Блиц-комментарий к новой редакции ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)1 сентября 2015 года вступит в силу новая редакция ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Небольшой комментарий к новой редакции данной статьи представлен ниже.
| 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. |
Комментарий. Новая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ обращает внимание на два момента.
1). Изменение перечня объектов, которые могут быть самовольными постройками. В пока еще действующей редакции данного пункта этот перечень открытый («…или иное недвижимое имущество»). В новой редакции этот перечень сформулирован как бы закрытый («здание, сооружение или другое строение»).
В связи с этим может «воскреснуть» давно забытый вопрос: может ли объект незавершенного строительства быть признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ (уже в новой редакции)?
Есть основания сказать, что нет, поскольку в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что «исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой». Иного недвижимого имущества с 01.09.2015 в данной статье нет, поэтому данное обоснование становится ущербным.
С другой стороны Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет объект капитального строительства как «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства)». То есть ОНС – это разновидность здания, строения, сооружения. И если признать эту логику верной, то новая редакция ст. 222 ГК РФ может быть применена к ОНС. Но здесь контраргументом может стать ст. 130 ГК РФ, которая рассматривает ОНС как самостоятельный вид недвижимости.
Однако полагаю, что вне зависимости от решения этого вопроса, снос ОНС может быть возможен на основании негаторного иска (ст. 304 ГК РФ). В крайнем случае, нельзя исключать применение аналогии закона (ст. ст. 6, 222 ГК РФ).
2). В комментируем пункте вместо «существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил» с 01.09.2015 года будет присутствовать просто нарушение указанных норм и правил.
Данная новелла внешне революция, по фактически мало что меняет, поскольку судебная практика по существу ввела жёсткую презумпцию существенности этих нарушений.
Во всяком случае, практика отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки на основании того, что нарушение градостроительных норм и правил была несущественной[1].
Однако в любом случае, эта новелла - плохая новость для застройщика – риск признания возведенного объекта самовольной постройкой возрастает.
По всей видимости, единственной возможностью сохранения объекта, имеющего незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил будет иск о признании права собственности на самовольную постройку, о чём пойдет речь ниже.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. |
Комментарий. Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ еще более снижает перспективы признания права собственности на самовольную постройку, поскольку по существу для успешного признания права собственности на самовольную постройку, эта самовольная постройка самовольной быть и не должна. Это следует из условий, предъявляемых к удовлетворению иска о сносе самовольной постройки, а также имеющейся единообразной практики, что данный иск не может быть удовлетворен, если застройщик не предпринимал меры к получению необходимых строительных разрешений (главным образом, на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию)[2].
Смею предположить, что данный иск будет выступать лишь инструментом для сохранения объектов, не имеющих существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Тем самым, новая редакция комментируемого пункта завершает тренд, наметившийся с начала 2010 года, который сводится к тому, что признавать право собственности на самовольную постройку все сложнее и сложнее.
4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки. |
Комментарий. Вот здесь действительно имеет место настоящая революция – федеральным законом предусмотрена возможность административного сноса самовольной постройки, не для всех случаев, но для многих, поскольку территорий с особыми условиями использования и полос отвода инженерных сетей в Российской Федерации предостаточно.
А ведь все еще сама возможность принятия административного решения о сносе самовольной постройки отрицается судами[3].
Потенциально спорными вопросами применения данного пункта могут следующие вопросы:
- возможно ли оспаривание в суде решение о сносе? Хотя п. 4 ст. 222 ГК РФ и не содержит положения о таком оспаривании, полагаю, что оно возможно по общим правилам оспаривания ненормативных правовых актов;
- является ли решение о сносе самовольной постройки достаточным для принудительного сноса постройки? То есть, требуется ли решение суда о сносе самовольной постройки, если застройщик или собственник земельного участка не намерены исполнять административное решение о сносе в добровольном порядке? К сожалению, полагаю, что более вероятен отрицательный ответ (применительно ко второму вопросу).
[1] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014): «По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений».
Другой пример: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.01.2015 N Ф02-6376/2014 по делу N А33-6199/2013.
[2] Пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 и связанная с ним последующая практика ВС РФ и ВАС РФ.
[3] Пункт 1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.06.2015 N Ф03-1327/2015 по делу N А04-5495/2014, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2014 N Ф05-7151/2014 по делу N А40-113769/13, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2015 N Ф08-261/2015 по делу N А53-7441/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2015 N Ф08-10916/2014 по делу N А77-186/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2015 N Ф09-3198/15 по делу N А50-1628/2014.
