными нормативными актами.
Указанная позиция подтверждается также Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2007 г. № 117
«Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации», хотя и необязательного для применения судами общей юрисдикции, но которое может учитываться как постановление высшей судебной инстанции, входящей в единую судебную систему Российской Федерации.
Рассмотрение судьей вопросов об отсрочке реализации предмета залога на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При рассмотрении указанного вопроса важно, чтобы размер задолженности по кредиту/займу не превысил после окончания срока отсрочки начальную продажную цену предмета ипотеки. Также необходимо определить реальные источники погашения задолженности.
Стороны дела
— истец (залогодержатель на момент предъявления иска. Определяется на основании сведений из закладной — на основании отметки на закладной и сделки о передаче прав по закладной);
— ответчик — залогодержатель (должник, если он является залогодержателем), т.е. собственник предмета залога, а если залогодержатель не является должником по кредитному договору, должник привлекается в качестве третьего лица. В связи с этим предъявляется именно иск об обращении взыскания, то есть иск о принудительном прекращении права собственности, а не иск о взыскании (тем более, что залогодатель может и не быть должником), поскольку спор о долге отсутствует.
— органы опеки и попечительства — В соответствии со ст. 53 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») если ипотека была осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Такая ситуация возможна в случае, когда по договору об ипотеке залогодателем является несовершеннолетний. При ипотеке в силу закона, указанное требование закона не применяется. Предшествующие владельцы закладной в деле не участвуют, поскольку на момент рассмотрения иска не являются участниками правоотношений по поводу обращения взыскания на предмет залога.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Неисполнение или ненадлежащее исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное).
Истец должен представить доказательства такого неисполнения. Поскольку Агентство не является кредитной организацией, и исполнение обязательств осуществляется со счета заемщика, открытого в кредитной организации по месту жительства должника, каких-либо платежных документов, подтверждающих неуплату, не может быть по определению. В случае, если ответчиком не предоставляются документы, подтверждающие оплату ежемесячных платежей, заявляется ходатайство в суд об истребовании доказательств — предоставление выписки из банка о движении денежных средств по счету ответчика.
Учитывая, что подаче иска предшествует предъявление требования должнику о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту/займу, размер неисполненного обязательства составляет не сумму просроченных платежей, а сумму всей задолженности — остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты, суммы неустойки. Указанное обстоятельство важно при решении вопроса об исследовании возможных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в случае незначительного характера нарушения обеспеченного ипотекой обязательства.
Вопросы установления в судебном решении начальной продажной цены при обращении взыскания на заложенное имущество
Сущность залога как способа обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключается в том, что кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Указанное право в силу норм закона об ипотеке подлежит подтверждению со стороны суда.
В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, если в ходе судебного разбирательства не достигнуто согласие сторон по поводу начальной цены.
При изложении резолютивной части решения, касающегося обращения взыскания на недвижимое имущество, суд должен обязательно учесть требования п. 3 ст. 350 ГК РФ, и ст. 54 закона об ипотеке, согласно которым в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. В противном случае такое решение является недействительным и подлежит отмене.
Агентство по рассматриваемой категории споров указывает единственное требование — обратить взыскание на заложенное имущество. В состав указанного требования входит:
— установление начальной продажной цены в определенном размере;
— определение размера сумм, подлежащих уплате кредитору по результатам продажи предмета залога
— способ реализации предмета ипотеки.
Если в материалах дела имеются данные, позволяющие установить начальную продажную цену (в закладной указаны сведения об оценке предмета ипотеки), суд вправе установить начальную продажную цену на заложенное имущество на основании этих данных без назначении судебной экспертизы.
Оценка предмета залога, указанная в закладной может выступать ориентиром при определении начальной продажной цены. В ходе рассмотрения дел суде необходимо учитывать начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент принятия решения, может привести к нарушению как прав кредитора, так и должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Поэтому, Агентство, выработало следующий подход.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, то есть когда:
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
Вместе с тем, необходимо учитывать, что на величине цены сделки не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, недопустимо принуждение к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны.
Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон «об ипотеке (залоге недвижимости») не содержит правил определения начальной продажной цены предмета залога. Если реализация заложенного имущества проводится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании Закона «Об исполнительном производстве» определенным сроком, то начальная продажная цена, скорее всего, не может быть рыночной.
Это вытекает в первую очередь из понятия рыночной цены, приводимой в Законе об оценочной деятельности. Кроме того, в силу п/п. «ж» п. 4 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519, стоимость объекта оценки может быть отличной от рыночной стоимости в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Поэтому начальная продажная цена относится к иным видам стоимости, указанным в ст. 3 Закона об оценочной стоимости и п. 4 разд. II Стандартов оценки.
В качестве ориентира может выступать ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции (выставления на продажу) аналогичных объектов.
Таким образом, в случае назначения судебной экспертизы Агентство просит суд при определении вопросов для проведения оценки учитывать следующее.
Начальная продажная цена предмета залога должна в большей степени соответствовать ликвидационной стоимости, поскольку в условиях принудительной реализации предмета залога на величину цены влияют обстоятельства чрезвычайности, принудительности, установленные законом ограниченные сроки такой реализации. Поскольку реализация предмета залога проводится не в обычных условиях открытого рынка (обычного гражданского оборота), а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, то начальная продажная цена по своей сути соответствует ликвидационной стоимости.
Таким образом, стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции (выставления на продажу), должна в большей степени приближена к ликвидационной стоимости, которая указывается экспертом.
Источинк: официальный сайт ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
