САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. № 33-82/16
Судья: Котова О.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего
Цыганковой В.А.
судей
с участием прокурора
Осининой Н.А., Луковицкой Т.А.
М.О.
при секретаре
В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2016 года апелляционную жалобу С.В., В.Е. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» к С.В., В.Е. о выселении, по встречному иску С.В., В.Е. к ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности, взыскании неустойки.
Заслушав доклад судьи Цыганковой В.А., объяснения С.В., В.Е., их представителя Л.Е., представителя Д.С., представителя ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» - Б.Д. , судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» обратилось в суд с иском, в котором указало, что общество с 2009 года является собственником <адрес>, ответчики В.Е. и С.В. занимают квартиру без каких-либо законных оснований, освободить жилье в добровольном порядке отказываются, в связи с чем, просит выселить ответчиков из квартиры.
В.Е. и С.В. предъявили в суд иск, в котором указали, что <дата> заключили с ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», действовавшим от имени и по поручению ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», предварительный договор купли-продажи <адрес>. Считают, что заключенный предварительный договор является притворной сделкой, так как прикрывает собой договор долевого участия в строительстве, в связи с чем в соответствии с частью 2 ст. 170 ГК РФ просят признать заключенный договор притворным, прикрывающим договор долевого участия в строительстве. Поскольку они произвели оплату по договору, то просят признать за ними право собственности на квартиру. Кроме того, просят взыскать с ответчика в соответствии с положениями Закона «О защите прав потребителей» неустойку за просрочку передачи им квартиры за период с <дата> в размере <...> руб.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> иск, предъявленный ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», удовлетворен: В.Е. и С.В. выселены из <адрес> корпус 1 по <адрес>, в удовлетворении требований, заявленных В.Е. и С.В., отказано.
В апелляционной жалобе В.Е. и С.В. просят решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
Выслушав мнение явившихся лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановленного по делу решения.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателями общей стоимости квартиры заключить основной договор купли-продажи квартиры по строительному адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что общая стоимость квартиры на момент заключения сделки составляет 129 647у.е., исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже <...> руб.
Разделом 4 договора предусмотрено, что полная предоплата должна быть произведена покупателями в срок до <дата>. Сумма в размере <...> у.е. подлежит внесению за счет собственных средств, сумма в размере <...> руб., что эквивалентно <...> у.е. - за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Банк Санкт-Петербург».
Пунктом 4.5 договора стороны признали, что внесенные денежные средства являются предварительной оплатой по заключаемому в будущем договору и расходуются продавцом на уставные цели.
Пунктом 4.6 договора стороны определили, что с момента государственной регистрации права собственности покупателей на квартиру квартира подлежит передаче в залог ОАО «Банк Санкт-Петербург».
Пунктом 6.2 договора стороны предусмотрели, что в случае желания покупателей осуществить отделочные работы в квартире в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до оформления договора купли-продажи, стороны могут заключить договор-обязательство, регламентирующий проведение отделочных работ.
<дата> между В.Е., С.В. и ОАО «Банк «Санкт-Петербург» был заключен кредитный договор, по которому банк предоставил В.Е. и С.В. денежную сумму в размере <...> руб., В.Е. и С.В. обязались до <дата> возвратить эту сумму и уплатить проценты за пользование суммой займа.
<дата> между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» был заключен договор поручительства, по которому ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» обязалось отвечать перед ОАО «Банк «Санкт-Петербург» за исполнение В.Е., С.В. обязательств по кредитному договору от <дата> в части возврата суммы кредита – основного обязательства.
<дата> и <дата> между В.Е., С.В. и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» были подписаны дополнительные соглашения к предварительному договору, в соответствии с которыми стороны определили, что стоимость квартиры увеличилась на <...> руб., указанную сумму В.Е., С.В. обязались уплатить до <дата>, а также В.Е. и С.В. разрешено находится в квартире для выполнения в ней отделочных работ.
<дата> право собственности ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на спорную квартиру было зарегистрировано.
<дата> ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» предложило В.Е. и С.В. заключить основной договор (л.д. 156, 162-164).
В связи с неисполнением В.Е. и С.В. принятых на себя обязательств перед ОАО «Банк Санкт-Петербург» по погашению кредита, ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ», как поручитель, <дата> погасило задолженность В.Е. и С.В. перед ОАО «Банк Санкт-Петербург» по основному обязательству, уплатив банку сумму в размере <...> руб. В этот же день, <дата>, ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» направило В.Е. и С.В. уведомление о расторжении предварительного договора на основании п. 6.8, который предусматривает, что предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае исполнения продавцом за покупателей обязательств перед банком (л.д. 19).
Соглашаясь с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований В.Е. и С.В. о признании заключенного предварительного договора договором долевого участия в строительстве, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из изложенного следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению договора в будущем, что и предусмотрено сторонами в подписанном ими договоре.
В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор долевого участия в строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Пунктами 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В части 4 статьи 4 указанного выше закона отражено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из условий договора от <дата> не усматривается, что ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» является застройщиком объекта; в договоре не указано сведений, на каком основании обществу разрешено осуществлять строительство объекта. В договоре отсутствует обязательство общества построить указанный в договоре объект и передать его после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию В.Е. и С.В., договором закреплена только обязанность после получения обществом права собственности на квартиру оформить договор купли-продажи с В.Е. и С.В. Договором не предусмотрено финансирование В.Е. и С.В. объекта строительства и использование денежных средств, внесенных ими, для финансирования строительства жилого дома, а определена стоимость объекта при покупке с установлением сроков и порядка оплаты. Пунктом 1.1 договора стороны специально предусмотрели, что заключаемый между ними договор не является договором долевого участия в строительстве.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не предусмотрели государственную регистрацию заключенного договора, сами квалифицировали договор как предварительный, выразили волю на заключение в будущем договора купли-продажи, то не имеется оснований рассматривать оспариваемый договор, как договор о долевом участии, к заключенному договору надлежит применять положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает, что договор от 01.06.2007 года не содержит всех необходимых для квалификации его как договора о долевом участии в строительстве условий, предусмотренных частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.
Согласно п. п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 30 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателями общей стоимости квартиры. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Квартира передается для оформления в общую совместную собственность покупателей в момент подписания указанного договора купли-продажи.
<дата> право собственности ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на спорную квартиру было зарегистрировано. Пунктом 3.1.2 договора предусмотрена обязанность покупателей узнавать о регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности явиться к продавцу и заключить с ним договор купли-продажи. В период с <дата> по <дата> договор купли-продажи сторонами заключен не был. Предложение, направленное обществом В.Е. и С.В. <дата> заключить основной договор (л.д. 156, 162-164), было оставлено без ответа.
При таких обстоятельствах, имеются основания считать, что обязательства сторон по предварительному договору в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились.
Факт прекращения правоотношений, вытекающих их предварительного договора, подтверждается и письмом, направленным обществом <дата> В.Е. и С.В. о расторжении предварительного договора.
Таким образом, поскольку В.Е. и С.В. ни до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, ни после поступившего от общества предложения от <дата> заключить основной договор, не выразили желание на его заключение, то действия В.Е. и С.В. могут быть оценены, как уклонение покупателей от получения имущества, обязательства сторон должны быть признаны прекращенными.
При изложенных обстоятельствах, в связи с отсутствием оснований для признания оспариваемого договора договором долевого участия, не имеется оснований и для удовлетворения требований В.Е. и С.В. о признании за ними права собственности на квартиру, а также отсутствуют основания и для взыскания с ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» в пользу В.Е. и С.В. неустойки за просрочку передачи квартиры, обоснованную положения ФЗ «О защите прав потребителей».
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что предварительный договор не может быть признан притворной сделкой.
В соответствии с частью 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из смысла приведенной нормы следует, что по основаниям притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
Как указано выше, из представленных в материалы дела доказательств следует, что воля обеих сторон была направлена на заключение именно предварительного договора купли-продажи квартиры, а не договора долевого участия в строительстве.
Кроме того, суд апелляционной инстанции согласен и с выводом суда о пропуске В.Е. и С.В. срока для предъявления требований о признании предварительного договора от <дата> недействительным, так как иск о его оспаривании был предъявлен <дата> (л.д.69-71). Применение последствий недействительности предварительного договора в случае признания его таковым судом не создаст, не прекратит и не изменит гражданских прав между сторонами по отношению к спорному предмету договору, а также не повлечет восстановление нарушенных прав и законных интересов, так как обязательства сторон прекращены.
Суд первой инстанции, установив, что В.Е. и С.В. в настоящее время занимают спорную квартиру без каких-либо законных оснований, то, руководствуясь положениями ст. 304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» о выселении В.Е. и С.В. Возможность находиться в спорной квартире с целью проведения отделочных работ В.Е. и С.В. была предоставлена дополнительным соглашением от <дата> к предварительному договору, правоотношения по которому в настоящее время прекратились.
Доводы апелляционной жалобы В.Е. и С.В. о наличии оснований считать предварительный договор договором долевого участия, приводились в обоснование своих требований и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, доводы жалобы признает несостоятельными.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, основанными на верном толковании и применении норм материального и процессуального права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
