На протяжении всего срока погашения кредита заемщик может попадать в самые непредсказуемые истории. Поэтому даже самый пунктуальный и предусмотрительный заемщик может оказаться в ситуации, когда он не может платить по кредиту, либо может заплатить, но через какое-то время.
Что такое неустойка?
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если иное не предусмотрено договором. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
Что такое штраф?
Штраф (нем. Strafe) — вид неустойки, применяемой в случаях и порядке, установленных законом или договором. Штраф определяется в твердой сумме либо в проценте от суммы нарушенного обязательства. Штрафные санкции служат обеспечением исполнения договора и являются мерой ответственности за его нарушение обязательств. Штраф подлежит оплате в случае виновного неисполнения, возможна уплата штрафа независимо от вины в случаях, предусмотренных законом или договором.
Что такое пени?
Пени — вид неустойки, взимаемой периодически за длящееся правонарушение и выражающаяся в процентах от суммы нарушенного обязательства, но возможно и в твердой сумме.
Таким образом, неустойка может применяться в двух формах – штрафа и пени. Условия о неустойке присутствуют в каждом кредитном договоре или договоре займа. Поэтому в некоторых случаях заемщик может столкнуться с неустойкой.
Несвоевременный платеж
Бывают ситуации, когда заемщик по различным причинам пропускает срок оплаты ежемесячного платежа. Эти причины могут быть различными, но не все из них будут признаваться банком уважительными. Так, если заемщик просто уедет в отпуск и не будет производить платежи, это будет расценено как грубое нарушение условий кредитного договора. При невозможности осуществлять платежи в течение определенного срока лично заемщик может открыть счет в банке и дать долгосрочное распоряжение списывать с данного счета сумму платежа по кредиту не позднее определенного числа на указанный счет. Просто перечислять 2-3 платежа в счет погашения ипотечного кредита без предупреждения кредитной организации будет тоже неправильно, так как кредитная организация может просто не принять эти деньги и вернуть обратно.
Бывает, что заемщик производит платеж в последний день месяца, а по условиям кредитного договора деньги должны успеть поступить на счет кредитной организации. По этой причине может возникнуть просрочка.
По условиям кредитных договоров различные штрафы и пени уплачиваются в первую очередь. Это означает, что при внесении следующего ежемесячного платежа без неустойки будет покрыта сумма неустойки, а сумма ежемесячного платежа по кредиту останется неполной, что опять приведет к появлению штрафных санкций.
Возможна ситуация, когда заемщик не может произвести платеж по причине смены или потери работы. Такая ситуация не должна быть для банка сюрпризом, кредитную организацию всегда нужно предупреждать о таких обстоятельствах. Не стоит дожидаться, пока кредитная организация сама предъявит к заемщику претензии, так как отношение к заемщику в этом случае уже будет сформировано и изменить его будет очень сложно. В такой ситуации возможно несколько путей решения: отсрочка платежа и перекредитование (рефинансирование). Однако рефинансирование кредита в ситуации, когда у заемщика и так нет денег, будет произвести очень затруднительно.
Систематическое нарушение сроков оплаты по ипотечному кредиту может привести к выставлению банком требования о досрочном погашении кредита. Обычно такое требование выставляется, если заемщик своевременно не производит платежи в течении года 3 раза или просрочка платежа составляет более 90 дней.
Невозможность возврата кредита
Бывают случаи, когда и заемщику, и банку очевидно – выплачивать ипотечный кредит заемщик больше не сможет. Выход из такой ситуации только один — продажа заложенного имущества.
Для решения вопроса о стоимости объекта недвижимости привлекается независимый оценщик, который должен произвести оценку объекта недвижимости. Если кредитная организация (банк) и заемщик согласны со стоимостью указанной независимым оценщиком, то заложенная квартира продается с помощью риэлторов. В результате продажи кредитная организация из суммы от продажи возместит все свои издержки по организации продажи недвижимости, вернет себе сумму основного долга и сумму процентов за пользование денежными средствами, получит возможную неустойку по кредитному договору. Заемщику будет возвращена только сумма, оставшаяся после всех этих операций.
В случае, если кредитор (банк) и заемщик не смогут договориться о стоимости объекта недвижимости, то этот вопрос будет решается в судебном порядке. Доводить дело до суда невыгодно как заемщику, так и банку, так как это просто увеличит расходы обоих сторон и затянет решение вопроса. После вынесения решения судом о реализации заложенного объекта недвижимости такая недвижимость выставляется на торги для продажи. По результатам проведения торгов из суммы, полученной от продажи, покрываются все расходы и издержки банка, а оставшаяся сумма передается бывшему заемщику.
Досрочное погашение кредита
Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения ипотечного кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6-12 месяцев. Однако есть программы которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1-5 лет.
Комиссия, взимаемая досрочное погашение ипотечного кредита, называется штрафом (prepayment penalty). Иногда ее называют не пугающим словом «штраф», а комиссией или сбором за досрочное погашение. Таким образом, производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику. Штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита могут достигать 1-5% от суммы досрочного погашения. По истечении моратория на досрочное погашение погашение становится доступным и без штрафных санкций. В ситуации, когда заемщик хотел произвести досрочный платеж по ипотечному кредиту, уведомил кредитора о своем намерении, но не выполнил свое обязательство, также могут возникать штрафные санкции. Условия кредитного договора могут предусматривать штрафные санкции и за то, что заемщик не производит заявленный им досрочные платеж. Размер таких санкций составляет 1-3% от суммы не произведенного досрочного платежа.
Страхование
Возможна ситуация, когда заемщик не сможет произвести выплаты по кредиту по причине утраты дееспособности или смерти. Если этот случай будет признан страховым, то в такой ситуации должна вступить в действие страховая компания. Она должна произвести выплаты по обязательствам заемщика. Поэтому штрафные санкции в случае невозможности производства заемщиком платежей по причине потери трудоспособности или смерти не должны возникать.
В случае смерти заемщика, права на недвижимость получат наследники. После оформления наследства на заложенную недвижимость, они смогут продать ее или начать ей пользоваться по своему усмотрению.
Обязанность совершать такие выплаты у страховой компании возникает на основании договоров (полисов) ипотечного страхования, заключаемых заемщиком в процессе подготовки к ипотечной сделке. Поэтому при наступлении страхового случая имущественные интересы заемщика не должны пострадать.
Средства, вложенные в приобретение недвижимости, будут возмещены страховой компанией. В случае смерти или полной потери трудоспособности заемщиком страховая компания выплачивает кредитной организации всю оставшуюся сумму задолженности, и квартира остается в собственности заемщика или его наследников. Конечно, договор (полис) ипотечного страхования не позволит избежать неприятностей, но позволит максимально мягко перенести трудные времена.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
