Часто граждане в поисках выгодного ипотечного  кредита, надеясь быстро и без проблем получить кредит, самостоятельно выбирают  банк и ипотечную программу, а также формируют пакет документов для получения кредита. Практика показывает, что такие заемщики не всегда выбирают самую выгодную ипотечную программу. Более того: самостоятельное формирование пакета документов часто вызывает большие затруднения. При неправильном оформлении документов банк просто отказывает в получении кредита. Кроме того банку все равно, выгоден кредит для клиента или нет.

Потенциальный заемщик оценивает ипотечную программу по следующим критериям:

• Процентная ставка;
• Сумма кредита (минимум и максимум);
• Валюта кредита (рубли, евро, доллары, франки и др.);
• Срок кредита;
• Сроки досрочного погашения (есть ли мораторий на досрочное погашение кредита и если есть, то какой у него срок);
• Строящееся или готовое жилье;
• Минимальный размер первоначального взноса;
• Срок выдачи кредита;
• Вид процентной ставки (фиксированная или плавающая);
• Вид платежей (аннуитетные или дифференцированные);
• Участие поручителей;

При условии качественного оформления документов и хороших параметров самого заемщика получение кредита в первом попавшемся банке будет в принципе возможно, но будет ли он выгодным?

Процентная ставка

В настоящее время средняя процентная ставка в 2-2,5 раза превышает аналогичные ставки в экономически развитых странах. Часто банки проводят какие-либо акции, которые способны повлиять на годовую процентную ставку. Ипотечным брокерам банки-партнеры предоставляют преференции по снижению для их клиентов процентной ставки, обычно в размере 0,5-1% от годовой процентной ставки.

Сумма кредита

Размер кредита может колебаться от 150 000  до 30 000 000 рублей, у некоторых банков эти параметры существенно отличаются в большую или меньшую стороны. Средний показатель минимума и максимума сейчас составляет от 300 000 до 10 000 000 рублей. Сумма ипотечного кредита расчитывается исходя из возможностей заемщика, стоимости объета недвижимости и условий ипотечной сделки.

Валюта кредита

Значительная часть банков предлагает ипотечные кредиты в долларах США, другие предлагают кредиты в долларах и рублях, есть и другие предложения с другими валютами – швейцарскими франками или японскими йенами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в настоящий момент работает только с рублевыми кредитами. Обычно заемщикам рекомендуют не брать кредиты в валюте, в которой они не получают доход, для сокращения расходов на переводе из одной валюты в другую, но есть и исключения из этого правила. Выбор валюты ипотечного кредита вопрос не однозначный. Ответ на этот вопрос будет зависеть от многих факторов.

Срок кредита

Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, могут составлять от полугода до 50 лет. Максимальный срок достаточно редок, и даже если заемщик может взять кредит на этот срок, он предпочитает значительно меньший. При этом срок кредита обычно существенно сокращается заемщиком путем внесения им досрочных погашений (в России ипотечный кредит погашается в среднем за 7 лет). В целом отношение к таким долгосрочным кредитам у нас в стране отрицательное. В настоящий момент заемщики предпочитают брать кредит на срок 10 — 20 лет. К примеру, в США заемщики предпочитают брать кредиты на максимально возможные сроки, иметь меньшие размеры платежа и возможность тратить деньги на свои нужды.

Сроки досрочного погашения

Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6-12 месяцев. Однако есть программы которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1-5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику.

Строящееся или готовое жилье

Значительное количество банков, предлагающих ипотечные кредиты, работают только на вторичном рынке квартир – с готовыми объектами. И хотя количество банков, кредитующих покупки квартир на первичном рынке, растет, кредитуют они не любой строящийся объект, а лишь те новостройки, застройщики которых ими одобрены. В основном это дома с высокой степенью готовности. Если же дом не готов, то банк всегда оставляет за собой право проверки застройщика и отказа в выдаче кредита без объяснения причин. Более того, процентная ставка на этапе строительства дома обычно устанавливается более высокой и понижается до обычных размеров с момента оформления права собственности заемщика на достроенный объект. Строящееся и готовое жилье имеют свои плюсы и минусы  и правильный выбор может быть сделан только с учетом конкретных потребностей и возможностей заемщика.

Первоначальный взнос

В настоящий момент средний первоначальный взнос по ипотечному кредиту составляет 20-30 процентов от стоимости жилья. Некоторые банки имеют меньший первоначальный взнос, есть ипотечные программы, где первоначальный взнос вообще отсутствует. Однако, такие кредиты часто предусматривают дополнительные расходы со стороны заемщика, например, расходы на получение такого кредита могут быть выше или процентная ставка по кредиту может быть более высокой. Существуют ипотечные программы, которые ставят в зависимость размер первоначального взноса и годовую процентную ставку.

Срок выдачи кредита

Срок рассмотрения заявок и одобрения заемщиков колеблится в пределах от 1 до 10 дней. При этом в моменты пиковых нагрузок некоторые банки рассматривают заявки в еще большие сроки, что часто приводит к срыву сделок. Поэтому вовремя сориентироваться в нагрузке и сроке выдачи кредита является важной задачей для потенциального заемщика. Сведения о реальном сроке выдачи кредита банки нигде не декларируют, и знать о реальном сроке может только специалист постоянно сотрудничающий и поддерживающий связь с таким банком.

Вид процентной ставки: плавающая или фиксированная

Банки не редко применяют так называемые плавающие процентные ставки LIBOR или MosPrime, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. По этой причине заключение договора по такой ставке имеет повышенные риски для потребителя, поскольку за продолжительный срок кредитования они могут измениться как в сторону повышения, так и в сторону понижения процентных ставок. При фиксированной процентной ставке в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются исходя из одного и того же размера процента за пользование суммой кредита.

Вид платежей: аннуитетные или дифференцированные

Наибольшим спросом в данный момент пользуются кредиты с аннуитетными – равновеликими – ежемесячными платежами. Однако, если учитывать определенные обстоятельства при получении кредита и финансовые возможности заемщика, дифференцированные платежи могут оказаться более выгодными для заемщика. Такую классификацию потребности заемщика качественно провести под силу только профессионалу.

Участие поручителей

Суть поручительства по ипотечному кредиту заключается в том, что одно лицо – поручитель — ручается за другое лицо, и в подкрепление своего ручательства обязуется выполнить условия кредитного договора вместо лица, за которое оно ручается, если то лицо не сможет выполнить свои обязательства. Риски поручителя заключаются именно в возможности возникновения ответственности за заемщика. Поручители могут привлекаться как на весь срок кредита, так и на какую-либо его часть. Участие поручителей при получении ипотечного кредита может быть как обязательным так и не обязательным.

Помимо перечисленных выше параметров у ипотечных программ существуют и другие параметры. В том числе и позиция на отдельные параметры заемщика, сформированная в самом банке. К примеру, если заемщик призывного возраста и у заемщика нет военного билета, часть банков может просто отказать в выдаче кредита на этом основании.

Если заемщик должен продать долю своего несовершеннолетнего ребенка в квартире, орган опеки обяжет его выделить долю в приобретаемой ипотечной квартире, но не все банки это допускают. По этой причине можно получить одобрение заемщика от банка, но не получить деньги и не провести саму сделку.

Сформированный пакет документов тоже может вызывать много нареканий банка, причем даже неправильное заверение работодателем копий документов может послужить причиной отказа в получении кредита.

Причиной отказа в получении ипотечного кредита может стать и не правильное заполнение документов о доходе заемщика.

Сложности при получении ипотечного кредита

Заемщик может столкнуться со следующими сложными ситуациями при получении кредита:

• Ипотека на покупку комнаты;
• Ипотека для мужчин до 27 без военного билета;
• Ипотека без постоянной или временной регистрации в Санкт-Петербурге;
• Ипотека на выкуп последней комнаты;
• Ипотека без подтверждения дохода;
• Кредитование под залог коммерческой недвижимости;
• Ипотека для моряков дальнего плавания, работающих по контракту
• Ипотека для лиц от 18 лет;
• Кредиты индивидуальным предпринимателям и их сотрудникам;
• Ипотека для нотариусов и адвокатов;
• Ипотека с возможностью последующей продажи объекта недвижимости из под залога;
• Деньги на любые цели под залог недвижимости;
• Оформление стоимости квартиры до 1 000 000 руб.

Описанные в данном материале параметры ипотечного кредита помогут преодолеть только часть шагов ипотечной сделки. Профессиональный ипотечный брокер с легкостью поможет решить все перечисленные и другие вопросы, так как он знает, на чем можно существенно сэкономить, получая кредит (займ). Более того, он сэкономит вам время, а в условиях роста цен на недвижимость время – это деньги.

Матриал подговорил адвокат Антон Лебедев