Случай из практики: двойная продажа на «вторичке»Сейчас у многих потребителей может сложиться впечатление, что агентства недвижимости уже хорошо знают свою работу, умеют организовывать сделки. Следовательно, можно обезопасить себя на все сто процентов. Но при всем профессионализме риэлторов сделка иногда может быть сорвана.
В Петербурге был случай, когда стороны осуществляли сделку через довольно крупное агентство, носящее узнаваемый бренд. Тем не менее исход сделки был печальным. Причем в той или иной мере пострадали все участники.
Деньги вперед
Итак, некий гражданин – из соображений этики назовем его выдуманным именем Злодеев – решил продать квартиру. Вскоре нашелся покупатель, с которым был заключен предварительный договор.
Покупатель, гражданка Чеснокова, жила в Новороссийске, но намерена была перебраться в Северную столицу. Ее сопровождало то самое брендовое агентство. Был заключен нотариальный предварительный договор купли-продажи и получен задаток в тысячу долларов. При этом стоимость квартиры составила $82 тыс. (2005 год, однокомнатная).
Однако рекламу не сняли. И вскоре к продавцу обратился еще один покупатель, который готов был заплатить уже $85 тысяч.
Арифметика несложная. Если даже вернуть первому покупателю задаток в двойном размере, то продавец все равно остается в выигрыше. Поэтому продавец сразу заключил договор купли-продажи со вторым покупателем – гражданкой Быстровой.
Необходимо отметить, что Злодеев являлся собственником квартиры менее трех лет. И поэтому его мучил вопрос, как показать сумму сделки, учитывая, что он должен будет заплатить подоходный налог. «Добрый» нотариус дал совет написать условие о том, что расчет по сделке будет произведен в течение десяти лет после регистрации договора. Задумка хитрая, ведь тогда налог платить не нужно. «Вы же ничем не рискуете, – говорил нотариус. – Ваши деньги лежат в банковской ячейке, и вы получите к ней самостоятельный доступ после регистрации договора». Действительно, чаще всего у нас так и делают. Но возник один нюанс.
Продавец умолял покупателя выдать ему на руки $50 тысяч из всей суммы до регистрации права собственности. А взамен он предлагал передать квартиру, то есть дать возможность заселиться в течение 3-х дней. Гражданка Быстрова на это согласилась. Таким образом, у нее был не только нотариальный договор купли-продажи, но и нотариальная расписка о том, что продавец получил до регистрации пятьдесят из восьмидесяти пяти тысяч.
Продавец действительно передал ей квартиру, и она туда заселилась со своим несовершеннолетним ребенком. (С мужем она ранее развелась, никаких родственников, кроме «бывшего», у нее в Петербурге нет.)
Сюрприз
Каково же было удивление Быстровой, когда регистрация права собственности не была произведена по причине того, что продавец попросил Федеральную регистрационную службу (ФРС) приостановить регистрацию. Но то было еще полбеды. Ведь здесь выходит на сцену наш третий персонаж – гражданка Чеснокова из Новороссийска. Выяснилось, что она наложила на квартиру арест. Сделала она это потому, что продавец Злодеев в тот день, когда подписал договор купли-продажи, дал в Новороссийск телеграмму. Он сообщил, что его документы для подписания договора готовы и Чесноковой можно приезжать в Петербург совершать сделку.
Напомним, что гражданка Чеснокова улучшала свои жилищные условия через агентство недвижимости. Риэлторы взяли выписку из ЕГРП, чтобы проверить отсутствие прав на приобретаемую квартиру. Из выписки они узнали, что уже поступили на регистрацию документы по купле-продаже этой квартиры. И, естественно, специалисты агентства поняли, что продавец «вешает им на уши лапшу». Поэтому с помощью риэлторов Чеснокова обращается в суд с иском о понуждении хитроумного Злодеева заключить договор купли-продажи именно с ней, ведь у нее на руках есть предварительный договор. В рамках этого иска суд и наложил арест.
В итоге Быстрова, уже въехавшая в квартиру, не может получить регистрацию права собственности, а Чеснокова, не въехавшая никуда, но еще недавно уверенная, что приобрела жилье, не получает ничего вообще. Впрочем, Злодеев вернул ей задаток в двойном размере, что было нетрудно, ведь все равно он оставался «в плюсе».
По сути, он совершил двойную продажу. Такое нередко бывает на первичном рынке, когда застройщик обещает продать квартиру одному, его подрядчик другому и так далее. Но как показывает данный случай, подобное возможно и на «вторичке».
Со стороны продавца – поступок низкий. Ведь и женщина из далекого южного года, и несчастная мать-одиночка, уже каждая рассматривали квартиру как свою.
Болячка на болячке
Пока «суд да дело» (судились около года), второй покупатель, Быстрова, подала свой иск – о признании себя собственником. А шел уже 2006 год, когда цены на недвижимость росли, как грибы после дождя.
Причем Злодеев не просто так просил дать ему $50 тысяч наличными сразу на руки. Он планировал быстро приобрести другую квартиру. Но пока шли все эти тяжбы, цены взлетели. Злодеев стал предъявлять требования Быстровой, которая готова была отдать $85 тысяч, а $50 тысяч из них дала вперед. По его мнению, она должна была доплатить не $35 тысяч, которые находились в ячейке банка, а больше.
Быстрова, разумеется, посчитала, что она не должна платить больше только потому, что продавец Злодеев вел двойную игру.
Началась новая судебная тяжба. Злодеев всячески затягивал ее. То он подает встречный иск о расторжении договора купли-продажи и выселении Быстровой. То у него ломалась рука, то нога, то еще по какому-то поводу лежал в больнице. Менял представителей. За все время он сменил их семь, потому столько же раз заседания переносились, не считая переносов по причине его болезней и/или симуляций.
Быстрова бросилась искать защиту. Специалисты «Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости» (КЦДС) обнаружили в условиях договора на банковскую ячейку возможность Быстровой забрать те оставшиеся $35 тысяч. Она их забрала. Но опрометчиво решила хранить их «по-старинке», в подушке или матраце.
Бармалей вовращается
Однако вскоре Злодеев вызывает МЧС и взламывает замки в то время, когда несложившаяся собственница находилась на работе.
Надо заметить, что сотрудников МЧС совершенно не волновало то, что квартира под арестом. Им показали свидетельство права собственности, значит, можно ломать замки.
Впрочем, даже если бы командир вызванного отряда «чрезвычайки» что-либо заподозрил и не стал бы осуществлять взлом, то в Петербурге есть частные фирмы, специалисты которых даже сложные сейфы вскрывают за несколько минут, не то что дверные замочки. Так что возможностей отгородиться от Злодеева техническими средствами у Быстровой не было – право собственности сильнее.
Таким образом, собственник Злодеев завладел и квартирой (хотя де-юре она и так его) и всем имуществом Быстровой.
Был жаркий день июля. Она ушла на работу в легкой блузке и короткой юбке. А вечером попасть в дом уже не смогла – ключи к замкам не подошли.
В конце-концов Быстрова через суд добилась признания своего права собственности (но это было уже в 2008 году), и Злодееву пришлось расстаться с квартирой, а также сняться с регистрационного учета. Но когда она, при поддержке судебных приставов, получала квартиру, то обнаружила, что из квартиры исчезли дорогостоящие вещи и деньги.
Как говорил вор-рецидивист Жорж Милославский: «Граждане, храните деньги в сберегательной кассе, если они у вас, конечно, есть». Это были те самые $35 тысяч.
В итоге Чеснокова получила назад задаток в двойном размере, но все-таки осталась без квартиры. А Быстрова хоть и отстояла свое право на жилье, но утратила имущество и деньги. А моральные издержки вовсе не поддаются расчету.
Хитрец-продавец
В этой истории два положительных героя, вернее, героини и один злодей. А именно: продавец.
С целью ухода от уплаты НДФЛ (13% от полученных средств) он убедил покупателя подписать договор о выплате денег в течение 10 лет. Он предполагал, что спустя 10 лет про него налоговые органы забудут.
Второй неприличный поступок Злодеева: он взял на себя обязательства, которые не был готов, или не желал, выполнять. Если гражданин заключает предварительный договор на продажу квартиры, а потом продает ее другому лицу – это не что иное, как мошенничество.
Злодеев рассчитывал, что сделка с Быстровой пройдет быстро, и Чеснокова не успеет ничего предпринять. Возможно, сама она бы и не успела, но сопровождающее ее агентство сработало быстро.
Но история не закончилась и на этом. Злодеев не просто вселился в квартиру и завладел всеми вещами гражданки Быстровой, которая уже почти год там жила и успела «обставиться». Он зарегистрировался в квартире, а также «прописал» свою супругу (надо заметить, что супруга тоже была профессиональным риэлтором). Затем предприимчивый участник рынка недвижимости сдал квартиру в аренду. Прямо с вещами несчастной Быстровой.
Кому именно достались деньги и вещи, нанимателям или Злодееву, следовало бы разбираться полиции. Но по сей день уголовное дело не возбуждено. Местный участковый отвечает: «да, в действиях гражданина Злодеева наблюдается состав преступления, предусмотренного такими-то и такими-то статьям, но в связи с тем, что с него невозможно взять показания, в возбуждении уголовного дела решено отказать».
Мораль той басни
Заключая предварительный договор, гражданка Чеснокова поступила правильно. Либо она получает свой задаток в двойном размере, либо ей передают квартиру. Удвоенный задаток она получила. Если бы она боролась до конца, то, возможно, смогла бы отсудить свое право на заключение договора купли-продажи.
А вот второй покупатель ошибся дважды. Быстровой не стоило отдавать деньги раньше регистрации права собственности. И главное не следовало въезжать в квартиру до регистрации права собственности.
Справка БН
Договор купли-продажи и переход права собственности вступают в силу с момента государственной регистрации. Договор может быть подписан, но он не вступает в законную силу до того, как не будет зарегистрирован. Передача или получение денег по договору не означает приобретение или утрату прав собственности.
13.12.2011 17:45 | Источник БН.ру
Автор: Вячеслав Березниченко
Смотрите оригинал материала на
http://www.bn.ru/articles/2011/12/13/88476.html
