Размер ипотечного кредита определяется как доля от стоимости приобретаемого или закладываемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита обычно ограничивается 100% стоимостью жилья. Существует практика выдачи ипотечных кредитов в размере более 100% стоимости жилья, однако такая практика не очень распространена в Российской Федерации. Обычно максимальный размер ипотечного кредита ограничивается уровнем 80-90% от стоимости жилья. Существует ограничение и минимального размера кредита. В среднем минимальная сумма кредита должна быть не менее 10-30% от стоимости жилья.
Важно учитывать и тот факт, что сама стоимость жилья может определяться по-разному. Размер стоимости жилья может определяться равным стоимости, устанавливаемой сторонами сделки; стоимости, указанной независимым оценщиком или меньшей из этих двух величин. Определение суммы ипотечного кредита, является отправной точкой для совершения последующих шагов ипотечной сделки.
Большинство ипотечных программ ставят сумму ипотечного кредита, которую получит заемщик, в зависимость от размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной и (или) рыночной стоимости жилья.
Сумма ипотечного кредита и размер доходов заемщика
Обычно доля дохода, которую заемщики могут пускать на погашение ипотечного кредита, составляет не более 1/2, т.е. 50% от дохода заемщика. Разумеется, чем меньше эта доля, тем легче заемщику выплачивать ипотечный кредит. При расчете ипотечного кредита могут учитываться не все доходы заемщика. Обычно учитываются доходы подтвержденные документально и регулярно получаемые от трудовой деятельности заемщика, но могут приниматься и другие виды доходов.
Если говорить совсем детально, то для расчета суммы кредита используется коэффициент П/Д – платеж деленный на доход, величина которого и устанавливает верхний предел ежемесячного платежа для заемщика. Рассчитать этот коэффициент достаточно легко, к примеру, заемщик получает доход 100 рублей, а его платежи по кредиту должны составить 35 рублей. Делим 35 на 100 и получаем 0,35, это означает, что заемщику по силам такой кредит и финансовая нагрузка на него составит 35% от его дохода, принимаемого к расчету. Коэффициент П/Д будет составлять 35.
Существуют и другие обстоятельства, которые могут влиять на величину кредита. Заемщик должен оставлять себе сумму достаточную для питания, оплаты коммунальных услуг, содержания семьи, автомобиля и оплаты других расходов. Поэтому если его расходы будут занимать более 50% от учитываемого для расчета кредита дохода, то это может уменьшить сумму ипотечного кредита. К примеру, у заемщика есть трое несовершеннолетних детей, на их содержание ипотечная программа отводит по одному прожиточному минимуму на каждого. Значит, из дохода принимаемого к расчету будут вычтены, помимо всего прочего, еще и расходы на содержание каждого иждивенца – человека, находящегося на содержании. Тут используется самая простая логика — платежи по ипотечному кредиту и расходы на жизнедеятельность заемщика и его семьи должны составлять 100% дохода, учитываемого при расчете ипотечного кредита. Поэтому если расходы на содержание будут больше, это уменьшит долю расходов на ипотечный кредит, и, как следствие, приведет к уменьшению суммы ипотечного кредита.
Так же следует учитывать, что ежемесячный платеж по ипотечному кредиту это не все расходы, которые регулярно несет заемщик. Ему предстоит ежегодно оплачивать страхование объекта недвижимости, жизни и здоровья, а возможно и титула. Поэтому расходы на страхование ипотечных рисков следует тоже учитывать. Для правильного расчета суммы ипотечного кредита, ежегодный платеж по страховке делится на двенадцать и полученная сумма прибавляется к ежемесячному платежу.
Для увеличения возможной суммы кредита, ипотечные программы позволяют привлекать в качестве созаемщиков супругов, ближайших родственников, а иногда любых третьих лиц. Созаемщик – это лицо, которое получает кредит вместе с заемщиком. Поэтому общие требования, выдвигаемые к созаемщику, аналогичны требованиям к заемщику. Доходы заемщика и созаемщика учитываются для расчета суммы ипотечного кредита, именно поэтому это позволяет увеличить сумму ипотечного кредита.
Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость жилья
Поскольку размер ипотечного кредита обычно рассчитывается как процент от оценочной стоимости жилья, указанной в отчете об оценке профессиональным оценщиком, оценочная стоимость является одним из важнейших параметров для определения суммы ипотечного кредита. В ситуации, когда рыночная стоимость (стоимость определенная продавцом и покупателем) превышает оценочную, сумма ипотечного кредита обычно рассчитывается исходя из оценочной стоимости. Поэтому, если оценочная компания оценит жилье значительно ниже, чем стоимость, которую хочет продавец, заемщик может встать перед выбором: изыскивать где-то дополнительные собственные средства или отказываться от сделки.
Такой выбор может встать по вполне объяснимой причине, но разбирать ее лучше на примере. К примеру, продавец хочет получить за жилье 150 рублей, а оценщик оценивает его в 100 рублей. Параметры ипотечной программы позволяют выдавать ипотечный кредит в сумме, не превышающей 90% от оценочной стоимости жилья, т.е. максимальная сумма ипотечного кредита может составить 90 рублей. Это означает, что если заемщик не найдет собственные средства в размере 60 рублей, он не сможет приобрести данное жилье, поскольку ему просто не хватит денег для того чтобы расплатиться с продавцом.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
