Если у человека появилось желание улучшить свои жилищные условия или жилищные условия своих близких, самым оптимальным способом решения этого вопроса является получение ипотечного кредита. Параметры любой ипотечной программы можно разделить на три большие группы: параметры кредита, параметры объекта недвижимости и параметры заемщика. Группа параметров заемщика содержит в себе требования к потенциальному заемщику, которым он обязательно должен соответствовать.
Общие требования к заемщику
Большая часть ипотечных программ предполагает наличие у заемщика гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации (прописки). Наличие гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации по месту жительства является стандартным набором требований по ипотечным программам. Однако, есть ипотечные программы которые допускают отсутствие постоянной регистрации.
Возраст заемщика
Основная масса людей, получающих ипотечный кредит, находится в возрасте от 28 до 37 лет. Это связано с тем, что ипотечные программы имеют свои ограничения по возрасту заемщика. Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам колеблется от 18-22 лет, максимальный – 55-65. Причем часто максимальный возраст заемщика ограничивается пенсионным возрастом. Очевидно, что при таком подходе молодой возраст заемщика является предпочтительным для ипотечного кредитования. Срок кредита должен заканчиваться до наступления предельного возраста заемщика, установленного по ипотечной программе. Нужно отметить, что в последнее время появились ипотечные программы, по которым предельный возраст заемщика установлен в 75 лет (к моменту окончания выплат по кредиту).
Количество заемщиков
Поскольку выплаты по ипотечному кредиту могут составлять значительные суммы, ипотечные программы предусматривают наличие нескольких заемщиков. Это позволяет распределить финансовую нагрузку между несколькими заемщиками и учитывать доходы нескольких человек. Заемщики и созаемщики - так называют таких участников - могут состоять или не состоять в родственных отношениях. Доходы заемщиков и созаемщиков включаются в совокупный доход, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту обычно не должна превышать 50% суммарного дохода таких лиц.
Поручители
Для дополнительных гарантий выплат по ипотечному кредиту могут привлекаться поручители. Поручители отвечают за исполнение обязательств по кредитному договору вместе с заемщиком, однако не получают собственности. В случае возникновения затруднений с выплатами по кредиту у заемщика кредитная организация может потребовать исполнения обязательства за заемщика поручителем. Поэтому такая дополнительная гарантия для кредитной организации является положительным фактором. Это же обстоятельство является и основным риском поручителя. Поручитель тоже должен соответствовать определенным параметрам, в общем, требования к поручителям аналогичны требованиям к самому заемщику.
Трудовой стаж
Обычно для получения ипотечного кредита требуется наличие у заемщика стабильной и хорошо оплачиваемой работы. Доходы от трудовой деятельности заемщика должны позволять ему платить по кредиту и содержать семью. Поэтому к трудовому стажу заемщика выдвигается требование о продолжительности — обычно не менее 3-6 месяцев на текущем месте работы. Общий трудовой стаж заемщика должен составлять срок не менее 1 года. Разумеется, чем больше непрерывный трудовой стаж, тем стабильнее выглядит заработок заемщика. Наличие стабильного заработка у заемщика увеличивает его шансы на получение ипотечного кредита. Поэтому ипотека и трудовой стаж заемщика неразрывно связаны между собой, и стаж учитывается при получении ипотечного кредита.
Собственные средства (первоначальный взнос)
Собственные средства заемщика обычно идут на первоначальный взнос по кредиту, оплату услуг специалистов и расходы при получении ипотечного кредита. Исходя из размера первоначального взноса может определяться ежегодная процентная ставка по ипотечному кредиту. Обычно минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам колеблется на уровне 10-30% от стоимости приобретаемого жилья. Причем большая часть ипотечных программ предусматривает наличие первоначального взноса как обязательное условие. Это является сдерживающим фактором для большинства потенциальных заемщиков. Наличие первоначального взноса является подтверждением того, что заемщик может планировать свои финансы. Существуют программы с минимальным (5-10%) первоначальным взносом и даже такие, по которым первоначальный взнос вообще отсутствует. Однако такие ипотечные программы предусматривают повышенную процентную ставку в качестве компенсации за дополнительные риски.
Страхование жизни и здоровья
Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула — тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Страхование ипотечных рисков, прежде всего, выгодно для самого заемщика, так как дает дополнительную гарантию защищенности.
Оценка кредитоспособности (платежеспособности) заемщика
Отправной точкой в получении ипотечного кредита является оценка платежеспособности заемщика. Различные ипотечные программы могут предусматривать разные требовании к платежеспособности, однако все они имеют общие моменты. Возможна классификация заемщиков в зависимости от вида подтверждения дохода. В любом случае, большинство ипотечных программ требуют документального подтверждения от потенциального заемщика стабильного дохода, достаточного для содержания семьи и производства выплат по ипотечному кредиту. Для оценки платежеспособности обычно берется доход заемщика за определенный период, к примеру, 6-12 месяцев. Возможен расчет и за более длительные периоды. При этом максимальная доля от дохода заемщика, которая будет уходить на погашение кредита, не должна превышать 50%. Могут учитываться доходы от работы по совместительству, выплаты по банковским вкладам, доход от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т. д.
Учитывая общую ситуацию с официальными доходами, ипотечные программы могут учитывать и "серый" доход. В большинстве случаев письменное подтверждение доходов может производится в произвольной форме на бланке организации за подписью генерального директора и главного бухгалтера. Существуют ипотечные программы принимающие "черный" доход или позволяющие устно декларировать свой доход. Часто принятие таких видов подтверждения дохода к расчету платежеспособности заемщика приводит к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту.
Подводя итог можно сказать, что получение одобрения заемщиком является отправной точкой для совершения последующих шагов ипотечной сделки.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
