Производство оценки недвижимости является обязательным условием оформления ипотечного  кредита. Причем это закрепленно в действующем законодательстве. Следует учитывать, что оценка объекта недвижимости не является первым этапом в получении ипотечного кредита и производится после положительного прохождения более важных  шагов ипотечной сделки.

Стоимость производства оценки зависит от характеристик самого объекта недвижимости, его удаленности, площади и типа. Пакет документов, предоставляемый для производства оценки объекта недвижимости, обычно состоит из следующих документов: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, справка о полной выплате пая), свидетельство о регистрации права собственности, план объекта недвижимости. Процедура оценки объекта недвижимости необходима для определения качества обеспечения ипотечного кредита (займа), которым будет являться объект недвижимости.

Производить оценку объектов недвижимости имеют право специализированные организации – оценочные компании. Оценочная компания должна иметь действующий страховой полис своей профессиональной ответственности и состоять в профессиональном объединении оценщиков. Деятельность оценщиков в настоящим момент не подлежит лицензированию.

Условия получения ипотечного кредита обычно позволяют выбрать оценочную компанию из аккредитованных по данной ипотечной программе. При приобретении объекта недвижимости с привлечением риэлторской или брокерской компании специалисты предлагают уже выбранные из списка аккредитованных оценочные компании. Отказ от оценки объекта недвижимости конкретной компанией или всеми компаниями, которые аккредитованы для работы по ипотечной программе, может привести к невозможности получения ипотечного кредита. Такая позиция объясняется очень просто: аккредитованный оценщик – это оценочная компания, профессиональному мнению которой доверяет кредитная организация. Без такого доверия кредитная организация не будет воспринимать отчет об оценки как нечто достоверное.

Знать стоимость объекта недвижимости при проведении ипотечной сделки очень важно. Дело в том, что большинство ипотечных программ используют именно оценочную стоимость объекта недвижимости для расчета коэффициента кредит/залог (К/З). Этот коэффициент используется и для определения размера процентной ставки по ипотечному кредиту и суммы кредита. При завышении продавцом стоимости жилья выше оценочной стоимости заемщик может оказаться перед выбором: искать где-то дополнительные денежные средства или отказаться от покупки данного объекта недвижимости. Такая ситуация может произойти, если ипотечная программа не позволяет получать заемщику денежные средства в размере большем, чем оценочная стоимость. В значительной части ипотечных программ максимальный размер кредита равен 80-90% от оценочной стоимости.

Для оценки квартиры необходимо предоставить в оценочную компанию копии документов об объекте недвижимости. В предоставляемый оценщику пакет обычно входят копии следующих документов:

• свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, справка о полной выплате пая и т.д.);
• технический паспорт на объект недвижимости (БТИ, ПИБ);
• для домов старого фонда может потребоваться и справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию.

Сам объект недвижимости, разумеется, должен соответствовать всем требованиям к объекту недвижимости, выдвигаемым ипотечной программой.

Оценочная компания работает на основании договора, заключаемого на производство оценки объекта недвижимости. Поэтому у заемщика есть выбор – заключать договор напрямую с оценочной компанией или воспользоваться услугами кредитного брокера, который может от своего имени заказать отчет об оценке для заемщика. Работать с брокером для заемщика значительно выгоднее, поскольку он снимает вопросы взаимодействия не только при оценке, но и при заключении договоров страхования.

Перед заказом отчета об оценке необходимо уже знать название банка, в котором будет получаться ипотечный кредит, поскольку часто необходимые требования к содержанию отчета об оценке формируются требованиями конкретного банка. Поэтому для производства оценки необходимо сообщить и эту информацию.

Также необходимо сообщить информацию о том, кто будет организовывать осмотр объекта на месте, его контактный телефон. Специалисты оценочной компании должны иметь эти данные для оперативной связи на случай изменения обстоятельств у одной из сторон сделки.

Итогом работы оценочной компании будет создание отчета об оценке объекта недвижимости. Помимо данных, предусмотренных действующим законодательством, в отчет будут включены данные, которые требует ипотечная программа и кредитная организация.

В отчете об оценке оценочная компания определяет стоимость объекта недвижимости, используя несколько методов – подходов к оценке. При производстве оценки объекта обычно используются следующие подходы:

• затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
• сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Профессиональный оценщик указывает в отчете не только информацию о самом объекте недвижимости, но и информацию о соседних объектах. Так, в отчете об оценке будет содержаться информация о районе, где расположен объект, транспортной доступности, развитости инфраструктуры, какой репутацией пользуется район и т.д. Все эти обстоятельства будут влиять на стоимость недвижимости, которую укажет оценщик.

Созданный отчет об оценке передается в кредитную организацию. На основании этого отчета и данных, указанных в нем, будут рассчитываться сумма ипотечного кредита и другие коэффициенты и параметры кредита. Именно этот документ будет наиболее полно описывать объект недвижимости, подтверждать соответствие параметров объекта недвижимости требованиям, предъявляемым к нему ипотечной программой.

Данные отчета об оценке потребуются и для осуществления страхования ипотечных рисков.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев