ВС уточнил порядок легализации самовольной постройкиКак указал Суд, для легализации лицом объектов самовольной постройки исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ нужны не только наличие у него прав на земельный участок, на котором они расположены, но и факт их возведения этим лицом
25 сентября 2023
Фотобанк Freepik/@freepik
По мнению одного эксперта, Верховный Суд разъяснил, что необходимо отличать правовую основу по искам о признании права собственности на самовольную постройку от исков об оспаривании права, зарегистрированного за другим лицом. Другой поддержал выводы Суда и отметил, что они конкретизируют правоприменение ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
14 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-7642 по делу № А41-8920/2021, в котором он, в частности, уточнил порядок легализации самовольной постройки по п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Приватизация земли и спор из права собственности
Ранее на базе птицесовхоза «Горки-2» был организован одноименный госплемптицезавод, получивший в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 0,2 га для сельскохозяйственного производства. В 1993 г. эта организация была реорганизована в АОЗТ «Племптицезавод “Горки-2”» путем приватизации госимущества, затем на его основе возникло ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”». В 1998 г. местные власти предоставили в собственность этого предприятия земли общей площадью свыше 2 га. Вступившим в законную силу решением суда по делу № А41-1824/2009 приватизация земель АО «Агрокомплекс “Горки-2”» была признана законной.
При этом в 1995 г. было создано ГУП «Оздоровительный комплекс “Жуковка”», которому на праве хозяйственного ведения было передано находящееся в федеральной собственности имущество: дачный фонд, жилой фонд, вспомогательные здания и сооружения. Спустя три года это ГУП получило в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок в районе д. Жуковка площадью свыше 104 га под дачное хозяйство. В 1997 г. было зарегистрировано ЗАО «Дивора», которое арендовало у оздоровительного комплекса недвижимость на пляже «Купалка» подмосковного поселка Ильинское – в том числе павильон для инвентаря, душевые, павильон-раздевалку. Договор аренды сроком на 25 лет предусматривал обязанность арендатора произвести за свой счет реконструкцию сооружений ГУП при обеспечении последним получения необходимой разрешительной документации. В 1998 г. стороны этого договора подписали акт приемки в эксплуатацию реконструированных объектов. Так, павильон для инвентаря превратился в зимний ресторан с пристройками, а пост с верандами и душевыми – в закрытое кафе с баром.
В 2004 г. было создано общество «Причал», которое приобрело у «Диворы» права и обязанности арендатора по договору аренды от 30 апреля 1997 г., приняв во владение зимний ресторан с пристройками, закрытое кафе с баром, павильон-раздевалку и два туалета. В том же году за «Агрокомплексом “Горки-2”» было зарегистрировано право собственности на земельный участок вблизи подмосковной деревни Жуковка, который ранее был составной частью земельного массива общей площадью 1952,28 га, право собственности на который возникло у этой организации в результате приватизации сельскохозяйственного предприятия. Тогда же было создано ООО «Бригантина», которое купило этот участок земли у «Агрокомплекса “Горки-2”» по договору купли-продажи от 3 сентября 2004 г.
На этом земельном участке помимо прочего находились постройки, расположенные на пляже «Купалка» поселка Ильинское, в том числе зимний ресторан и закрытое кафе, которые теперь были зарегистрированы на праве собственности за РФ и праве оперативного управления за ФГАУ «Оздоровительный комплекс “Рублево-Успенский”» Управления делами Президента РФ.
Вступившим в законную силу постановлением апелляции от 13 марта 2019 г. по делу № А41-33697/2018 было отказано в признании права собственности России в лице Управления делами Президента РФ на земельный участок, зарегистрированный за «Агрокомплексом “Горки-2”». Суды исходили из пропуска срока исковой давности, поскольку истец должен был знать о приватизации госплемптицезавода «Горки-2» в 1993 г., так как приватизация производилась Комитетом по управлению имуществом Московской области, наделенным правами территориального агентства Госкомимущества России – правопредшественника Росимущества.
Суды также отметили, что в результате проведенного в мае 2018 г. совместного осмотра обществом «Бригантина» и «Агрокомплексом “Горки-2”» спорного земельного участка было выявлено расположение на нем ресторанного комплекса, являющегося объектом федеральной собственности, который был передан в оперативное управление оздоровительному комплексу «Рублево-Успенский». Они посчитали, что Управлением делами Президента РФ не доказан факт владения спорным земельным участком, который не был сформирован под этими объектами недвижимости, при этом испрашиваемый земельный участок почти в 20 раз превышает площадь застройки. Суды добавили, что сам факт нахождения принадлежащих РФ объектов на спорном земельном участке не служит основанием для признания права собственности государства на него.
Признание построек самовольными
Далее «Бригантина» обратилась в суд с иском к Управлению делами Президента РФ и комплексу «Рублево-Успенский» о признании зимнего ресторана и закрытого кафе самовольными постройками. Истец просил суд признать за ним право собственности на спорные строения как самовольные и об указании в судебном решении о том, что этот факт служит основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении регистрации права собственности России и регистрации права оперативного управления оздоровительного комплекса на спорные объекты. Общество ссылалось на незаконность возведения спорных построек и произведенной госрегистрации прав ответчиком на них, связывая это помимо прочего с реконструкцией объектов на принадлежащем ему земельном участке без разрешительной документации.
В ходе судебного разбирательства комплекс «Рублево-Успенский» утверждал, что ввиду отсутствия точного описания границ при передаче земель в ходе приватизации и отсутствия межевания земли факт нахождения спорных объектов ответчиков, изначально существовавших до реконструкции и до приватизации земли на части участка, переданного ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”» в ходе приватизации, а затем отчужденного им истцу, не был известен и был установлен лишь в результате осмотра и разрешения земельного спора. По мнению этой организации, для производства реконструкции до ГрК РФ 2004 г. не требовалось разрешений по установленной им форме и процедуре, а после этой даты реконструкцию мог произвести арендатор объектов, аффилированный по учредителям с истцом.
Суд удовлетворил иск, а апелляция поддержала его решение. Далее окружной суд отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просил признать самовольными постройками спорные строения, признать за ним право собственности на них и указать в судебном решении о том, что это служит основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении регистрации права собственности РФ и регистрации права оперативного управления на них.
При новом рассмотрении дела суды встали на сторону «Бригантины». Они согласились, что земельный участок, на котором размещены спорные объекты недвижимости, принадлежит на праве собственности истцу и что в материалах дела отсутствуют разрешительная документация на возведение (реконструкцию) спорных объектов, а также доказательства, подтверждающие получение согласия собственника земли на нее; возведенные объекты как самовольные не нарушают требований строительных норм и правил и не угрожают безопасности других лиц. Со ссылкой на экспертное заключение суды отметили, что первоначально объекты были реконструированы не ранее 1997 г. и в результате такой реконструкции появились зимний ресторан и закрытое кафе, а в последующем реконструировались еще раз после 2014 г.
Суды добавили, что поскольку истец является собственником земельного участка, на котором расположены спорные строения, то предъявленные к ответчикам требования носят негаторный характер, так как они направлены на защиту и восстановление именно прав собственника земельного участка, поэтому заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу ст. 208 ГК РФ.
Верховный Суд пришел к иному выводу
В кассационных жалобах в Верховный Суд Управление делами Президента РФ и оздоровительный комплекс «Рублево-Успенский» сослались на нарушение судами норм материального и процессуального права. Изучив дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что стороны оказались в ситуации, когда истец, покупая земельный участок, не мог не знать о нахождении на нем спорных построек, а также о сдаче оздоровительным комплексом в аренду этих объектов обществу «Причал». В то же время оздоровительный комплекс не знал до разрешения земельного спора, что в ходе приватизации земель АО «Агрокомплекс “Горки-2”» по причине отсутствия точного описания границ и отсутствия межевания земельных участков в 1993 г. спорные объекты оказались на участке, принадлежащем ЗАО «Агрокомплекс “Горки-2”», у которого он был приобретен обществом «Бригантина». При этом в акте о приемке в эксплуатацию от 20 ноября 1998 г. и в акте рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию от 2002 г. указано, что павильон для инвентаря реконструирован под зимний ресторан с пристройками, а пост с верандами и душевыми – под закрытое кафе с баром.
Ответчики указывали, что согласно сведениям из ЕГРЮЛ общества «Дивора», «Причал» и «Бригантина» имеют одних и тех же лиц в составе учредителей. «Таким образом, истец знал, что право владения и распоряжения спорными объектами на части земельного участка, принадлежащего обществу “Бригантина” по договору купли-продажи от 3 сентября 2004 г., осуществляет оздоровительный комплекс, сдавая их в аренду, а с 25 января 2008 г., когда было зарегистрировано право собственности РФ в ЕГРН и оперативного управления с 4 мая 2012 г., мог знать об оформлении титула на них со стороны ответчиков», – заметил ВС.
Верховный Суд также напомнил, что лицо, считающее себя собственником находящейся в его владении недвижимости, право на которую зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права удовлетворяется при представлении истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При наличии зарегистрированного права собственности ответчиков признание права на те же объекты за истцом возможно лишь как способ оспаривания зарегистрированных прав других лиц. Условиями удовлетворения такого требования являются наличие у истца уже возникшего права собственности на соответствующие объекты недвижимости до разрешения спора и владение ими. Судебное решение по такому спору о праве служит лишь актом констатации наличия законно возникшего у истца права собственности на те же объекты против таких же прав ответчиков, которые зарегистрированы за ними.
Как пояснил ВС, возникновение права собственности по п. 3 ст. 222 ГК РФ является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее чем вступит в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию не возникшего до этого момента права собственности истца на этот объект. В этом деле истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки обществом «Бригантина» земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них. Соответственно, удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по п. 3 ст. 222 ГК РФ, так как у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.
В свою очередь, основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права собственности ответчика на самовольную постройку является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ общим последствием признания постройки самовольной является ее снос (приведение в соответствие с нормами и правилами), и лишь в исключительном случае возможна ее легализация для введения в гражданский оборот при наличии ряда оснований. «Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей», – пояснил ВС.
Он напомнил, что одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки. Истец в этом деле указывал, что он не создавал спорные постройки на участке, а по материалам дела суды установили на момент приобретения этим лицом земельного участка наличие на нем спорных объектов, права на которые впоследствии были зарегистрированы в ЕГРН за ответчиками, что свидетельствует о необходимости урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Верховный Суд добавил, что установленные судами обстоятельства, когда в силу отсутствия надлежащего межевания границы земельного участка не были определены, ответчики имеют зарегистрированное право на объекты при утрате возможности истребования участка земли под ними, а истец утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка при отсутствии условий оспаривания зарегистрированных прав ответчиков на спорные постройки путем признания права, свидетельствовали о необходимости урегулирования отношений между сторонами иными законными способами защиты для приведения их в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости на ней (в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в ст. 272 ГК РФ). В связи с этим он отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска «Бригантины».
Эксперты оценили подход ВС
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова назвала интересными выводы Верховного Суда, который указал, что необходимо отличать различную правовую основу по искам о признании права собственности на самовольную постройку от исков об оспаривании права, зарегистрированного за другим лицом. «В рассматриваемом случае нижестоящие суды не учли, что спорные постройки не являются самовольными, поскольку имеет место наличие зарегистрированных прав ответчиков на данные объекты, в связи с чем истец вправе оспаривать права иных лиц на постройки, признавая право за собой, а не путем узаконивания построек как самовольных. В этом деле возникла ситуация, когда на земельном участке, принадлежащем одному лицу, находятся постройки (объекты недвижимого имущества), принадлежащие другому лицу, при этом установлен факт того, что спорные постройки были возведены не собственником земельного участка, заявляющим требования о признании за ним права собственности на эту недвижимость», – отметила она.
Эксперт задалась вопросом, как должна решаться возникшая непростая ситуация, когда собственник недвижимости, имея зарегистрированное право на свои объекты, утратил возможность истребовать земельный участок под ними, а собственник земельного участка утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка и у него отсутствуют основания для оспаривания зарегистрированных прав на спорные постройки путем признания права? «ВС дает решение этой ситуации, указывая на необходимость урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения правил п. 3 ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, путем урегулирования иным законным способом защиты – для приведения собственников земли и построек в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и находящейся на нем недвижимости, в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в ст. 272 ГК РФ. Стороны либо договорятся и урегулируют возникшие правоотношения, либо при отсутствии соглашения решат вопрос в судебном порядке, при этом собственник земли вправе требовать сноса строений и приведения участка в первоначальное положение. Когда снос законом запрещен либо строения не подлежат сносу ввиду превышения стоимости строения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд вправе признать право собственника недвижимости на приобретение земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо установить условия пользования земельным участком этим лицом на новый срок», – отметила Светлана Немчинова.
Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев пояснил, что способ признания права собственности на основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ является исключительным способом признания права собственности на строение. При этом одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такого объекта. «Истец в этом деле постройку не возводил, что им не отрицалось. В связи с этим ВС РФ сделал вывод, что урегулирование спора должно быть осуществлено без применения вышеуказанной нормы, т.е. фактически указал, что для легализации лицом самовольной постройки необходимы не только наличие у него прав на земельный участок, на котором она расположена, но и факт возведения такой постройки этим же субъектом. ВС вынес справедливое решение, в котором пресек попытку истца обойти тот способ защиты, к которому он должен был прибегнуть, но не мог в силу отсутствия для этого оснований. Учитывая аффилированность истца с лицами, ранее арендовавшими спорные объекты недвижимости, спорная ситуация была создана искусственно с целью завладения спорными объектами недвижимости. Это определение ВС конкретизирует правоприменение ч. 3 ст. 222 ГК РФ», – считает эксперт.
Зинаида Павлова
