Гр. дело № 2-2/2012.
Мотивированное решение изготовлено 17.01.2012.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2012 г. г. Полярные Зори
Полярнозоринский районный суд Мурманской области в составе: председательствующего судьи Фазлиевой О.Ф.,
при секретаре Французовой И.Л.,
с участием истца Аксенова М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Полярнозоринского районного суда, гражданское дело по иску Аксенова М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭК-компания №1» (ООО «ЛП») о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Аксенов М.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭК-компания №1» о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование денежными средствами.
01.12.2011 Общество с ограниченной ответственностью «ЛЭК-компания №1» изменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью «ЛП», что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и письма Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №15 по г.Санкт-Петербургу ( л.д.104-121).
В обоснование заявленных требований истец указал, что 02.11.2009 он заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения №** с ООО «ЛЭК-компания №1», предметом которого явилась передача ему в собственность квартиры в строящемся жилом доме по <адресу №> – I очередь, общей площадью 26,43 кв.м (далее по тексту решения – Договор). Стоимость указанной квартиры на момент заключения договора составила *** условных единиц.
В соответствии с условиями пункта 5 предварительного договора и дополнительных соглашений по согласованию цены, прилагаемых к данному договору, он выполнил обязательства в части своевременной и полной оплаты стоимости квартиры, находящейся в строительстве, и внес денежные средства в кассу застройщика по квитанциям к приходно-кассовым ордерам в общей сумме в *** руб. *** коп.
Согласно нормам ГК РФ и содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения фактически данный договор относится к договору долевого участия в строительстве, и на него распространяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30.12.2004 №214-ФЗ.
В нарушении ч.1 ст.3 Закона ООО «ЛЭК-компания №1» на момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения не обладало полученным в установленном порядке разрешением на строительство, проектная декларация не была ни опубликована, ни размещена и (или) представлена. Следовательно, ответчик не имел права на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Следовательно, в соответствии с ч.3 ст.3 Закона гражданин может потребовать возврата переданных ему денежных средств.
В силу договорных обязательств ООО «ЛЭК-компания №1» обязалось завершить строительство не позднее 4 квартала 2010 г., а также было обязано со дня государственной регистрации права в течение 30 дней заключить основной договор купли-продажи. Ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства и не передал ему квартиру в жилом доме. В данный момент строительство дома ограничилось лишь устройством монолитного каркаса здания, а на сайте ООО «ЛЭК-компания №1» размещена информация об окончании строительства I очереди *** в 4 квартале 2012 г.
Согласно п.1.1 ст.9 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, дольщик вправе потребовать расторжения договора.
25.08.2011 им была направлена претензия с требованием вернуть денежные средства, уплаченные по предварительному договору, в срок до 31.08.2011. В предложенный срок от ответчика денежных средств не поступило, а в направленном ответе ООО «ЛЭК-компания №1» не предложило никакого порядка урегулирования спора.
Указанным Законом предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В данном случае участником долевого строительства является гражданин, и неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере, размер которой согласно расчету составляет *** руб. *** коп.
На основании изложенного и в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи жилого помещения, ст.ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.3 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004, истец просил суд расторгнуть предварительный договор №** купли-продажи жилого помещения от 02.11.2009, взыскать с ООО «ЛЭК-компания №1» в его пользу денежные средства, уплаченные по договору, в размере *** руб., взыскать с ООО «ЛЭК-компания №1» проценты в размере *** руб. *** коп., взыскать с ООО «ЛЭК-компания №1» в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В судебных заседаниях истец Аксенов М.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснил, что 31.08.2007 он заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения с ***, являющимся агентом ООО «ЛЭК-компания №1». Он исполнил условия договора, оплатив стоимость жилого помещения в размере, указанном в договоре - *** руб., что подтверждается соответствующими платежными документами. При этом в установленный срок, до конца 2008 г., жилое помещение не было построено и передано покупателю.
Поскольку ему было очевидно, что строительство жилого дома затягивается на неопределенный срок, он обратился непосредственно в ООО «ЛЭК-компания №1», расторг договор от 31.08.2007, и 02.11.2009 заключил предварительный договор купли-продажи жилого помещения №** на то же жилое помещение на схожих условиях. Внесенные по предыдущему договору денежные средства в сумме *** руб. были учтены в качестве обеспечительного платежа по этому договору. Поскольку стоимость объекта в договорах определена в условных единицах, равных по стоимости одному доллару США, а по состоянию на 02.11.2009 стоимость условной единицы возросла, он произвел доплату в размере *** руб.
Согласно условиям Договора ориентировочный срок подписания акта строительной готовности жилого дома 2 квартал 2010 г. – 4 квартал 2010 г., в дополнительных соглашениях оговорен срок 2 квартал 2011 г. Однако в указанный срок акт готовности не подписан, жилое помещение не достроено, право собственности на него не оформлено.
В настоящее время возведен лишь каркас жилого дома, не завершены отделочные работы, дом не полностью остеклен, не подведены коммуникации. Очевидно, что дом не будет сдан в эксплуатацию ни в 2011 г., ни в 2012 г.
В связи с тем, что ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, нарушает установленные договором сроки, он (истец) считает, что в силу п. 1 ч.1 ст.9 Закона «Об участии в долевом строительстве…» он вправе требовать расторжения договора, выплаты суммы, уплаченной по договору, и процентов за пользование денежными средствами, исчисленных по правилам, предусмотренным ч.2 ст.9 Закона.
В связи с допущенной при подсчете процентов арифметической ошибкой (проценты исчислены в меньшей сумме, чем следует исходя из выплаченных ответчику сумм по Договору), истец просил суд взыскать в его пользу проценты за пользование денежными средствами в сумме, указанной в исковом заявлении, *** руб. *** коп.
Поскольку с 01.12.2011 ООО «ЛЭК-компания №1» изменило наименование, истец просил суд при вынесении решения руководствоваться новым наименованием ответчика - ООО «ЛП».
Представитель ответчика ООО «ЛЭК-компания №1» (ООО «ЛП») в суд не явился, был уведомлен о времени и месте судебного заседания, направил суду отзыв на исковое заявление (факсовую копию), из которого следует, что ответчик иск не признает в полном объеме.
Представитель ответчика Григорьева Т.В., осуществляющая полномочия на основании доверенности №** от **** (л.д.126), полагает, что возникшие между сторонами правоотношения не подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей». 08.09.2008 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, а не обязательство по поводу продажи квартиры. Истец не обладает статусом потребителя, поскольку не оплачивает товар, работы или услугу, а принимает лишь обязательство по заключению основного договора в будущем. Денежные средства, уплаченные по договору, являются обеспечительным платежом, а не предварительной оплатой товара.
Также ответчик не согласен с истцом в части применения к правоотношениям сторон Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004. Этот закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора о долевом участии в строительстве. Внесение истцом обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи квартиры не свидетельствует об участии истца в долевом строительстве спорного объекта недвижимости.
Истец фактически указывает на ничтожность предварительных договора купли-продажи как притворных сделок, заключенных с целью прикрыть договоры о долевом участии, при этом не просит применить правовые последствия такой сделки.
Требование о расторжение договора незаконно, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный ст.452 ГК РФ. Истец не обращался к ответчику с заявлением о расторжении договора.
Ответчик обращает внимание суда на то обстоятельство, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует действующему законодательству, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям будущего договора (определено недвижимое имущество, подлежащее передаче, установлен срок его исполнения – не ранее 26.01.2012, имеются сведения о цене квартиры). Поскольку в настоящее время срок для заключения основного договора купли-продажи квартиры не наступил, то досрочное расторжение Договора возможно исключительно в соответствии с условиями договора при условии выплаты истцом отступного.
На основании изложенного ответчик просил суд оставить исковое заявление Аксенова М.В. о расторжении Договора без рассмотрения, в удовлетворении остальных требований отказать (л.д.122-125).
Выслушав истца, изучив материалы дела, суд находит иск Аксенова М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЭК-компания №1» (ООО «ЛП») о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, уплаченных по этому договору, процентов за пользование денежными средствами подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В том случае, если между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким правоотношениям применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».
Согласно статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства могут возникнуть из договора.
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ).
Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Если обязательство позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных обстоятельств.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ и пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При этом обязательства сторон прекращаются при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).
Согласно пункту 1 части 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно статье 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В том случае, если застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, установленный в договоре, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (часть 1 статьи 9 Закона).
Договор может быть расторгнут в судебном порядке в том случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства прекращено или приостановлено или при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (часть 1.1. Закона).
Судом установлено, что 31.08.2007 между Аксеновым М.В. и ***, являющимся агентом ООО «ЛЭК-компания №1» на основании договора №** от **** (л.д.82-84), был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №**.
По условиям договора продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по <адресу №> – I очередь, а покупатель обязался купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные договором. При этом оговаривались следующие характеристики квартиры: индекс 7/Р-1, этаж – 7, общая площадь – 26,43 кв.м, площадь квартиры – 24,43 кв.м, жилая площадь – 14 кв.м, площадь кухни – 5 кв.м, площадь балкона/лоджии – 2 кв.м.
Исполняя условия договора, покупатель Аксенов М.В., в установленные сроки оплатил продажную цену квартиры, указанную в п.3.1 Договора, что подтверждается платежными документами – квитанциями №** от **** на сумму **** руб. **** коп., №** от **** на сумму *** руб. *** коп., №** от **** на сумму *** руб. *** коп., №** от **** на сумму *** руб. *** коп., №** от *** на сумму *** руб. *** коп., №** от **** на сумму *** руб. *** коп., №** от **** на сумму *** руб. *** коп. (л.д.9,11,13,15,17,19,21). Всего Аксенов М.В. оплатил в счет обеспечительного платежа по указанному договору *** руб. *** коп.
Поскольку в указанный в договоре срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2008 г. продавец свои обязательства по договору не исполнил, строительство жилого многоквартирного дома, в состав которого входила квартира, не было завершено, истцом было принято решение обратиться непосредственно в ООО «ЛЭК-компания №1» для урегулирования возникшего спора.
02.11.2009 сторонами было принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры №** от 31.08.2007, что оформлено соответствующим соглашением (л.д.28).
02.11.2009 между ООО «ЛЭК-компания №1» (в настоящее время юридическое лицо носит название ООО «ЛП») (продавцом) и Аксеновым М.В. (покупателем) был вновь заключен предварительный договор купли-продажи того же жилого помещения, расположенного по тому же адресу, с теми же техническими характеристиками №** (л.д.22-27).
Предметом договора являлась продажа в собственность истца в будущем квартиры в строящемся жилом доме, расположенном по <адресу №> – I очередь, общей площадью – 26,43 кв.м, площадью квартиры – 24,43 кв.м, жилой площадью – 14 кв.м (л.д.22).
Согласно пункту 5 Договора стоимость указанной квартиры на момент заключения договора составляла *** условных единиц. При этом ООО «ЛЭК-компания №1» самостоятельно устанавливала курс условной единицы на дату проведения платежа, который не мог превышать курс одного доллара США, установленного ЦБ РФ на день оплаты и быть менее *** рублей за одну условную единицу (л.д.25).
В последующем сторонами заключался ряд дополнительных соглашений, регулирующих указанные положения договора (л.д.29, 30, 33). Этими же протоколами согласовывалась цена договора в зависимости от курса условной единицы (л.д.31, 32).
На момент заключения договора его стоимость составила *** условных единиц или *** рублей (л.д.25), которая могла быть внесена единовременно или в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) ООО «ЛЭК-компания №1» (п.5 предварительного договора). Согласно протоколу согласования цены от 19.03.2010 общий размер платежей составил *** условных единиц или *** руб., при этом последняя часть оплаты должна быть внесена истцом не позднее 28.08.2010 (л.д.32).
В счет обеспечительного платежа по договору №** от 02.11.2009 были зачтены денежные средства в общем размере *** руб., выплаченные Аксеновым М.В. по договору №** от 31.08.2007.
В дальнейшем Аксенов М.В. дополнительно оплатил продавцу *** руб. *** коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №** от *** (л.д.34).
Срок исполнения договора предусмотрен п.2 и п.4 Договора. Так, срок подписания акта строительной готовности определен 2 квартал 2010 г. – 4 квартал 2010 г. В дальнейшем сторонами были подписаны протоколы согласования сроков подписания акта строительной готовности объекта недвижимости от 16.11.2009 - до 1 квартала 2011 г., от 19.03.2010 - до 2 квартала 2011 г.
По условиям пункта 4 Договора договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца. При этом срок, в течение которого продавец обязан зарегистрировать право собственности на жилое помещение, в Договоре не указан, в связи с чем суд исчисляет срок исполнения обязательства со дня истечения 2 квартала 2011 г. – 30.06.2011 и учитывает 30 дней, оговоренных в Договоре на заключение договора купли-продажи. Обязательство должно быть исполнено ответчиком не позднее 30.07.2011.
Таким образом, суд считает, что Аксенов М.В. должным образом исполнил обязательства по внесению оплаты жилого помещения, а продавец принятые на себя обязательства по продаже квартиры в указанный срок не исполнил, чем нарушил условия договора, дополнительных соглашений к нему, а также требования ГК РФ о надлежащем исполнении условий договора в установленный договором срок.
Разрешая вопрос о правовой природе заключенного между сторонами договора, суд руководствуется нормами статьи 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализируя предмет договора, его содержание, комплекс прав и обязанностей сторон по договору, учитывая объяснения истца Аксенова М.В. о существе договорных отношений с ответчиком, о целях и намерениях сторон, имевшихся при заключении договора, суд считает, что предварительный договор №** купли-продажи жилого помещения от 02.11.2009, заключенный между Аксеновым М.В. и ООО «ЛЭК-компания №1», относится к договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, поскольку фактически данный договор предусматривает приобретение истцом квартиры путем внесения платежей в счет оплаты строящегося жилого помещения. У суда имеются основания считать, что ответчик привлек денежные средства Аксенова М.В. для долевого строительства многоквартирного дома, что является предметом регулирования Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (статья 1 Закона). Указанным договором на гражданина (Аксенова М.В.) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (ООО «ЛЭК-компания №1») приняла на себя функции заказчика строительства с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение после завершения его строительства.
В связи с изложенным на предварительный договор №** купли-продажи жилого помещения распространяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Для определения правовой природы договора имеют значение его существо, цели, предмет и условия, при этом наименование договора и включение в договор условий, способных отнести его к иному (смежному) виду договоров, не являются решающими для анализа договора и применения к нему того или иного вида правовых норм.
Кроме того, в части не урегулированной специальным законом (Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»), правоотношения сторон по передаче товара в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата, в данном случае квартиры, в которых гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, также регламентируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, при разрешении настоящего спора, вопреки мнению ответчика, суд руководствуется как общими нормами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации, так и нормами специального закона, регулирующего отношения сторон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и нормами Закона «О защите прав потребителей», приведенными в настоящем решении.
В исковом заявлении истец ссылается на то, что согласно части 1 статьи 3 Закона «Об участии в долевом строительстве…», застройщик, коим в данном случае выступает ответчик, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, представленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Однако условия данной нормы ответчиком исполнены не были, поскольку в отношении строящегося дома, у ООО «ЛЭК-компания №1» отсутствовало полученное в установленном порядке разрешение на строительство, а также прошедший государственную экспертизу проект строения. Указанные обстоятельства подтверждаются письмом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (л.д.71).
Строительно- монтажные работы по возведению монолитного железобетонного каркаса здания проводились ООО «ЛЭК-компания №1» с нарушением Градостроительного кодекса Российской Федерации без разрешения на строительство. По указанному факту 22.07.2011 Начальником Управления Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «ЛЭК-компания №1» было привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере *** руб.
Таким образом, суд считает установленным факт неисполнения ООО «ЛЭК-компания №1» обязательства по продаже истцу объекта недвижимости (квартиры), как это предусмотрено договором, или по передаче объекта долевого строительства дольщику в установленный договором срок, как это сформулировано нормами Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома…».
Судом достоверно установлено, что в настоящее время строительство (создание) многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства (квартира) не завершено, акт строительной готовности строящегося жилого дома в нарушение условий Договора (пункта 2 Договора и дополнительных соглашений к нему) до конца 2 квартала 2011 г. не подписан, дом не введен в эксплуатацию и очевидно, что условия Договора не могут быть выполнены ответчиком в настоящее время или в ближайшем будущем.
25.08.2011 Аксенов М.В. обращался к ООО «ЛЭК-компания №1» с претензией о возвращении денежной суммы, уплаченной по Договору, в которой, в частности, указывал на прекращение действия Договора в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств. Указанная претензия была получена ООО «ЛЭК-компания №1» 02.09.2011, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказного письма (л.д.35,38). Таким образом, истец надлежащим образом уведомил ответчика об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения Договора, т.е. воспользовался правом, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве…» об одностороннем отказе от исполнения договора в случае, если застройщик не исполнил обязательство по передаче объекта долевого строительства в превышающий установленный Договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора об участии в долевом строительстве жилого дома, что предусмотрено пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона «Об участии в долевом строительстве…».
Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по Договору в установленный срок, а попытки досудебного урегулирования спора, предпринимавшиеся истцом, не привели к его разрешению, требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 02.11.2009 №**, заключенного между ООО «ЛЭК-компания №1» и Аксеновым М.В., подлежит удовлетворению. Соответственно, с ответчика надлежит взыскать денежные средства, уплаченные истцом по указанному договору, в общем размере *** руб.
Разрешая вопрос об ответственности застройщика за нарушение обязательств, суд руководствуется нормой Закона «Об участии в долевом строительстве…», избранной истцом, а именно: частью 2 статьи 9, которой предусмотрена обязанность застройщика в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9 Закона в течение двадцати рабочих дней возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Согласно расчету, представленному истцом, размер процентов, исчисленный по приведенным выше правилам, за период с 03.11.2009 по 14.11.2011 исходя из уплаченной суммы *** руб. и за период с 30.09.2010 по 14.11.2011 исходя из суммы *** руб. *** коп., составляет *** руб. *** коп.
При проверке расчета, приведенного истцом в исковом заявлении, судом установлена арифметическая ошибка, наличие которой не оспаривал истец Аксенов М.В. При расчете суммы процентов за период с 30.09.2010 по 14.11.2011 истец использовал сумму платежа *** руб., тогда как согласно квитанции к приходному кассовому ордеру ****года им была внесена сумма *** руб., из которой следовало исходить, определяя сумму процентов, подлежащую взысканию.
Согласно расчету, произведенному судом, за период с 03.11.2009 (день учета денежной суммы в счет цены Договора) по 14.11.2011 (день подготовки искового заявления в суд), т.е. за 741 дня, исходя из суммы платежа *** руб., ставки рефинансирования 8,25 %, применяемой на основании Указания Банка России от 29.04.2011 № 2618-У, размер процентов составляет *** руб. *** коп. (с учетом двойного размера процентов).
Аналогичный расчет за период с 30.09.2010 (день внесения части платежа по Договору) по 14.11.2011 (день подготовки искового заявления в суд), т.е. за 410 дней, исходя из суммы *** руб., ставки рефинансирования 8,25%, составляет *** руб.*** коп. (с учетом двойного размера процентов).
Общий размер процентов составляет *** руб. *** коп.
Истец Аксенов М.В., несмотря на разъяснение права на увеличение размера исковых требований, указанной возможностью не воспользовался, просил суд взыскать с ответчика в качестве процентов за пользование денежными средствами сумму, указанную в исковом заявлении, *** руб. *** коп.
На основании изложенного указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований
При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере *** руб. (л.д.7).
В соответствии с п.п. 1 п.1 ст.333.19 НК РФ размер государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика, при цене иска *** руб. *** коп. составляет *** руб. *** коп., из которых *** руб. надлежит взыскать в пользу истца в качестве компенсации расходов истца, связанных с уплатой государственной пошлины, и *** руб. *** коп. в доход бюджета.
Доводы ответчика относительно нарушения истцом порядка расторжения Договора, предусмотренного ст.452 ГК РФ, которая закрепляет право на обращение в суд с требованием об изменении или о расторжении договора только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, суд считает несостоятельными, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом установлено, что 25.08.2011 истец Аксенов М.В. обращался к ответчику с претензией о расторжении Договора и требованием о возврате денежных средств, уплаченных по договору, и получил отказ другой стороны. Таким образом, обращение истца с иском в суд не противоречит требованиям части 2 статьи 452 ГК РФ.
Кроме того, ответчик указал на то, что срок исполнения Договора до настоящего времени не наступил. Доказательства, в обоснование этого утверждения, ответчик суду не представил. Исходя из документов, имеющихся в деле, срок подписания акта строительной готовности определен Договором и Протоколами к нему как 2 квартал 2011 г. + 30 дней (л.д.32). Таким образом, срок исполнения договора в настоящее время наступил, и истец вправе обратиться в суд с требованием о расторжении Договора по мотиву неисполнения продавцом (застройщиком) срока договора.
Иные доводы ответчика, связанные с применением законов, правовой природой Договора, формулировкой истцом исковых требований не принимаются судом по основаниям, приведенным в настоящем решении.
Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Аксенова М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛП» о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование денежными средствами удовлетворить.
Предварительный договор купли-продажи жилого помещения №** от 02.11.2009, заключенный между Аксеновым М.В. (покупателем) и ООО «ЛЭК-компания №1» (продавцом) расторгнуть.
Взыскать с ООО «ЛП» в пользу Аксенова М.В. денежные средства, уплаченные по договору, в размере *** руб., проценты за пользование денежными средствами в размере *** руб. *** коп., всего *** руб. *** коп.
Взыскать с ООО «ЛП» в пользу Аксенова М.В. в счет компенсации понесенных истцом судебных расходов *** руб. *** коп.
Взыскать с ООО «ЛП» государственную пошлину в доход бюджета в сумме *** руб. *** коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мур
--------
С уважением, адвокат Антон Лебедев
+7 (921) 320-0433
