|
21.07.2016 15:13:16
Оглавление:
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев +7 (921) 320-0433 |
|
|
|
|
|
21.07.2016 15:16:38
Судебная практика по делам, связанным со строительством
20 июля 2016 / Источник: Петербургский правовой портал Суды выясняли на основании чего может быть отказано во вводе объекта в эксплуатации, какие права дает аренда земельного участка и что должен обеспечить инвестор, привлекший дольщика в строительство многоквартирного дома. В обзоре судебной практики - споры в строительстве. 1. Непредоставление документов является основанием для отказа ввода объекта недвижимости в эксплуатацию Администрация муниципального образования может отказать в выдаче разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, если застройщик не сможет предоставить документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства нормативным требованиям и проектной документации. Такие документы должны быть подписаны представителем организации, осуществляющей государственный строительный надзор. И их отсутствие нарушает нормы статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и влечет отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. К таким выводам пришел Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Суть спора Администрация муниципального образования выдала коммерческой организации разрешение на строительство, в соответствии с которым организации была разрешена реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводске. Позднее администрацией была произведена перерегистрация разрешения в связи с корректировкой, согласно которому разрешена реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводскеи увеличена площадь квартир и этажность. Данное разрешение на строительство несколько раз продлевалось, после чего было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении 1-й очереди строительства указанного выше многоквартирного дома. В связи с принятым решением об изменении параметров строительства и увеличении этажности жилого дома, организация получила заключение негосударственной экспертизы проектной документации, составленное экспертной организацией. После чего администрация выдала новое разрешение на строительство 4-этажного жилого дома. Организация-застройщик уведомила Инспекцию регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия о выдаче измененного разрешения на строительство и предоставило пакет документов, предусмотренный частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, а также уведомление о начале реконструкции в соответствии с выданным разрешением на строительство. На основании этих документов инспекция провела проверку объекта строительства и установила, что работы на объекте идут по плану. Однако извещение о начале реконструкции представлено с нарушением срока, установленного частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, а именно, не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Поэтому инспекцией принято решение об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации с указанием того, что осуществление государственного строительного надзора невозможно в связи с фактическим окончанием основных работ по строительству. Этот отказ организация-застройщик оспорила в судебном порядке. Суд удовлетворил заявление организации частично, признано незаконным, как не соответствующее Градостроительному кодексу РФ, решение Инспекции об отказе в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Кроме того, на Министерство строительства возложена обязанность осуществить государственный строительный надзор объекта многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводске" 2-я очередь. В ходе исполнения суда Министерство строительства выдало заключение, в котором указало, что на объекте капитального строительства проводимые работы соответствуют проектной документации, а также строительным нормам и правилам. После завершения строительных работ, организация обратилась в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представив соответствующие документы. Однако, Администрация отказала застройщику в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимости многоквартирный жилой дом. Основанием для отказа стало то, что застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, поименованных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, чиновники указали, что выданное Министерством строительства заключение не является документом, указанным в пункте 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, так как подтверждает соответствие установленным требованиям только части строительных работ, выполненных на объекте, а не объекта в целом. Полагая, что отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, застройщик обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о его отмене. Решение суда Суд первой инстанции отказал организации в удовлетворении заявленных требований. Судьи исходили из того, что отказ Администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являлся правомерным, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 30.06.2015 N 13АП-10717/2015 по делу N А26-7717/2014 согласился с выводами коллег и оставил решение суда первой инстанции без изменения. Судьи отметили, что в силу статьи 55 Градостроительного кодекса РФ уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 названной статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При этом, основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются отсутствие необходимых документов, несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 утверждено положение об осуществлении государственного строительного надзора в РФ. Этим документом определено, что государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным на это органом в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, после получения извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. При этом, орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче заключения о соответствии, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение правил и порядка, установленных Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54. 2. Контракт на строительство жилого дома действует до полного исполнения сторонами своих обязательств Неустойку по муниципальному контракту на строительство жилого дома можно взыскать с противоположной стороны только за период действия такого контракта. Если контракт был расторгнут по соглашению сторон, то с момента его расторжения контракта начисление пени является необоснованным. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа. Суть спора Коммерческая организация обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному казенному учреждению "Отдел городского хозяйства" о взыскании договорной неустойки по контракту на строительство жилого дома за несвоевременную оплату выполненных работ. Данный муниципальный контракт был заключен между сторонами по результатам аукциона. В исполнение контракта организация-подрядчик обязалась выполнить строительство жилого дома. Заказчик обязался ежемесячно оплачивать выполненные работы на основании актов приемки работ формы КС-2 и справок о стоимости работ, которые рассматриваются и оформляются заказчиком в течение 3 рабочих дней со дня их получения от подрядчика. Окончательный расчет осуществляется в течение 15 дней после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны согласовали, что за невыполнение обязательств по оплате выполненных работ Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку в размере 1/300 действующей на момент уплаты неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ от не перечисленной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства. Спустя три года муниципальный контракт был расторгнут по соглашению сторон. Однако после направления заказчику всех документов о выполненных работах, он все равно не оплатил работу подрядчика. Тогда организация обратилась в суд. Решение суда После назначения строительно-технической экспертизы, суды двух инстанций частично удовлетворили требования организации о взыскании оплаты за выполненные по муниципальному контракту строительные работы и отказали во взыскании пени с момента расторжения спорного контракта, указав, что они начислены необоснованно. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 12.08.2015 N Ф07-5408/2015 по делу N А42-6270/2014 подтвердил правильность выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций. Судьи отметили, что в силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 3 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. В частности, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и тому подобное. Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора. 3. Несоответствие построенного объекта проекту может привести к отмене его ввода в эксплуатацию Если строительный объект не соответствует проекту по критерию строительного объема, это должно быть установлено путем проведения дополнительных исследований и выявления строительных дефектов, которые не могли быть выявлены непосредственно по окончании строительства. В противном случае, суд признает приказ об отмене заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов незаконным. Как это сделал Тринадцатый арбитражный апелляционный суд. Суть спора Коммерческая организация на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, использовала земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей. Данный земельный участок организация получила на основании Акта приема-передачи. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, учитывая, в том числе, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на спорный объект, выдала организации разрешение на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, с указанными технико-экономическими показателями. После чего организация получила заключение Управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, которым были подтверждены заявленные показатели. Это заключение было выдано организации после проведения обследований спорного объекта экспертной службой государственного строительного надзора. В отчете, в частности, сделаны выводы о том, что в ходе визуального и инструментального обследования технического состояния несущих конструкций спорного объекта установлено, что объемно-планировочные и пространственные решения соответствуют требованиям проектной документации, а основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния". После получения организацией такого заключения было установлено, что измеренные величины периода основного тона собственных колебаний в узлах 4 и 6 превышают требования ГОСТ Р54859-2011 по причине дополнительной динамической нагрузки от автодороги. При этом, основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния". Через год после выдачи положительного заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации оно было отменено в связи с несоответствием построенного объекта капитального строительства - крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, в части отклонения строительного объема построенного здания требованиям, установленным выданным изначально разрешением на строительство. Организация сочла вынесенный приказ незаконным и нарушающим ее права в сфере предпринимательской деятельности, поэтому обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его незаконным и отмене. Решение суда Суд первой инстанции, отказал истцу в удовлетворении заявленного требования. Однако Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 07.08.2015 N 13АП-20358/2014 по делу N А56-35169/2014 с выводами коллег не согласился и отменил решение суда первой инстанции. Судьи сочли, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации установлен Положением об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54. В спорной ситуации по окончании строительства служба надзора по результатам проверки в отношении спорного объекта составила акт итоговой проверки, в котором указала, что строительство объекта капитального строительства выполнено в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Несоответствие построенного объекта капитального строительства выданному разрешению на строительство в части отклонения строительного объема было обнаружено только через год после проверки. При этом, это отклонение было установлено и зафиксировано еще при выдаче первоначального положительного заключения. Следовательно, на тот момент надзорная служба это обстоятельство достаточно существенными и каким-либо образом влияющими на прочность и безопасность спорного объекта. Арбитры считают, что в порядке самоконтроля в рассматриваемом случае выданное годом ранее положительное заключение могло быть отменено только в случае выявления нарушений, допущенных при строительстве, которые не могли по каким-либо причинам быть выявлены непосредственно по окончании строительства и решения вопроса о выдаче положительного заключения. Однако, единственным основанием для отмены ранее выданного заключения явилось несоответствие построенного объекта по критерию строительного объема, указанному в Разрешении на строительство. При этом, никаких дополнительных проверок и исследований на предмет соответствия объекта проекту и строительным правилам и нормам службой более не осуществлялось, а значит, расхождение в строительном объеме построенного объекта не могло являться основанием для отмены выданного ранее положительного заключения. 4. Разрешение на строительство нельзя отозвать по причине прекращения аренды земельного участка Если приказ об отзыве разрешения на строительства был издан в период действия договора на аренду земельного участка, а в нем значится причина "прекращение аренды", он является незаконным и должен быть отменен. так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа. Суть спора Организация по результатам проведенного открытого аукциона заключила с КУГИ (арендодателем) договор аренды земельного участка площадью для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и проектной документации. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство организации предоставлялось право построить на земельном участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений. Организация разработала проектную документацию на объект капитального строительства - объект розничной торговли в границах указанного земельного участка. На осуществление строительных работ было получено разрешение на строительство, в установленном порядке. После этого организация приступила к подготовке земельного участка для проведения строительно-монтажных работ. В рамках указанной подготовки были проведены работы по очистке земельного участка. Однако Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга издала приказ о прекращении действия выданного ранее разрешения на строительство по причине прекращения аренды земли. Организация сочла данный приказ незаконным и оспорила его в судебном порядке. Решение суда Суды двух инстанций удовлетворили исковые требования организации и отменили приказ об отзыве разрешения на строительство. Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-3327/2015 по делу N А56-76318/2013 счел такое решение обоснованным и оставил его в силе. Арбитры отметили, что в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в строго определенных случаях. В частности, если произошло принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также при отказе от права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки. Однако, договор аренды на спорный участок действовал на момент принятия службой приказа, поскольку уведомление КУГИ об отказе от договора аренды земельного участка было признано недействительным в судебном порядке. Таким образом, суды правомерно и обоснованно удовлетворили требования организации, признав недействительным приказ и возложив на надзорную службу обязанность продлить срок действия выданного ранее разрешения на строительство. 5. Право собственности дольщика зависит от исполнения обязанностей инвестором Если инвестор, привлекший дольщиков к участию в строительстве многоквартирного дома, полностью исполнил свои обязательства по договору финансирования строительства многоквартирного жилого дома, то он может уступить права на квартиру по своему усмотрению. При этом, если для строительства не привлекались бюджетные средства, квартиры не могут быть признаны федеральной собственностью. Так решил Санкт-Петербургский городской суд. Суть спора Производственное предприятие выступило застройщиком при строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. В строительстве принимала участие коммерческая организация, выступая в роли инвестора. При этом, застройщик осуществлял строительство жилого дома на основании решения Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга, за счет нецентрализованных источников финансирования. В соответствии с условиями договора после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию право собственности на часть объекта с расположенными в ней встроенными нежилыми помещениями, а также на общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания указанных нежилых помещений возникает у Российской Федерации, осуществившей финансирование строительства указанной части объекта в соответствии с соглашением между Министерством социальной защиты населения РФ и застройщиком. По договору между застройщиком и инвестором, последний имеет право переуступить свое право требования к застройщику в отношении квартир, определенных для него по договору, как на все квартиры вместе, так и на каждую в отдельности, включая привлечение третьих лиц к долевому участию в строительстве и заключение договоров цессии. В соответствии с этими условиями инвестиционного договора между организацией-инвестором и гражданином был заключен договор на участие в долевом строительстве одной из квартир в строящемся доме. После исполнения гражданином принятых на себя обязательств по оплате участия в долевом строительстве данная квартира переходит в собственность дольщика. Стоимость квартиры была определена сторонами в договоре и дольщик внес ее инвестору в полном объеме. Кроме того, стороны подписали дополнительное соглашение к договору с целью разрешить дольщику проведение отделочных работ в его квартире, и дополнительное соглашение о принятии застройщиком всех обязательств к договору в случае ликвидации инвестора. Стоимость квартиры была оплачена дольщиком в полном объеме в определенные договором сроки, что подтверждается квитанциями и справками. В связи с исполнением дольщиком своих обязательств по финансированию объекта долевого строительства, между ним и инвестором был подписан акт приема-передачи спорной квартиры. Кроме этого, инвестор во исполнение принятых на себя обязательств по инвестиционному договору внес застройщику необходимую денежную сумму на финансирование строительства. Между ним и застройщиком были подписаны акты сверок взаиморасчетов. При этом, все денежные средства, перечисленные во исполнение условий инвестиционного договора на расчетный счет застройщика или на счета указанных им третьих лиц, были перечислены с расчетного счета инвестора, что подтверждается выпиской банка. Однако застройщик отказался выдать дольщику необходимые документы, для регистрации права собственности на квартиру, по окончанию строительства, мотивируя это тем, что между ним и инвестором существуют разногласия и что инвестор не исполнил своих обязательств по финансированию строительства. Дольщик не согласился с таким решением и обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на квартиру, и обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Однако ТУ Росимущества подало встречный иск о признании квартиры имуществом в федеральной собственности. Решение суда Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования и признал право собственности на квартиру за дольщиком. К аналогичному решению пришел и апелляционный суд. Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 09.06.2015 N 33-6385/2015 отметил, что инвестор, который привлек дольщика исполнил свои обязательства по договору финансирования в полном объеме. Судьи пояснили, что в соответствии с положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который действовал на момент заключения договора, после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг он приобретает право на долю в объекте инвестиционной деятельности. Кроме того, по нормам статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В спорной ситуации для подтверждения факта исполнения обязательств инвестора и дольщика была назначена аудиторская проверка, по результатам которой было установлено, что несмотря на задержку последнего платежа, существенных нарушений инвестором условий инвестиционного договора не выявлено. Кроме того, отсутствуют данные о финансировании строительства спорного объекта из бюджета. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами сделки надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. А по нормам статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поэтому суды пришли к выводу, что право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано за дольщиком в установленном порядке. Источник: http://ppt.ru/news/136709
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев +7 (921) 320-0433 |
||||
|
|
|
|||
|
|
|
