20 июля 2017г.
Спустя три дня после фактического заселения покупателей в долгожданные квартиры многолетнего долгостроя «Лондон Парк» от «Л1», судебные приставы наложили на все помещения двух домов первой очереди арест. Успели до регистрации прав собственности в Росреестре, а, значит, де-юре проданные квартиры могут уйти с молотка. LIVING выяснил, что будет с имуществом застройщика и как в такой ситуации вести себя дольщикам.
Десятилетний долгострой ЖК «Лондон Парк» от «дочки» холдинга «Л1» - ООО «ЛП» - получил разрешение на ввод 12 мая текущего года. В течение июня уставшие от ожидания дольщики принимали квартиры, а 6 июля все покупатели двух корпусов первой очереди получили ключи. Но праздничное настроение новоселов, уже во всю хлопочущих над обустройством гнездышек, длилось недолго.
Управление Федеральной службы судебных приставов Петербурга 9 июля вынесло постановление об аресте 535 квартир за долг перед дольщиками и городом в размере 390 млн рублей. В права собственности на них уже принявшие у застройщика жильё дольщики вступить не успели, трёх дней для регистрации в Росреестре не хватило. Теперь это и невозможно. Формально статус дома – в процессе строительства, а все его помещения принадлежат застройщику. Арест предполагает запрет на регистрацию или продажу.
Глава юридической компании «Маквэр» Оксана Вершинина добивается немедленной выплаты неустоек дольщикам ЖК. Она утверждает, что приставы пошли на такие меры, потому что не получили запрошенную информацию о проданных и непроданных (около 40) квартирах. Представители застройщика уверяют, что информацию предоставили, о чем свидетельствует соответствующая квитанция ведомства. Впрочем, адвокат Антон Лебедев, знакомый с делом, утверждает, что компания хитрит: данные якобы были высланы очень поздно, когда решение об аресте уже было сформировано.
Дольщикам не беспокоиться, но действоватьВ компании «ЛП» заверили, что дольщикам беспокоиться не о чем, потому что действия приставов незаконны. Застройщик собирается доказывать это в суде. Его главный аргумент – квартиры, несмотря на отсутствие регистрации в Росреестре, принадлежат покупателям, а не стройкомпании.
«Действие судебных приставов, распространяющееся на квартиры дольщиков, уже оплативших их, незаконны. Проданная жилплощадь уже передана дольщикам и не должна попасть в опись арестованного имущества, потому что это их имущество, а не должника», - прокомментировала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Впрочем, у координатора инициативных групп обманутых дольщиков, помощника депутата Госдумы Александра Хинштейна Виктории Пеньковой на этот счёт более пессимистичный взгляд.
«Наличие ДДУ не мешает арестовать квартиру. Человек может получить ключи и заехать в квартиру, но собственником он становится после приемки и регистрации квартиры в Росреестре. До этого момента дом является де-юре собственностью застройщика. Судебные приставы, если квартиры не зарегистрированы в Росреестре, если нигде официальных данных нет, по идее, имеют право продавать арестованные помещения», - подчеркнула Пенькова.
Эксперт советует дольщикам подавать иск на снятие ареста с их квартиры. «В суде они могут потребовать признать право собственности на квартиру. Такие случаи, когда граждане входят в право собственности на основании судебных решений, есть», - добавила она.
Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский подчеркнул, что, прежде всего, надо понимать, какие договоры заключали граждане.
«Насколько я помню, по этому объекту были, в основном, заключены предварительные договоры купли-продажи квартиры, что до 2010 года не являлось прямым нарушением 214-ФЗ. Если это так, то с гражданами должен быть заключен основной договор купли-продажи, но сделать это компания «ЛП» сможет только после оформления права собственности на себя. Арест, наложенный судебными приставами, безусловно, это процесс притормозит, но, по-моему мнению, не остановит. Вряд ли получится реализовать на торгах ранее уже проданные квартиры при наличии действующих договоров», - пояснил Островский.
Он констатировал, что арест – метод давления на строительную компанию, но одновременно и сигнал для ее руководителей – запускать ситуацию нельзя. «Уверен, что застройщик примет все меры для погашения задолженности. Но, учитывая, что есть долги и по арендной плате и перед гражданами, расторгнувшими договоры, или требующими неустойки за нарушения сроков передачи им квартир, сделать это будет непросто», - заключил он.
По словам Островского, решение вопроса зависит и от того, достаточно ли у компании средств, иных активов или свободных площадей для их реализации с целью погашения задолженности, есть ли возможность прокредитоваться. «Если ситуация не исправится, то гражданам, имеющим на руках договоры, а возможно и документы, подтверждающие передачу им квартир, придется защищать свои права в суде. В Петербурге такая практика есть. В отдельных случаях граждане получали квартиры даже в ходе банкротства застройщика. Правда, как правило, это касалось квартир в уже построенных домах», - отметил эксперт.
Между тем, адвокат Антон Лебедев отметил, что быстрой реализации квартир в данном случае не предполагается. Да и задачи такой не стоит. Приставы прекрасно понимают, чего стоит ошибка в этом вопросе. Однако сидеть сложа руки дольщикам все же не стоит, даже если цель – надавить на должника.
«Новым собственникам возможно придётся освобождать построенные квартиры от ареста – запрета на совершение регистрационных действий, перед регистрацией права собственности на себя. Возможные варианты действий: внесудебный и судебный. Внесудебный вариант предполагает обращение в службу судебных приставов с просьбой снять арест. К обращению необходимо приложить копию договора и платёжные документы. С заявлением лучше идти на личный приём», - рекомендует юрист.
Пенькова же добавила, что для обоих вариантов необходим акт о приемке квартир, который усилит вес договора о долевом участии. Ведь наличие только ДДУ в судей не является железным аргументом.
«Граф Орлов» не пострадает
Кстати, несмотря ни на что и вопреки всему газета «Деловой Петербург» в 2016 году признала девелопера первым по количеству строящейся недвижимости бизнес-класса в городе на Неве. У холдинга «Л1» строится еще три объекта – ЖК «Граф Орлов» у метро «Московская», «Премьер Палас» на Петроградском Острове и ЖК «Маршал» на Лесной. Осенью в продажу выведут четвертый объект. Продажи 30 квартир бизнес-класса (или около 50 класса «комфорт») хватит, чтобы погасить все долги, утверждает представитель застройщика.
«Долг планируется погасить за счет продажи свободных квартир в сданных башнях ЖК «Лондон Парк». В списке непроданных – в основном трехкомнатные квартиры большой площади, их общая стоимость практически полностью покроет долг компании. В любом случае, активов «Л1» хватает для оплаты предъявленного долга, поэтому поводов для беспокойства нет. Всем, кто получил свои квартиры, можно ими пользоваться. Просим сохранять спокойствие и заверяем, что сделаем все необходимое для снятия незаконного ареста», - успокаивает директор по развитию Надежда Калашникова.
В беседе с LIVING она добавила, что долги «ЛП» никак не могут спровоцировать аресты по другим объектам холдинга «Л1», поскольку строят их не «ЛП», а другие юрлица. Она также отметила, что ускорять продажи путем демпинга в своих новостройках ради погашения долгов компания не намерена.
«Компания ЛЭК, правопреемником которой стала «Л1», за долгие годы научилась строить дома с арестованными счетами. Те же корпуса ЖК «Лондон парк» строились и вводились с уже арестованными счетами и поданными заявлениями о банкротстве компании. Поэтому не стоит ожидать краха компании по причине ареста, но это безусловно плохой сигнал», - прокомментировал Лебедев.
Впрочем, адвокат вовсе не оправдывает стройкомпанию. По его словам, такая ситуация стандартна для застройщиков-должников, уклоняющихся от исполнения решений суда. Он подчеркнул, что приставы совершенно законно запросили у ООО «ЛП» сведения о свободных квартирах.
«Арест стал логичной реакцией приставов на не предоставление таких сведений. Компания, конечно, заявляет иное. Комментарии компании можно оценить на примере дела о банкротстве ООО «ЛП». Так, дело, заведённое в 2013 году, до сих пор актуально. Недавно были рассмотрены заявления кредиторов-дольщиков поданные в августе 2014 года. Фактически застройщик не исполнял решения суда более трех лет, и ему все сошло с рук. Таких заявлений в арбитражном суде большое количество, и люди ещё ждут возврата своих денег за недостроенные дома», - напомнил юрист.
Сами виноваты
Аналогичные случаи с застройщиками Петербурга уже происходили, примером этому могут быть «М-Индустрия», в которую судебные приставы нагрянули в 2012 году, заставив дольщиков бежать в суд и доказывать свое право на собственность арестованных квартир. В итоге компанию признали банкротом. Современный пример – ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти с арестованными земельными участками. В большинстве случаев ареста всех квартир застройщик уходил в банкротство.
«В ЖК «Ванино» есть жители первой очереди, которые уже заселились и требует неустоек. Из-за долгов арестованы земельные участки второй очереди, что провоцирует очередную задержку в строительстве», - рассказала Пенькова.
По ее словам, зачастую до ареста имущества и банкротства доводят сами дольщики, по законному праву требующие неустойку. Это приводит к тому, что стройкомпания не в силах продолжать строительство порой не только последующих очередей, но и завершить первые.
Найти компромисс между ожидающими свои квартиры и требующих неустойки – в том числе, задача властей, но механизма нет.
«Противоречия между дольщиками различных очередей строительства одного и того же жилого комплекса возникают тогда, когда сроки строительства нарушаются. Одни хотят получить неустойку за несвоевременную передачу им квартир, а другим важно, чтобы их очередь была достроена и пусть с опозданием, но они бы въехали в свои квартиры», - констатировал Островский.
Эксперт добавил, что повлиять застройщику на дольщиков можно только договариваясь с ними. А городу было бы логичным со стороны городских властей пойти на компромисс и составить совместно с компанией поэтапный график погашения задолженности перед городом по арендной плате. Это облегчило бы финансовую нагрузку на нее и способствовало бы завершению строительства следующих очередей жилого комплекса.
Адвокат Лебедев же более скептичен: городские власти стали заложниками ситуации. С одной стороны, дольщики, ожидающие почти десять лет квартиры, с другой стороны – бывшие дольщики, годами ожидающие выплат.
«Город не может помочь деньгами, а давление на компанию для ускорения выплат может привести к банкротству. На мой взгляд уголовное преследование руководящих лиц позволит дать сигнал всей группе компаний», - заключил юрист.
https://living.ru/review/analytics/bez...-kvarti...
