Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 марта 2014 года
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ
СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено
изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Вопросы применения процессуального права При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что определение подведомственности дел по искам о признании права собственности
самовольно возведенные нежилые строения, а также по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких самовольных
построек вызывает у судов определенные сложности. Частью 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации (далее – ГПК РФ) установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй
статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному
подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на
возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки
индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен
суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ.
Например, определением районного суда прекращено в связи с неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу
иску В.А. и В.Н. к администрации города о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание – магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне малоэтажной жилой застройки города Владимира, указывая, что ответчик осуществляет строительство без необходимых разрешений и согласований с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда города Владимира гражданское дело было передано для рассмотрения по подсудности в районный суд города Москвы по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по гражданским делам областного суда обоснованно указала, что требования В. сводятся к ограничению права пользования и распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по смыслу части 1 статьи 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об исключительной подсудности исков о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании
реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ
судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.
Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о признании права собственности на самовольно возведенные строения без движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГсК РФ)
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на самовольно возведённые строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на 6 строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию
законченных строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 80-В09-23) Запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных работ.
Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного строительства) запрет на производство строительных работ, такие работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в соответствии с пунктами 2, 3 части 1 статьи 140 ГПК РФ такие
обеспечительные меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо трудовых договоров.
Например, определением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»). В силу пункта 1 статьи 18 названного Закона в решении должны
содержаться сведения, необходимые для государственной регистрации прав
на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее –
ЕГРП).
С учетом положений статьи 12 того же Закона, а также Правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации
от 18 февраля 1998 года № 219, в резолютивной части такого решения суда
должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении, площади, а
если объект находится в общей долевой собственности, – доле в праве в виде
правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного описания
объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и может повлечь необходимость разъяснения решения суда в
соответствии с требованиями статьи 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с
передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может
указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного 8
срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом конкретных
обстоятельств дела и только при наличии соответствующего ходатайства
истца.
Например, судом апелляционной инстанции было отменено решение
районного суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного объекта
капитального строительства. Установив, что спорный объект представляет
собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом, возведенный в отсутствие
утвержденной проектной документации и разрешения на строительство с
нарушением строительных норм и правил на земельном участке,
предоставленном для эксплуатации индивидуального жилого дома,
надлежащих мер к легализации которого Ш. не принимал, судебная коллегия
удовлетворила заявленные требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной постройки за
счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК
РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением
норм как материального, так и процессуального права.
Х.К.А. обратился с иском к Х.С.А., П.Д.И. о признании права
собственности на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме,
указывая, что между ним и ответчиками был заключён договор об
инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, в
соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчикам
денежные средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей
долевой собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном объёме,
однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и технический
паспорт на него изготовлен, ответчики свои обязательства по договору не
исполнили, от обязанностей по сдаче дома в эксплуатацию и передаче истцу
указанных в договоре помещений, а также документов, необходимых для
государственной регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Х.К.А., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав, что оно 9
не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом
интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по другому
гражданскому делу и вступившее в законную силу определение судебной
коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого следовало, что
спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном земельном участке с
разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина. Решение
об изменении целевого назначения земельного участка и разрешённого вида
его использования органом местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведённом строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли положения
статьи 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого обстоятельства не
установили целевое назначение земельного участка и вид его разрешённого
использования.
Использование муниципального земельного участка не в соответствии
с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает
права и законные интересы органа местного самоуправления, что в
соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для
принятия судом признания иска застройщиком. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
№ 18-КГ13-100)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).
Как указано в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225
и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может
быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности
другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.10
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно
возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует
такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как,
осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать
отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда
как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является
основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу
приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о
признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на
протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной
постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного
хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего
жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и
нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По
неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею
хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей
своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении
исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений статьи 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка,
не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во
внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в
эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в
удовлетворении иска.11
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при
наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда Российской Федерации были отменены решение районного суда и
определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда по
делу по иску В. и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью о
признании незаконным и об отмене постановления о выделении земельного
участка, признании незаконным разрешения на строительство, демонтаже
объекта, восстановлении зеленых насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство блочной
автозаправочной станции и разрешение на строительство, возлагая
обязанность на общество с ограниченной ответственностью освободить
земельный участок от размещенного объекта АЗС путем сноса за счет
собственных средств, восстановить зеленые насаждения, газон на месте
расположения объекта и на месте устройства выезда и въезда автотранспорта
на территорию АЗС, суды первой и апелляционной инстанций пришли к
выводу, что при принятии решения о предоставлении земельного участка под
строительство и выдаче разрешения на строительство были допущены
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил,
экологических и иных обязательных нормативов, что влечет признание
строения самовольно возведенным с последствиями, указанными в статье 222
ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации с указанными выводами судов не согласилась, указав,
что по смыслу статьи 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть
применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной
постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным
действием, доказательством совершения которого служит установление хотя
бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением пункта 3 статьи 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных
земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.12
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение статьи 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной АЗС
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил,
не указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истцов,
создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан; не был разрешен
вопрос о необходимости назначения по делу экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам отметила, что сами
по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при
предоставлении земельного участка для строительства и при возведении
постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и
правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку
постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица
осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений и
направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации № 39-В11-8)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками,
следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в
редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9
Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в
действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения
части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения
строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов,
которые были построены, реконструированы или изменены до введения в
действие ГсК РФ).13
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по иску У.
к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании ответчика
осуществить снос самовольной постройки за свой счет. Президиумом
областного суда, в частности, было указано, что несоответствие
местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 в части
соблюдения расстояния до границы соседнего приквартирного участка, а
также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний между строениями не могло
служить основанием для сноса спорных построек как самовольных,
поскольку на время их возведения названные нормативные акты не были
приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о
признании права собственности на самовольную постройку является
установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в
частности права смежных землепользователей, правила застройки,
установленные в муниципальном образовании и т.д.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были
удовлетворены исковые требования Г. к администрации муниципального
образования о признании права собственности на нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для строительства
объекта – магазина площадью не более 150 кв.м, Г. было самовольно
возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой общей площадью 1331,2
кв.м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело на
новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что
одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи
222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение
самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила
застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого либо суждения по вопросу, касающемуся
нарушений прав и законных интересов других лиц, в частности правил
застройки, установленных в муниципальном образовании, при самовольном
возведении истцом объекта капитального строительства – нежилого здания с
измененными параметрами (1331,2 кв.м вместо 150 кв.м), не высказали, и 14
вывод суда по данному вопросу в вынесенных по делу судебных
постановлениях отсутствовал. (Определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 18-В11-25)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности
и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность нарушений
градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами
на основании совокупности доказательств применительно к особенностям
конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм
и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки
требования санитарного, пожарного, экологического законодательства,
законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости
от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-
технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в пункте 13 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года №
11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами)
вопросов правового характера, разрешение которых относится к
компетенции суда, вопросы существенности допущенных при возведении
самовольной постройки градостроительных норм и правил не могут
ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь
уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека,
повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность
избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение ко
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
