Учитывайте и то, что супруга при продаже доли должна руководствоваться положениями о преимущественном праве покупки, т.е. предложить эту долю купить другим сособственникам квартиры (собственникам других долей)...

Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Хотя данное правило часто обходят заключением договора дарения...

Какую цену указать в договоре купли-продажи квартиры?



По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Таким образом, цена является существенным условием любого договора купли-продажи. Отсутствие в договоре купли-продажи согласованной цены приводит к тому, что такой договор считается незаключённым.

Бывает так, что продавец квартиры настаивает на том, чтобы в договоре была указана не полная цена квартиры. Способов определения такой цены может быть предложено много, например, кадастровая стоимость или цена, за которую квартира приобреталась самим продавцом, а может и просто фиксированная сумма. Мы не рекомендуем покупателям совершать сделки по заниженной цене, т.к. они содержат дополнительные риски. Если впоследствии договор купли-продажи квартиры будет расторгнут или признан недействительным, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. В данном случае это будет сумма меньше фактически уплаченной продавцу.

Почему продавец квартиры хочет уменьшить её стоимость?



Если квартира принадлежит продавцу менее трёх лет, он согласно требованиям законодательства будет обязан уплатить налог с полученных от продажи квартиры доходов в размере 13%. Не облагается налогом только сумма в 2 000 000 рублей – это сумма налогового вычета. При этом продавцу принадлежит право выбора использовать налоговый вычетили применить к налогооблагаемой базе расчёт в виде разницы между расходами на приобретение квартиры и доходами от её продажи. С разницы между этими суммами необходимо будет оплатить налог. Налог в размере 13% от суммы может составить большую сумму. Поэтому продавец и настаивает на занижении продажной цены квартиры в договоре купли-продажи.

Как оформить передачу денег по договору?

Читать далее: http://www.lawnow.ru/articles/practice/kakuyu-tsenu-ukazat-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry/

Можно ли продать квартиру не расплатившись по ипотечному кредиту?
При получении ипотечного кредита, жилье оформляется в собственность заемщика, но передается в залог. Залог недвижимости называется «ипотека». Суть ипотеки состоит в том, что бы ограничить право собственника по распоряжению заложенной недвижимостью и предоставить приоритетное право кредитору (банку) на возврат кредита за счет продажи предмета залога.
Поэтому объекты недвижимости обычно находятся в залоге у кредитора до полного погашения кредита. Если заемщик, по какой-либо причине,
перестает выплачивать кредит, банк не имеет права реализовывать залог без решения суда. Это правило касается кредитов полученных давно. По новым кредитам ситуация может отличаться, т.к законодательство изменилось. Эту тему мы раскрывали ранее в одном из наших выпусков.
http://www.LawNow.ru/~8lvSn

Уплата налога при продаже долевой собственности

Управлением Федеральной налоговой службы (далее - Управление) 15.01.2015 получена апелляционная жалоба Х (далее – Заявитель) на решение Межрайонной ИФНС по (далее - Инспекция) от 23.12.2014 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которая принята к производству.

Рассмотрев вышеуказанную жалобу, а также материалы, представленные Инспекцией, установил следующее.

Инспекцией по результатам проведенной камеральной налоговой проверки уточненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2012 год, представленной Заявителем 24.07.2014, составлен акт от 10.11.2014 и вынесено решение от 23.12.2014 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, согласно которому Заявитель привлечен к налоговой ответственности, предусмотренной пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в виде взыскания штрафа с учетом положений статьей 112, 114 Кодекса в размере 250 рублей, а также налогоплательщику предложено уплатить сумму доначисленного НДФЛ в размере 42 250 рублей.

14.01.2015 Заявитель обратилась в Инспекцию с апелляционной жалобой, которая в соответствии с пунктом 1 статьи 139.1 Кодекса, перенаправлена в Управление.

Как указывает Заявитель, в письме Министерства Финансов России (далее - Минфин России) от 16.08.2012 № 03-04-05/5-914 указано, что если налогоплательщики продают свои доли в праве собственности на квартиру по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Доход от продажи своей доли Заявитель получил в размере 825 000 рублей, следовательно, имущественный налоговый вычет должен быть предоставлен в указанной сумме.

На основании вышеизложенного, Заявитель просит принять решение и сообщить об этом в установленные сроки.

Рассмотрев все представленные Инспекцией и Заявителем материалы жалобы, а также учитывая сложившуюся судебную практику, Управление приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в соответствующей редакции) при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

В пункте 1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П (далее - Постановление № 5-П) указано, что распределение между совладельцами размера имущественного налогового вычета исчисленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса производится пропорционально их доле (при реализации имущества) для случаев реализации квартиры как объекта общей долевой собственности.

Также Конституционный Суд в Постановлении № 5-П указал, что положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не противоречат Конституции Российской Федерации и подлежат применению в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности, и под долями следует понимать доли в праве общей собственности.

В письме ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@ «О порядке предоставления имущественного налогового вычета (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 №ЕД-4-3/18611@) норма подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (1 000 000/3 =333333,33 рублей).

Аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума Верховного Суда Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26 а также в определении Апелляционного Санкт-Петербургского городского суда от 17.07.2013 № 33-10344/2013.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Согласно данным базы «Имущественная собственность» за Х зарегистрировано право собственности на 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу 1, дата возникновения права собственности 06.12.2010 (договор дарения от 24.11.2010), дата отчуждения – 15.08.2012 (договор купли продажи от 15.08.2012).

Как следует из договора купли продажи квартиры от 15.08.2012, Х и ФЛ 1 (именуемые в договоре продавцы) продали в собственность ФЛ 2 и ФЛ 3 (покупатели), двухкомнатную квартиру, находящуюся в общей долевой собственности по 1/2 права, расположенную по адресу 1.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи квартиры от 15.08.2012, цена отчуждаемой квартиры по согласованию сторон составила 1 650 000 рублей, при этом каждый из продавцов получает по 825 000 рублей.

Таким образом, квартира, находившаяся в общей долевой собственности двоих собственников менее трех лет, продана как единый объект права собственности по договору купли-продажи от 15.08.2012, следовательно, имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 рублей в соответствии с вышеуказанными положениями Кодекса распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Х 17.04.2013 представила в Инспекцию декларацию по налогу на доходы физических лиц за 2012 год, в которой указала: доход в размере 825 000 рублей, полученный от продажи 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу 1, находящейся в ее собственности менее трех лет; имущественный налоговый вычет в сумме 500 000 рублей от продажи 1/2 доли в квартире; налогооблагаемая база по НДФЛ заявлена в декларации в размере 325 000 рублей и сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, исчислена Заявителем в размере 42 250 рублей.

24.07.2014 Х представлена уточненная налоговая декларация, в которой вычет от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3-х лет, заявлен в сумме 1 000 000 рублей, тем самым уменьшив ранее исчисленную налоговую базу на 325 000 рублей, и исчисленную сумму налога до нуля.

Учитывая изложенное, Инспекцией по результатам камеральной налоговой проверки уточненной налоговой декларации по НДФЛ за 2012 год, обоснованно сделан вывод о занижении налогооблагаемой базы для исчисления суммы НДФЛ на 325 000 рублей (доход 825 000 рублей – 500 000 рублей (сумма имущественного налогового вычета) = 325 000 рублей) и доначислен налог в размере 42 250 рублей.

Таким образом, довод Заявителя о том, что в случае продажи своих долей в праве общей долевой собственности на квартиру по договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей, является несостоятельным.

Ссылка Заявителя на письмо Минфина России от 16.08.2012
№ 03-04-05/5-914 является необоснованной, в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 34.2 Кодекса Минфин России дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам, ответственному участнику консолидированной группы налогоплательщиков, плательщикам сборов и налоговым агентам по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

Указанные письменные разъяснения Минфина России имеют информационно-разъяснительный характер, не направлены неопределенному кругу лиц, не являются нормативными правовыми актами, обязательными для исполнения.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 32 Кодекса налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

Минфин России дает письменные разъяснения по применению законодательства о налогах и сборах налоговым органам, которые направляются ФНС России для доведения до территориальных налоговых органов.

Письмо Минфина России от 16.08.2012 № 03-04-05/5-914 не является нормативно-правовым актом, имеет информационно-разъяснительный характер, является ответом на частный вопрос, следовательно, не устанавливает обязанности налоговых органов руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России, адресованными конкретным заявителям.

Проверив соблюдение Инспекцией процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки и вынесения решения, Управление не установило нарушение статей 100, 101 Кодекса.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь статьей 101.2, 140 Кодекса,

РЕШИЛ:



Оставить апелляционную жалобу Х на решение Межрайонной ИФНС России от 23.12.2014 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 101.2 Кодекса решение Межрайонной ИФНС России о привлечении к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения от 23.12.2014 вступает в силу со дня принятия настоящего решения.

В случае несогласия с настоящим решением оно может быть обжаловано в порядке, установленном главой 19 Кодекса.