Купля-продажа недвижимости: от «передачи дёрна» до «крепостного укрепления»
Рекомендую
Аннотация. В статье автор излагает исторический опыт «обряда совершения» купчих крепостей в различные периоды российской истории.
Real estate sale-purchase: from “Greensward transfer” to “Fortifications”
Е.V. Maslova
Annotation. In the article the author describes the historic experience of “the rite of execution” of the deed of purchase at different periods of Russian history
Keywords: deed of purchase, notarial act, the moment of execution of the bill of sale, the right of buy-out, final execution of the act.
09 Декабря 2012 года | Маслова Е.А.
В статье автор излагает исторический опыт «обряда совершения» купчих крепостей в различные периоды российской истории.
Е.В. Маслова,
нотариус Липецкой нотариальной палаты
«Есть непреложный закон,
сформулированный одним философом:
«настоящее заряжено прошлым и чревато будущим».
Е. Скрипилев
Часть 1. «Продал и землю завел»
Одной из наиболее распространенных форм передачи прав на недвижимость является купля-продажа. Она существует уже много веков, изменяясь, совершенствуясь, претерпевая различные реформы, но, по сути, оставаясь все той же куплей и продажей.
О приобретении частными лицами земель на основании купли-продажи остались весьма скудные сведения, которые не простираются далее ХIV века. Причина в том, что обычно это происходило в устном порядке, а исполнялось публично, в присутствии большинства членов рода, для исключения всевозможных казусов. По тексту, например, Русской Правды видно, что движимые вещи приобретались передачей, а о способах передачи земель в ней не упоминается. Сохранились некоторые летописи, из которых видно, что переход земель от одного лица к другому выражался символической передачей дёрна. «…Издревле Продавец, вводя во владение покупщика, обходил свои владения по меже ея съ дерном на голове, в присутствии понятых, сторонних людей, что и выражалось в письменном акте купчей крепости: “Продал и землю завел”»[1]. Договоры о приобретении земель заключались словесно, а их сущность и содержание излагались в «грамотах». Однако сама грамота не служила подлинным доказательством, а главным доказательством о заключении договора являлись свидетельские показания. Причем купчие грамоты XIV–XV веков составлялись от имени покупщиков, как собственников недвижимости. Такие грамоты писались лишь как память о заключении договора, причем лишь после его заключения. И лишь когда составление письменного акта стало необходимой формальностью, имеющей доказательную силу во второй половине ХVI века, акты стали составляться от имени продавца.
Определенные сведения о письменном совершении юридических сделок вообще в нашем отечестве не восходят далее XII века, к которому относятся лишь несколько уставных и жалованных грамот удельных князей, а также очень немного документов, совершенных частными лицами. Содержанием этих документов, так же как и позднейших, являются преимущественно приобретение и отчуждение лишь важнейших прав, какими в то время считались права на землю и холопов. Обычай утверждать данные права путем составления грамот появился, по всей вероятности, раньше всего среди духовенства и под его влиянием достиг того широкого распространения, которое замечается в законодательных актах ХV и ХVI столетий.
Указания на использование письменных документов при юридических действиях встречаются в Псковской ссудной грамоте, относящейся к 1467 году. Распространенными являлись письменные акты как в гражданском процессе города Пскова XVI века, так и в Новгороде, как это можно увидеть из содержания Новгородской судной грамоты ХIII века. Во времена «Судебников» грамоты стали иметь полную доказательную силу и представлять собой сам договор, который из устного сделался письменным.
Берестяные грамоты Великого Новгорода представляют по своей сути различные юридические документы. По свидетельству историка Б.Н. Ковалева, «Земля в Новгороде рано стала объектом частной собственности и была втянута в оборот. Так, первое свидетельство о купле земли в Русском государстве содержит грамота Антония Римлянина, датируемая 1147 годом. Большинство же дошедших до нас юридических документов, затрагивающих вопросы купли-продажи земли, относятся к ХIV–ХV векам. В купчей Антония Римлянина указывались покупатель, продавец и цена покупаемой земли, а затем давался “обвод” этой земли, т.е. описывались границы данного земельного участка»[2]. Новгородцы уже различали имущество «движимое» и «недвижимое», а также способы приобретения имущества «никому не принадлежащего» и как «награду за службу», а также переход права через «законные передачи».
Механизм укрепления прав на землю не исчерпывался только составлением и подписанием грамот. Процедура совершения сделки была достаточно урегулирована. Так, например, при заключении сделки в обязательном порядке присутствовали свидетели-послухи, и многие из них были не случайными очевидцами, а свидетелями, для которых это был профессиональный труд. Они имели даже личные печати, которые прикладывались к грамотам наряду с печатями сторон и писцов, составляющих грамоты. Писцы также были представителями государственной власти и скрепляли документ своей печатью.Вместе с тем следует иметь в виду, что подьячие как бы призывались в свидетели истинности воли сторон, которая также подтверждалась приложением личных печатей контрагентов, а не придавала документу силу бесспорности.
Как отмечал А. Любавский, грамоты, как правило, составлялись и исполнялись на дому, а потом «являлись» для приложения к ним печати.
Однако со временем стороны стали уклонятся от явки актов с целью экономии на уплате государственных пошлин, а правительственную печать заменили своей собственной. Для регулирования имущественных отношений со стороны государства были введены писцовые книги. В случае перехода права на имущество новый приобретатель «регистрировал» акт приобретения земли, что в дальнейшем позволяло решать возникающие споры по писцовым книгам.
Подробная характеристика писцовым книгам была дана известным цивилистом К. Победоносцевым. Он, в частности, отмечал: «Писцовые книги – не крепости: ими не приобреталось и не утверждалось право. Это были акты хозяйственного и финансового описания земель, принадлежащих ко всем дачам уезда и стана, с означением урочищ, угодий, поселений и прочих хозяйственных принадлежностей каждого владения. Посему писцовая книга служила только законным удостоверением владения, найденного писцом в той или в другой местности, но не удостоверением права, которое могло вовсе и не быть твердо, и, во всяком случае, основывалось на крепостях…»[3].
Еще Древняя Греция имела крепостные книги для укрепления прав по договорам и на недвижимое имущество. Это перешло в римское право. Из крепостей ХIV–ХV века видно, что в России древнейшей крепостной экспедицией считают канцелярии свидетельских судов, конторы соборных церквей, а древнейшими маклерами и нотариусами были дьяки духовных канцелярий. Церковные дьячки даже в период Уложения служили маклерами при удостоверении маловажных сделок. Затем были введены писцовые книги по владению землей, и в случае спора преимущество отдавалось записям в этих книгах.
Такое правило было закреплено в Судебнике 1497 года, утвержденном Высочайшим указом царя Иоанна III Васильевича. Установление этим важнейшим документом единых для всего государства норм права по некоторым вопросам имело большое значение для централизации и укрепления Русского государства. В соответствии с требованиями Судебника совершение всех сделок подьячими переносилось в особые присутственные места. Но что более важно: подьячие становились не только свидетелями истинной воли сторон, но и наделялись властью удостоверения сделки. Составленные по надлежащей форме и скрепленные соответствующей печатью письменные сделки приобретали характер бесспорных документов и имели обязательную силу.
Один из дополнительных указов по Судебнику Иоанна IV 1558 года «купити вотчины, сыскивая в тех книгах, рассматривая, вотчинные купленные и докладные у которых дьяков книги записаны»[4]. Поводом к установлению этого правила служили казенные интересы государства. Форма купчих была такою же, как и прежде: «Сея такой-то продал есми такому такие-то имение за такую-то цену». И далее в купчей означались межи, свидетели, подписи сторон. Обозначались также год, месяц, число, место написания. Договор подписывали стороны, а за неумеющих писать руку прикладывали послухи. Подпись продавцов в начале XVI века сделалась условием правильности грамоты. Крепости представлялись для их утверждения в Приказную палату.
15 февраля 1597 года указом царя Федора Иоанновича было повелено: «полныя и докладные и купчие и всякие крепости и кабалы записывати в Холопьем приказе в книги; а тем всяким холопьим крепостям, людским книгам быти за дьячьею рукою больше для укрепления». Таким образом, данный указ ввел укрепление некоторых актов посредством внесения дьяками их в особые книги и перенес это укрепление прав в правительственное место – приказ.
Свои коррективы в порядок составления и укрепления купчих внесло и Уложение 1649 года царя Алексея Михайловича, согласно которому большие крепости на сумму свыше 10 рублей дозволялось писать только в Москве и «в городах и при том не иначе, как через площадных подьячих и при участии особых свидетелей-послухов. А мимо площадных подьячих и без послухов никому ни на кого крепостей не писати»[5]. Порядок совершения купчих крепостей того периода был сложным. Особенно усложнялся он присутствием при подписании договора большого количества свидетелей, для многих из которых это было своеобразное ремесло и основное занятие.
В ХVII веке после принятия Соборного Уложения (1649 г.) совершение частноправовых актов стало более упорядоченным и большей частью было передано площадным подьячим[6].
А.М. Фемилиди отмечал, что площадными подьячими являлся особый род вольных писцов, действовавших под надзором правительства на городских площадях. Площадные составляли особую артель с круговой порукой друг за друга. В больших городах их число достигало 12, а в Москве в конце ХVII века артель объединяла 24 писца[7].
Не обошел своим вниманием данный институт и Петр Великий, трижды изменяя порядок «совершения и записки крепостей». Приказом от 23 января 1699 года Петр I приказал все «крепости в приказах и приказных избах» писать на гербовой бумаге. Несоблюдение данного нововведения влекло за собою полную недействительность самой крепости и, кроме того, взыскание с виновного штрафа. Для прекращения неурядиц от злоупотреблений самодержец повелел, чтобы акты писали в тех приказах, к которым они относились. Из Русской Правды видно, что недвижимые имения приобретались передачею.
После чего сделки, связанные с переходом прав на некоторые виды имущества, такие как земли, вотчины, дворы, оформлялись письменно подьячими в форме крепостных актов, и записывались в книгу Приказов. Как уже говорилось ранее, все акты были разделены на три вида: домашние, явочные и крепостные. В силу Указа от 23 января 1699 года всякие крепости велено было писать в приказах и приказных избах. Существовал следующий обряд составления таких актов. Во-первых, акты были обязательно писаны на специальной гербовой бумаге, в зависимости от цены сделки. Во-вторых, сам акт производился с ведома приказных судей в специально отведенном для того присутственном месте и в присутствии свидетелей. Свидетелями были люди «добрые и знатные». В больших актах (на сумму свыше 200 рублей) свидетелей должно было быть от трех до пяти человек, а в меньших (на сумму менее 200 рублей) – по два-три человека. Все крепости должны были содержать в себе сущность сделки. Акт подписывался сторонами, свидетелями. В приказах велись специальные книги, в которые записывали крепости, совершаемые относительно всех городов России. В Москве также велись крепостные книги, в которые вносились данные, присылаемые из других городов. Это были внешние стороны обряда совершения актов с недвижимым имуществом. Однако Петром I, а позже и Екатериной I из этого общего порядка делались исключения для различного рода торговых, купеческих сделок. И хотя данный общий порядок и просуществовал без каких-либо изменений до позднейшего времени, на практике чаще применялись исключения из этого порядка, чем сам общий порядок, в силу чего он стал мертвой буквой закона.
О том, насколько важным для общества являлся порядок совершения и укрепления сделок с имуществом, в том числе купчие с недвижимостью, говорит тот факт, что и последующие времена многие российские правители при преобразовании правовой системы государства реформировали порядок совершения и укрепления купчих.
Следующим шагом реформатора Петра была попытка полной централизации «совершения всяких крепостей». Суть Указа от 9 декабря 1699 года сводилась к тому, что все купчие акты совершались не у площадных подьячих, а в соответствующих приказах Москвы, куда потом два раза в месяц должны были пересылаться все крепости, совершенные в городах. Однако , ссылаясь на А.Г. Гасмана, можно утверждать, что «этот порядок оказался крайне неудобен: вследствие большого количества “нужных и скорых дел” приказные люди чрезвычайно задерживали совершение и записку крепостей и создавали этим “много волокиты и убытки”». Во избежание этого просителям приходилось давать подьячим очень крупные суммы: «дачи велики против прежних дач… зело тягостно»; наконец, в приказах многие крепости писали молодые подьячие и «не токмо, что могущие познавать во всяких крепостях всеваемые от ябедников плевелы, и усмотря оспорить, но и писать мало умеющие». Поэтому «для ослабы всенародные волокиты и тягости и лутчаго усмотрения» уже 30 января 1701 года было велено писать крепости по прежнему указу «в палатке Ивановской площади»[8]. То есть был возвращен прежний порядок совершения купчих актов.
В 1701 году Петр I своим указом упразднил площадных подьячих, место которых заняли крепостные писцы. Крепостные документы теперь оформлялись в Палате крепостных дел, образованной из бывших подъячих.
По форме сделки этого периода делятся на устные и письменные. Письменные, в свою очередь, разделяются на крепостные (оформлялись в канцеляриях) и явочные, которые оформлялись нотариусом в домашних условиях и в присутствии свидетелей.
Количество сделок с недвижимостью увеличивалось постоянно, поэтому в 1778 году последовал Указ императрицы Екатерины П о том, чтобы писать крепости в уездных судах на сумму сначала не свыше 100 рублей, позже – до 1000 рублей.
Освобождая некоторые виды актов от обязательного их совершения у крепостных дел, законодательство, однако, не хотело изъять их из-под надзора правительственной власти. Вследствие этого был придуман новый способ совершения некоторых видов документов. Он являлся как бы переходным от крепостного к домашнему: так называемый явочный порядок к совершению некоторых видов актов. При этом домашний акт мог составляться в домашнем порядке и являлся в присутственное место только для засвидетельствования. Это было удобно особенно в случаях, когда в крупный город для совершения крепостей приезжали крестьяне из мест, где не было крепостных приказов, а проживание в ожидании совершения акта стоило зачастую дороже отчуждаемого имущества. Существенных различий между ними не существовало, так как производились они по одинаковым правилам, только в первом случае явка производилась в крепостном отделении, а во втором случае – у нотариуса или маклера. Вместе с тем некоторые различия в правилах совершения все же были. В крепостном порядке (под страхом их полной недействительности) в соответствии со сводом Законов 1832 года совершались всякие акты, направленные на переход или ограничение права собственности на недвижимое имущество, а также акты об отчуждении крепостных людей, даже если оно совершалось без отчуждения земли.
Кроме того, наряду с присутственными местами для совершения крепостных актов учреждались публичные нотариусы и маклеры, которые заведовали совершением актов менее важного значения. В Москве и Петербурге биржевые нотариусы совершали акты между иностранцами и делалиь переводы иностранных актов на русский язык. Были и другие крепостные и нотариальные учреждения, которые занимались различного рода крепостными делами, такие как таможенные чиновники, магистры, ратуши, словесные суды и даже волостные правления, которые совершали крепости там, где отсутствовали нотариусы и маклеры. Такие крепостные учреждения просуществовали вплоть до судебной реформы 1866 года.
Порядок совершения крепостных актов по своду Законов издания 1842 года был следующим:
1) объявлялось содержание предполагаемого акта;
2) специально назначенный для этого надсмотрщик должен был удостовериться в отсутствии законных препятствий для совершения данного акта;
3) составленный черновой вариант купчей подписывался надсмотрщиком;
4) черновой вариант вносился в присутственное судебное место;
5) если не встречалось каких-либо препятствий к совершению акта, то на акте один из членов присутствующего суда ставил надпись «совершить по закону»;
6) акт подписывался членами суда;
7) проект акта переписывался на гербовую бумагу, подписывался свидетелями, лицом, выдающим этот акт, вносился перечнем в докладную книгу, на которой один из членов суда помечал о наличие резолюции на разрешение составления акта;
8) черновой проект акта сдавался для хранения в архив;
9) после уплаты крепостных пошлин акт от слова до слова записывался в крепостную книгу, и после этого сторонам выдавалась выпись из крепостной книги о его совершении.
Четко установленных правил удостоверения купчих не было. Об удостоверении личности сторон и подлинности не имелось точных установлений закона, содержалось лишь только общее выражение о том, что нотариусы и маклеры должны быть «люди грамотные», а также о том, что «употреблять все меры осторожности и все средства, законами не запрещенные, для удостоверения самоличности сторон». В своде законов не указывались все условия, необходимые для придания совершенному у нотариуса акту законченного значения. Ввиду такого несовершенного состояния законодательства в 1862 году вместе с преобразованием судопроизводства специальная комиссия приступила к составлению Нотариального положения, и результатом ее работы «было явлено» Положение о нотариальной части 1866 года.
Часть 2. Совершение купчих крепостей в соответствии с Положением 1866 года
Шестидесятые годы XIX столетия были периодом реформ и преобразований. Судебная реформа явилась наиболее крупным преобразованием на пути модернизации Российской империи. После принятия Судебных уставов в 1864 году 14 апреля 1866 было утверждено Положение о нотариальной части. Оно носило статус временного, но просуществовало более 50 лет, подтверждая народную мудрость о том, что «ничего нет более постоянного, чем временное» (в оригинале: The Longevity of Interim Solutions). Основной причиной полувекового «постоянства» временного положения была его практичность, несмотря на многие пробелы, содержащиеся в нем. Несовершенство положения понимало как само правительство, именуя его временным и намереваясь пересмотреть его по мере накопления опыта, «сына ошибок трудных», так и сами практики-нотариусы не раз в своих публичных выступлениях предлагали усовершенствовать свой профессиональный закон. Если Судебные уставы были введены в действие в 1864 году, то положение в большинстве регионов империи стало действовать только после 1870 года. Оно определило общие принципы организации нотариата и процедуру совершения нотариальных актов.
В статье 11 Основных положений о судоустройстве, утвержденных 29 сентября 1862 года, сказано: «в губернских и уездных городах состоят нотариусы, которые заведуют под наблюдением судебных мест, совершением актов об уступке и приобретениях имущества и о разных обязательствах». В этой статье не сделано никакого различия между имуществом движимым и недвижимым, из которых последние могли быть передаваемыми по предыдущему своду законов только по актам, совершаемым крепостным порядком. Можно сделать вывод о том, что Государственный совет имел в виду возложить на нотариусов если не все, то по крайней мере некоторые из обязанностей по крепостной части, лежавшие до того времени на судебных местах. В этом, по мнению А. Гасмана, и заключается «главная и основная мысль, положенная в основание предполагавшегося нового нотариального положения»[9].
В данном Положении было предположено поручить совершение актов о недвижимом имуществе нотариусам, а их утверждение – судебным местам, освободив их, однако, от обязанностей по собиранию разного рода сведений. утверждение предполагалось производить в том судебном месте или в том окружном суде, к которому недвижимость была подсудна по месту ее нахождения. Чтобы не загромождать суды производством по крепостным делам, было решено возложить эту процедуру на особый отдел суда, управителем которого стал начальник нотариального архива, равный по своему положению с членами окружного суда. Суду должен был быть передан лишь ближайший надзор за этим начальником. На него же должна была лечь обязанность ведения земельных книг и реестров.
В соответствии со статьями 80, 81, 91 Положения порядок совершения нотариального акта заключался в прочтении составленного проекта сделки и внесении его в актовую книгу. В книге ставились подписи сторон и нотариуса. Из внесенных в книгу актов нотариус выдавал выпись или копию, имеющую равную силу с подлинником акта.
Все акты о переходе и ограничении прав на недвижимое имущество должны были превращаться в крепостные посредством утверждения их окружным судом. Для этого выпись из актовой книги представлялась сторонами начальнику архива при окружном суде. При получении таковой выписи начальник архива удостоверялся в законности акта и вносил его в присутственное место суда. Крепости регистрировались в особые поземельные книги и отмечались в поземельном реестре. Нотариальные акты, совершенные с соблюдением всех установленных правил, признавались равносильными вступившему в законную силу судебному решению. При рассмотрении данного проекта в него было внесено много изменений, и комиссия при Государственном совете изменила его, в том числе изменила и порядок перехода права собственности на недвижимость. В частности, комиссия пришла к мнению о том, что утверждение проекта членом суда оказывается не удобным. В качестве аргументации приводилось то, что занятие крепостной частью может отвлекать членов суда от их судейских занятий. В результате было принято решение, что акты следует укреплять путем внесения их в крепостные книги старшими нотариусами, поставленными во главе нотариальных архивов при окружных судах. Самое же совершение подобных актов поручить прочим нотариусам. Такой порядок, по мнению комиссии, вполне соответствовал установленному своду законов, так как вместо надсмотрщика акт совершался нотариусом, а утверждение его проводилось старшим нотариусом вместо члена суда. Нотариальные архивы было решено учредить при окружных судах. Ведение поземельных книг и реестров, по мнению Государственного совета, к тому времени было преждевременным, а потому было предложено пока сохранить прежние крепостные книги, но при этом старшие нотариусы должны были иметь особые книги крепостных дел, в которые вносились бы отметки о всех учреждаемых актах.
Свод законов Российской империи относительно купли-продажи содержит некоторые особенности. Во-первых, купля-продажа признавалась не договором, а особым способом обоюдного приобретения прав на имущество. Книга «Об обязательствах по договорам» относит к договорам поручительство, неустойку, залог, заклад, наем имущества, подряды и поставки, заем и ссуду имущества, отдачу и прием на сохранение, товарищество, страхование, личный наем и доверенность.
Во-вторых, купля и продажа рассматривались как нечто отделенное одно от другого, как два вида одного способа приобретения прав на имущество. Несмотря на то, что купля и продажа не считались договором, напротив, «запродажный договор», представляющий предварительное обязательство продать «в известный срок и на известных условиях», относился к договорам. А. Любавский высказывал свои возражения относительно мнения в «Объяснительной записке содержания и расположения статей свода законов гражданских» (архив Калачова, 1859 г., кн. 2) о том, что «купчая крепость никогда не считалась обязательством, а это «tradition» «symboliсa»[10] и продажа не есть договор, а лишь как бы исполнение предшествовавшего договора. Он приводил ряд доказательств тому, что купля и продажа есть самостоятельный договор. О том, что, по сути, купля-продажа – это договор, следовало из определения, данного профессором Мейером: «Купля-продажа суть договор, по которому одна сторона (Покупатель или Покупщик) приобретает право требовать, чтобы другая сторона (Продавец) передала в собственность определенную вещь, и обязывается уплатить за то определенную сумму денег, которая называется ценою»[11].
В проекте гражданского уложения Российской империи 1814 года давалось следующее определение: «Купля-продажа есть договор, по которому один уступает свою вещь в собственность другому, а сей платит за оную условленное количество денег...»[12]. В сочинении 1821 года «О договорах, и вообще о контрактах, в частности о продаже, праве выкупа и проч.» Семена Смирнова также говорится о купле-продаже как о договоре, «посредством которого один отдает другому вещь за условленную цену»[13]. Купля-продажа рассматривалась как договор, по которому продавец («вендитор») обещает передать покупщику («эмптор») вещь за условленную цену и по римскому праву. Определения почти буквально совпадают между собой, что дало основание Любавскому утвердить ошибочность мнений относительно природы договора купли-продажи как отдельных элементов «купли» и «продажи».
Мнение других, например, Победоносцева и Сперанского, сводилось к тому, что купчая являлась только соглашением в будущем передать вещь за определенную сумму, затем производилось укрепление прав, взаимная передача денег и недвижимости, а уже потом возникали договорные обязательства по предъявлению взаимных претензий в течение сроков, установленных законом (семь дней, два года, десять лет и др.)[14].
Законодателем уделялось большое внимание передаче права собственности от «продавца» к «покупщику». Передача рассматривалась как способ приобретения права собственности, чаще всего встречающийся в жизни. При этом уже существующее право собственности на вещь, а также и сама вещь на основании «словесных уговоров» передавались другому лицу. Лицо, приобретая вещь, приобретало право собственности и становилось субъектом гражданских прав. В. Максимов считал, что русское законодательство о передаче высказывалось противоречиво: «В теории не существует общепризнанного взгляда на значение передачи. Одни ученые утверждают, что существенным моментом является фактическая передача. Судебная практика придерживается того же мнения, что право собственности как на движимое, так и на недвижимое имущество приобретается при помощи перехода от одного лица к другому в момент соглашения или окончательного совершения договора. То есть в момент утверждения акта старшим нотариусом»[15]. Что касается судебной практики, то она признавала ввод во владение как несущественный момент при передаче, и если был случай, когда «имение продано двум лицам, то право собственности приобретет тот, чья купчая крепость была совершена раньше»[16].
Для действительности купли и продажи было необходимо соблюдение некоторых общих условий.
Во-первых, наличие выражения двух согласованных воль, «воспринятых сознательно» договаривающимися сторонами. Во-вторых, содержание воли должно быть направлено на юридическую цель, то есть на становление, изменение или прекращение какого-либо обязательственного отношения. В-третьих, «действие, составляющее объект договора», должно « определяться ясно». В-четвертых, необходимо , чтобы действие было физически, нравственно и юридически исполнимо. И, последнее, стороны должны согласовать условия купли-продажи, «необходимые» и произвольные.
С момента внесения в актовую книгу договор о недвижимости считался окончательно совершенным. «Сенатская практика считает окончательным момент совершения договора купли-продажи – момент совершения акта младшим нотариусом»[17].
Вопрос о значении нотариальных актов на недвижимое имущество до утверждения их старшим нотариусом не раз рассматривался гражданским кассационным департаментом Сената, а также обсуждался в различных юридических обществах. Первоначально, в 1872 году, Сенат отверг обязательное значение таких актов. Юридическое общество на одном из своих заседаний в 1878 году присоединилось к этой точке зрения[18]. В своей монографии по нотариальному и материальному праву К. Асосков также утверждал, что купля-продажа недвижимого имения считалась окончательно совершившейся с момента утверждения акта нотариусом (после внесения пошлин)[19]. Решение гражданского кассационного суда от 1886 года № 96 подтвердило возможность утверждения купчей в случае смерти продавца при условии, что покупатель получил на руки выпись из акта младшего нотариуса.
Нотариальные акты, которыми устанавливались права на недвижимое имущество через утверждение их старшим нотариусом, обращались в акты крепостные.
Для утверждения нотариального акта выпись из актовой книги предъявлялась старшему нотариусу того судебного округа, где имущество находилось. Акт предъявлялся в годовой срок со дня его совершения сторонами или по поручению их одним из местных нотариусов того города, в котором находился нотариальный архив, или же через поверенного.
Существовали ограничения покупки согласно статье 1402 тома 10 части 1 Свода законов гражданских: «Покупать имущество могут те, коих по праву состояния могут владеть купленным имуществом»[20]. «Покупщиком» могло быть лицо полноправное, имеющее право вообще «вступать в договоры и обязательства» и в состоянии владеть покупаемым имуществом. В различных правовых актах конца ХIХ века были различные запрещения на покупку. Например, лица, не подлежащие казачьему полку, не вправе были покупать земли на землях войска Донского. Частные лица не могли покупать в собственность золотоносные россыпи в Киргизских округах и др. Известно, что в Древнем Риме законом запрещалось покупать губернаторам земли в пределах провинций, которые были подчинены их юрисдикции.
А. Любавский указывает на то, что «в сем отношении следует держаться того общего отношения, где имущества, находящиеся в человеческом обращении, могут быть проданы и куплены, если только это именно не запрещено особыми узаконениями»[21]. Например, не подлежали продаже такие участки земли, которые были отведены малоимущим дворянам, имения заповедные, нераздельные имения, податные казенные земли, имущества различных духовных установлений, собственные земли однодворцев и земли государственных крестьян, вотчинные земли башкирцев, а также участки земли, принадлежащие татарам-земледельцам Таврической губернии.
«Обряд совершения купчих крепостей»
Механизм удостоверения купчих крепостей был довольно сложным и состоял из нескольких этапов. На первом этапе нотариус составлял проект договора по форме, установленной законом для купчих крепостей. Купчая должна была содержать все «необходимые» условия и условия «произвольные, законам непротивные». К «противным» условиям относились «подложные переукрепления имений, во избежание уплаты долгов, «лихоимственные извороты ко вреду государственной казны» и другие.
К «необходимым» условиям относились, во-первых, «объявление продавца», указание на то что он продал имение «покупщику», а также «обозначение звания, имени, отчества и прозвища» лиц, совершавших купчую крепость.
Существовало много ограничений на продажу и покупку имений разным категориям лиц. Например, если казначей продавал свое имущество, то должен был брать разрешение Казенной палаты.
Во-вторых, требование, предписывающее нотариусу убедиться в отсутствии субъективных препятствий к совершению акта относительно «здравого ума и твердой памяти», «совершеннолетия», называемое «изъяснение, по какому укреплению имение дошло к продавцу». Однако по Положению о нотариальной части нотариусы не требовали доказательства принадлежности имения продавцу, но старший нотариус утверждал акт только после проверки факта принадлежности имущества продавцу. Третьим «необходимым» условием было «подробное описание имения». Сущность описания имений, как заселенных, так и незаселенных, состояла не только в том, чтобы индивидуализировать недвижимость, но и обозначить «пространство и меру» земли. Четвертым условием являлось «изъяснение о свободности имения». Наличие запрещений «выправлялось» по «запретительным» книгам и сенатским объявлениям о запрещениях и разрешениях имущества. Статья 776 Законов гражданских запрещала совершать купчую, если спор происходил между двумя лицами о праве собственности. Тем не менее наличие спора не всегда становилось препятствием к заключению сделки. Например, статьи 1457 и 1458 тома 10 Свода законов Российской империи предусматривали только вычет из покупной цены в обеспечение долговой претензии (с «согласия кредиторов» продавца). Пятое условие – «цена продажи» «российскою серебряною монетой». При описании цены Положение строго требовало соблюдения формальности: «А взял я за то недвижимое имение денег 000 руб. сер.». Для рассмотрения значения цены при купле-продаже на основании общих начал гражданского права были необходимы три условия: «цена должна состоять из наличных денег» (что не предусматривало оплату векселями или долговыми обязательствами), она должна быть «действительная, а не воображаемая при безденежной продаже» (однако покупка в рассрочку не была запрещена), и последнее: она должна быть определенная. Это правило исходило из интересов фискальных, направленных на охрану «казенного интереса с целью лишить частных лиц возможности скрыть настоящую цену имения при уплате крепостных пошлин» и непременном требовании закона «ex pacto non aliunde» – чтобы видна была цена, за которую продано имение[22]. К «произвольным» условиям относились условия об уплате пошлин.
Законодательством были предусмотрены случаи уничтожения купчих в нотариальном порядке, если они были совершены, но не состоялись. Это «украшение закона», внесенное законодателем, предусматривало семидневный срок для уничтожения совершенных, но не оплаченных крепостей. Если же семидневный срок был пропущен, а цена не уплачена, то продавец должен был обратиться в суд.
Одним из самых спорных вопросов, которые приходилось рассматривать при совершении купчих – момент последовательного перехода права собственности. Вопрос этот разрешался по-разному в зависимости от обстоятельств конкретного дела. Под актами, совершенными или засвидетельствованными установленным порядком (статья 410 Устава гражданского судопроизводства), подразумевались акты, явленные у нотариусов и записанные в нотариальные книги. Акт о продаже мог составить любой нотариус «повсеместно», но «укрепить» его было необходимо только у старшего нотариуса того суда, в ведомстве которого находилось недвижимое имущество. Как уже отмечалось выше, составляемый нотариусом проект договора должен был строго соответствовать принятой законом форме. О значении соответствия проекта договора форме редакцией журнала «Вестник права» давались следующие разъяснения: «Форма крепостного акта, для некоторых договоров установленная, имеет значение безусловное. Нельзя то же сказать о формальности явки акта у крепостных или нотариальных дел. Когда по цели, намерению или по прямому выражению закона явка обязательна, то от соблюдения этой формальности зависит действительность договорного отношения, которому, по цели своей, акт соответствует. Вообще же явка акта имеет относительное значение. Если не сомнительна подлинность воли, выраженной в договоре, нет юридического основания снимать с обязавшегося лица ответственность потому только, что договор не был явлен, где положено»[23]. Подготовленный сторонами проект подписывался ими в присутствии свидетелей и регистрировался в нотариальной книге.
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
